■刘现娟 本报记者 薛庆元

 

房地产大势不好，成交量持续下滑……不少房地产开发商在资金链出现问题，无力支付承建商工程款时，往往以房抵债。目前，开发商以新建商品房抵作工程款的现象很普遍，而承建商为了短期回笼资金，往往采用相对较低的价格抛售抵债房。一旦开发商和承建商之间产生纠纷，消费者购房后在办理购房手续时可能遭遇不少麻烦。江苏淮安几位消费者就遇到了这样的烦心事。

 

抵款房诱惑大

 

“开发商现在因欠工程款抵给了建筑商几套房子，如果你能全款买建筑商手中的房子，总价就可以优惠两万元左右。”2013年2月，淮安市涟水县消费者何先生去自家附近的帝景蓝湾楼盘售楼处咨询买房事宜，售楼处工作人员这样劝说何先生在建筑商处买房。

 

一想到能便宜不少钱，何先生便与工作人员介绍的建筑商贾正耀取得联系，购买了帝景蓝湾楼盘28栋的一套房屋，面积为128平方米，全款36.8万元一次付清。贾正耀与何先生签订了一份《购房协议》，约定甲方(贾正耀)须为乙方(何先生)办理房屋买卖手续。

 

何先生所付购房款通过银行直接转入了贾正耀的个人银行账户。何先生之所以对这笔交易比较放心，是因为贾正耀给他出示了另外一份协议，由帝景蓝湾楼盘的开发商淮安鸿丰置业有限公司(以下简称鸿丰置业公司)与贾正耀签订的《房屋抵作工程款协议》，该协议上清晰显示，何先生所购房屋为抵款房，同时也约定甲方(鸿丰置业公司)须协助乙方(贾正耀)办理房屋买卖手续。

 

开发商不认账

 

由于何先生购房时已临近春节，无法办理相关手续，只得推到春节后。可年后当何先生找到鸿丰置业公司办理房屋买卖手续时却被告知，由于其购买的房屋不在抵款范围内，因此无法办理购房手续。

 

心急火燎的何先生再次联系贾正耀，要求其协调解决问题。贾正耀称，房屋是开发商抵给自己的工程款，开发商不给办购房手续是想少付工程款。

 

在双方的扯皮和推诿中，事情拖延到了今年5月，贾正耀又给何先生提供了一份付款明细证明，上有贾正耀和鸿丰置业公司财务部门负责人周士川的签名。这份从2009年7月到2013年9月付款明细上显示，2013年2月21日，何先生所购28栋的一套房屋的房款已被冲抵鸿丰置业公司支付的工程款。

 

尽管拿到了这份协议，何先生再次要求鸿丰置业公司为其办理购房手续时，仍然遭到对方的拒绝。“鸿丰置业公司新换的董事长说我和贾正耀之间的房屋买卖属于私人交易，该公司不认可。”何先生告诉记者，他所购28栋的房屋已经于今年4月通过有关部门验收，但其一直没有接到收房通知。“目前跟我情况相同的还有3户。”何先生说。

 

10月13日，该公司办公室负责人表示，目前该公司财务上查不到何先生购房款的账目，因此无法为其办理购房手续。

 

10月17日，记者拨打了贾正耀的电话，语音提示已关机。截至记者发稿时，贾正耀的电话一直处于关机状态。

 

“为何别人通过贾正耀买的房子可以正常办手续，我却摊上了这样的倒霉事儿。”何先生陷入了两难境地，一边是自己买的房子住不进去，一边是根本不知道到底找谁才能解决问题。

 

建议起诉维权

 

江苏圣典律师事务所律师许利告诉记者，不少房地产开发商在资金链出现问题，无力支付承建商工程款时，往往以房抵债。具体情况有两种：

 

一是开发商将所抵房子正常卖给承建商，即过户到承建商名下，对方再把房子拿到二手房交易中心进行售卖。这样的程序合法合规，但承建商在购房及转售过程中可能会造成一定的损失，如契税、营业税、交易税等，因此这种情况比较少见。

 

二是开发商和承建商签订抵债协议。如果这样的协议不规范，则可能会产生法律纠纷。如果开发商不认可消费者与承建商达成的购房协议，那可能就导致消费者无法正常办理购房手续，获得房屋的产权。上述案例中，何先生可能就遇到了这样的问题。

 

开发商企业法定代表人变更是否影响债务承担?许利表示，企业法定代表人变更、营业范围变更、营业场所变更都属于内部变更，对外没有法律效力，不得对抗第三人。也就是说企业法定代表人的变更并不影响企业的债权债务的承担义务。

 

针对何先生目前面临的困境，许利表示其可以向法院起诉，请求法院确认其对所购抵款房的所有权。

 

●提醒

买抵款房四注意

 

专家指出，在购买抵款房过程中应注意以下问题：

 

——认清产权。由于资金紧张，个别开发商在以房抵款过程中存在重复抵押问题，因此在购买此类商品房时，需注意产权是否明晰。

 

——谁的房屋和谁签合同。根据法律规定，未办理房屋产权登记之前，房屋所有权仍是开发商的，购房合同只能与开发商签订，与承建商签合同是无效的。

 

——要求出具售房发票。发票是销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人对外发生经营业务收取款项，向付款方开具的收款凭证。要求售房者出具售房发票，这样一方面可以避免购房者办理产权时遇到麻烦，另一方面可防止开发商以未收到房款为由拒不履行合同。

 

——约定价款写进合同。购房者在签合同时，应将与承建商约定的价格写进合同，至于承建商与开发商之间如何结算，则应由他们之间签订协议予以明确，与购房者无关。(薛庆元)