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■本报记者 田珍祥
随着房价的不断攀升，房屋租赁市场的纠纷也越来越多。房东扣除押金、房屋二次转租无效以及房东以涨价为名提前解约等纠纷屡屡出现，如何正当维权成为很多房客以及房东的困惑。北京市海淀区人民法院结合典型案例对此进行了详解。
退房被扣押金
●典型案例
老张退休后将自己的房子出租出去，做起了房东。2011年，老张与小刘签订了为期一年的租房合同。合同期满时，双方因3000元的押金产生了激烈的争吵。房东老张提出，小刘退房时，将新粉刷的墙壁弄脏，还弄坏了厨房的抽油烟机。老张认为，应从押金中扣除维修抽油烟机的费用。这样算下来，老张不但不用退押金给小刘，小刘还应另外赔偿老张的损失。小刘认为，老张的房子常年对外出租，房子墙壁本来就是脏的，抽油烟机只是老旧磨损了，自己也曾向老张报修，但老张并未理会，因此押金应该全额退还。
双方争执不下诉至海淀区法院。老张只能提供小刘退房时的房屋照片以及厨房抽油烟机的录像作为证据。
最终，经法院调解，双方达成和解，老张退还小刘押金2000元。
法官评析
海淀区法院民二庭法官郭文成指出，“谁主张，谁举证”是基本的证据规则，老张主张小刘造成了墙壁污损，并损坏了抽油烟机，需要提交相应证据证明。而老张的证据只能显示退房时的墙壁状况，无法对比墙壁在小刘租住前后的差异，也就无法证明是小刘弄脏了墙壁。老张的录像也无法证明抽油烟机存在何种损坏以及损坏是否因小刘使用不当所致。
房屋租期结束后的押金退还涉及房屋验收及费用结算。实践中，出租人常以未见到全部水电费票据、房屋污损、设备损坏等原有主张扣减押金，但承租人往往在设备损坏是正常折旧还是使用不当的问题上，存在较大分歧。法官建议双方在签订书面合同时，对此进行说明和签字确认，避免退房时无据可查，难以确认责任范围。同时也提醒承租人，面对无理克扣押金的出租人，承租人应积极维权。
“二房客”遭驱赶
●典型案例
小杨从房东黄阿姨处承租了一间商铺，用于经营副食零售，租期为两年。但经营一年后，小杨亏损了不少，想要将商铺转租出去。小杨不顾与黄阿姨的合同中不得转租的约定，与次承租人小周签订了转租协议，并嘱咐小周自称是小杨的亲戚，仅是代管店铺。出于谨慎，小周要求小杨在合同里写明保证不收回商铺的使用权，保证其享有小杨与房东租赁合同中的同等权益，并保证租期届满后协助其与房东续签合同的条款。这样，双方达成了转租协议，小周交纳了租金、转让费后接手了店铺。
事后不久，房东黄阿姨发现了问题，立即提出解除与小杨的租赁合同，并将小周赶出了商铺。后来小周将小杨诉至海淀区法院，要求解除转租合同，返还租金、转让费并赔偿损失。
小周因无法充分证明损失情况，法院仅判令小杨返还剩余租金及部分转让费。
法官评析
郭文成指出，小杨对小周作出的承诺，无法约束房东黄女士。黄女士与小杨的租赁合同明确约定禁止转租，如果小杨的转租未取得黄女士同意或追认，黄女士可单方解除与小杨的合同，并要求次承租人小周腾房。因此，一旦房东对无权转租提出异议，次承租人将无法继续使用所租房屋。小周可以请求小杨承担违约责任，但在双方未约定违约金的情况下，小周需证明实际损失情况。小周明知小杨不具备转租权限，也应自行负担部分损失。
转租时应查明转租人权限，并应及时取得出租人的认可。对于属于出租人与承租人之间的债务，也应当场结清，防止事后发生纠纷。
房东提前毁约
●典型案例
2008年，老刘为开设旅店与房东释女士签订了为期10年的租赁合同，租下一处700平方米的半地下室，用以开设旅店，并一次性交纳了租金100万元。谁料2012年房东释女士就将老刘诉至法院，请求解除双方的房屋租赁合同，并要求老刘腾退涉诉房屋。释女士称，其与老刘的租赁合同签约早，租金标准已明显低于市价，而老刘总是拒绝增加租金。另外，其因资金周转困难意图出售涉诉房屋，释女士决定依据双方合同解除租赁协议，提前收回房子。
老刘辩称，双方租赁合同约定的租期为10年，其不仅交纳了截至2013年9月的房租，还投入许多资金对涉诉房屋进行了装修和改造，这些资金多为其借贷而来，如果释女士现在收回房屋其将血本无归。因此，老刘坚决不同意现在解除合同。
经海淀区法院调解，老刘与释女士达成调解协议，老刘可继续承租涉诉房屋，将房屋租金调整为每年30万元。
法官评析
郭文成指出，老刘与释女士的租赁合同明确约定，涉诉房屋的租赁期限为10年，自2008年3月至2018年3月。但该合同违约责任部分明确约定，如出租人需提前收回房屋应提前30日通知承租人，并向承租人支付相当于年租金50%的违约金，依据双方合同，释女士可在承担违约责任并先行通知的前提下单方解除合同。
部分长期合同尤其是商铺租赁合同，通常都约定了出租人提前通知并支付违约金即可解除合同，出租人常引用此种条款提前解约，以牟取更高收益。但承租人往往已就房屋进行装修、准备长期经营，此种情况下，双方就后续赔偿问题容易产生纠纷。因此，法官建议双方可约定较为灵活的租金标准，同时如设定提前解约权也应从提前通知及适度比例的违约金两方面加强约束，以免影响合同关系的稳定。
