澄清  刘军 文/摄

 

又是一个盛夏酷暑，走近大海、拥抱大海，尽情享受海风的吹拂，无疑成内陆市民的美好向往，拥有一套海景房，成了无数中老年人安度晚年的幸福之梦。

 

然而，真情实况使众多购房人大跌眼镜，心仪的海景房成了“烫手山芋”，认购的房屋被张冠李戴，艰辛曲折的维权之路让购房人苦恼不断，欲哭无泪。

 

海景房成了“烫手山芋”

 

2010年7月，家住南京铁心桥的市民张先生，在代理商南京天之涵置业投资顾问有限公司（以下简称天之涵）的推介下，随看房团大巴远赴山东龙口考察海景房。当时，张先生被海边风情所陶醉，特别是相信了当地海景房开发企业的政治背景宣传，坦然地一次性付清房款，购买了龙口东海旅游度假区内海立方8号603室海景房一套。他原以为花甲之年有了一套海边度假房，谁知后来的事，让所有美好想象全部被烦恼取代，陷入进退两难的尴尬处境。

 

张先生的认购书以及他付完全款后开发商提供的房款收据

 

7月3日，张先生签订了《项目认购书》。2011年4月4日，他与龙口三和置业有限公司（以下简称三和置业）正式签订了由龙口市房地产管理局监制、编号为No.A0142802的《商品房预（销）售合同》。但8月份，三和置业通知张先生，因故要重签《合同》。而这份由龙口市住房和规划建设管理局监制的合同内容大有变化，出卖人由三和置业换成了龙口东海房地产开发有限公司（以下简称东海房地产）；原合同约定的房屋交付时间2011年12月31日也擅自改为2012年5月31日，而更让张先生不悦的是，新合同新添了无页码显示的《特别告知》和《补充协议》。《补充协议》第三条还规定，将国家对商品房交付必须具备的《规划验收合格证》、《竣工验收备案表》等有关程序，全部改为出卖人不是必须向买受人出示，而且出卖人不承担延期交房的违约责任等，并事先加盖了“龙口东海房地产开发有限公司商品房销售专章”。

 

今年7月，开发商强势告知张先生接受交房钥匙，但张先生问房屋有无《规划验收合格证》和《竣工验收备案表》？对方回答时支支吾吾，至于“两证”也说的含含糊糊。

 

对此硬性交房，张先生无法接受。这套花了他毕生积蓄却没有通过“验收”的海景房，成了一个“烫手山芋”，捧在手里，如何处理成了他的一桩心病。

 

此后，他通过龙口市住建局网站进行咨询。7月15日，该局答复如下：到目前为止，您所咨询的海立方小区的开发企业还未到房产交易中心提交相关资料办理房产证（总证）。依据《房屋登证办法》有关规定，对于包括建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明等相关申请材料不齐全的，房屋登记机构依法不予办理房屋登记。 

 

认购房、开发商前后不一

 

南京市民许女士投诉称，2010年6月6日，她也是经天之涵推荐，到龙口东海度假区看中海涛新都B区海立方2号楼2单元4层402号房，当时与烟台海基置业有限公司签订了项目认筹书，并预交了2万元定金。同年10月5日，销售方与许女士签订了《商品房预（销）售合同》，但《合同》出卖人却变更为“三和置业”，许女士未太计较。

 

许女士的认筹书上是2号楼2单元4层402号房，购房合同却成了第2幢2单元5层2-502号房

 

2012年6月10日，销售方通知她可以交房，到达销售方处，却被告知现房号更改为第2幢2单元5层2-502号房，面积由原来的67.1平方米变为70.05平方米，要想拿房需先补交房款差价9234元。为了尽快拿到房子，她只好付了差价。对方同时声称，目前商品房买卖都改为网签合同，并将原先的合同收回。7月3日，销售方给她新的《合同》，出卖人又更改为东海房地产。因发现合同存在前后矛盾、不符常理等问题，无法接受的她至今未签。8月1日，在开发商的要求下，许女士支付完190023元余款后，发现收款方还是“海基置业”，使其不明就里；而《合同》注明交房日期为2011年10月1日，到期后根本无影，按《合同》约定，逾期交房超过90天，她就有权解除合同。

 

为此，她多次与销售方进行交涉，销售方同意退房，但只同意退还80％的房款，如此处理让她难以接受。

 

房间无隔墙即强行交付

 

居住南京多年的作家郝谐书（化名），2010年春，经南京山西路一家代理商到龙口购了一套海景房，因房屋质量问题，拒绝接受开发商的交付，至今他都无法入住，这直接影响了他的创作心情。

 

据郝先生介绍，他购的海景房也在海立方小区。按照购房合同，房屋交付日期为2012年10月20日，但时至今日，该房只能“看”却不敢“住”，问题是他未见有关机构对所购房的任何质量验收合格凭证。

 

今年春节前后，郝先生两次到龙口海立方及东海房地产售后服务处交涉，海立方开发商和东海房地产均未给出有意义的说法。在交涉过程中，让他不能理解的是，龙口市消协作为消费者的“娘家人”，对外地消费者在龙口的遭遇很同情，其负责人亲自陪同业主前往实地了解协调处理问题，但接待的东海房地产售后服务处工作人员，竟将消协人士借口撵走。更令他气愤的是，开发商竟无中生有向上级领导做假汇报，声称房子已交付给业主。

 

郝先生购买的两室一厅竟没有隔墙，成了大通间，原应入墙的电缆管线也全部裸露

 

郝先生说，他之所以拒绝开发商交付，是因为房屋明显不合规范要求。两室一厅的套房内，竟没有隔墙成间之室，成了一个一览无余的大通间，以致卧室、客厅应有的门均不见身影；没有了隔墙，原本应埋入墙壁内的电缆管线也全部裸露，悬挂或竖立于室内空间，摇搖晃晃；而水泥地面毛糙、凹凸不平，根本不具备商品房交付的基本要求。

 

退款老人遭“暴力”礼遇

 

家住南京秦淮区弓箭坊的何先生投诉称，他于2010年7月由代理商天之涵组团到龙口看海景房，也是一次性付清购房款，买了一套海景房。《合同》约定，应于2012年10月前交付，但几次到项目工地察看，只见工地一直停工，显现荒废萧条，成了一个“烂尾”工程。

    为此，今年3月29 日，他与开发商交涉后达成退房协议，定于5月31日前办理完毕相关手续支付相应退房款，但是到期后对方却违约不能兑现。6月16日，何先生再次赶赴龙口，要求按退房协议兑现，不料遭到接待人员无理的冷遇、侮辱，甚至遭遇暴力伤害，让何先生心底寒彻。

    据何先生介绍，当时负责接待处理的是任经理、售楼部韩经理，他们竟称“把头给你也没有钱”，过后对他不理不睬，把他晾在一边，长时间不见踪影。更令老何恐惧的是，当任经理重新出面时，竟对已60多岁的他动粗，两次扭住其左手食指，并挥拳袭击他头部，幸好避让及时躲过一击。当时他们手下几个员工，也仗势欺人，扬言“打死这个南京老头”！好在何先生身高1.8米，有过特殊职业经历，才没有伤及身躯，但精神受到打击，至今仍心有余悸！

    何先生强烈要求，开发商给个合理说法并道歉，同时，必须尽快兑现退房款及支付同期银行利息及违约金。

 

业内知情人揭乱象缘由

 

从事海景房销售多年，终因不堪良心的折磨，不得已离开职场的李莹（化名）向记者报料其经营内幕。

 

据了解，龙口东海度假区开发商是当地的南山地产。它“拿”下开发权后，为加快开发速度，以招商引资的方式，吸引当地大量民间资本进入，合作开发海景房，以致数不清的二级开发商聚集在区内开发海景房。一般一个小区就是一个开发商，占地较大的2个以上也不少见。

 

开发商将国家领导人视察的相关图片放入海景房的宣传单页

 

李女士介绍，她是2009年进入海景房营销职场。那时，龙口“东海”内的二级开发商，为抢市场先机，很多民间资本来不及注册专业公司就开始营销。比如海立方小区，开发商以龙口三和化工建材有限公司与天之涵签订《委托销售代理合同》。而天之涵也不论三和化工有无经营资质，就在南京大肆“招兵买马”，不仅在南京发展二十来个分销商，而且还在张家港、安徽的马鞍山、滁州等区域设置分销机构，以至南京及周边地区海景房销售相当活跃。

 

随着龙口海景房开发速度加快，二级开发商如井喷式增加，各开发商争抢代理商已成气候，但他们只有单纯利益的合作，并无组织上行政上的制约，合作形式相当松散。他们之间没有规范的售后服务体系，代理商只看“谁”给的佣金高，就卖谁的房，一般代理佣金在15％，有的更高。因此，代理商随意与“谁”合作都是常态，开发商一旦发现代理商不卖自己的房子，就会拖延结算（佣金），甚至“冻结”结算也是正常，待回头代理时再“解冻”。因此，售前的各种承诺，仅是为推荐海景房的噱头而已。投靠新的东家，推广噱头依旧，因总开发商未变，而不明就里的认购者遇到问题，开发商不承认，代理商也处理不了，在推诿或打太极的应付下，让购房人摸不着北。这种多头代理、交叉代理，隔三差五更换代理，无疑给市场乱象埋下伏笔。

 

至于业务人员，经“培训”（实质为学习“忽悠”）后拿着公司派分的不实广告单页，怀揣多得提成的如意算盘，海天胡吹成了职业习惯。一两年下来，知道哪个海景房好卖，就随意跳槽。更有甚者，与开发商私下联系单干。由于入职没有门槛限制，利润的诱惑又相当大，竟有认购海景房的业主，在开发商“政策”的引诱下，也干起“推荐”业务，挣不菲的外块，客观上加剧了市场乱象。

 

据李女士透露，四五年间，她和同事在老板的授意下，销售过“东海”内的海立方、海一方、观海绿岛、龙簇海景、亚兰湾、海涛新都、高尔夫观邸等小区的海景房。然而，海景房卖了不少，问题也堆积如山，无法兑现公司售前向认购人所作的有关承诺：有问题开发商一定解决；交付钥匙前免费往返龙口；房屋竣工有验收合格凭证；交房违约有赔偿；按期获得“两证”等等。

 

现在，很多经她手购买海景房的人，见面谈起购房前后的反差，倒出一肚子苦水，而她又无力为他们排忧解难，内心压力不堪重负。于是，她去年选择离职，以求安心。

 

律师解析违规要点助力维权

 

对于遭遇的上述侵权问题，购房人真的无法维权？记者带着众多海景房业主所遭遇的问题，咨询了资深的法律界人士。

 

南京市仲裁委员会仲裁员、擅长房地产官司的江苏志仁律师事务所盛利律师表示，其一，从业主反映的情况看，海景房开发商从一开始就违规运作，在宣传单页上印上国家领导人的形象推荐海景房，让人感觉海景房可靠、放心；其二，拿地的开发企业默认二级开发商、代理商与己有关联，松散挂靠合作的二级开发商，通过营造市场氛围，使不知情的外地购房人误认为是其下属企业或直属营销机构，有欺骗误导之嫌；其三，借海景房《商品房预（销）售合同》另附《补充协议》，不仅推翻了有监制的《合同》合法内容，而且有意规避自己的义务与责任，让购房人陷入被动境地，违背了《合同法》公平、公正的法理精神与原则；其四、付款方式混乱，既有代理商擅自代收，又有合作的小开发商收取，即使交付“统一帐号”，但开出的也只是收据，并非正规发票；其五，商品房交付没有规范程序，不给购房人看到应有的《竣工验收合格证》、《房屋验收备案表》等房屋交付的必备手续，“强迫”购房人接收开发商自认为“合格”的海景房，侵犯了购房人合法权益；最后，这些海景房何时有“两证”交给购房人，也完全是自说自话。

 

因此，盛律师建议，购房人应拿起法律武器，通过诉讼途径，讨回公平与公道。否则，一对一地与侵权者讨公道无公平可言，而在时间、精力、财力等方面的较量也无法对等，得不偿失。