碧海蓝天、四季花香，海南岛独特的热带自然资源，一直充满着诱人的召唤力，让国内外的游人无法抗拒。

 

2010年开始，海南搭上了“国际旅游岛”的快车，资本的强势进入正在改变这座热带海岛的原始面貌。北起海口、南至三亚，在海南绵延数百公里的蔚蓝色海岸线上，大大小小的地产商们屯兵布阵，用钢筋、水泥把沙滩美景围筑起来，在平地上盖起了旅游度假酒店和商品住宅。

 

现在，海南已经成为我国高端度假酒店最集中的区域。与此同时，还有多个靠海围起的工地。

 

然而，记者调查发现，高档酒店的扎堆背后，却隐藏着过剩的危机。不仅如此，同质化问题也逐渐开始凸显。海南省政协调研报告显示，预计到2015年，海口、三亚客房平均开房率将降为30%左右。

 

现状：高端酒店扎堆

 

从海口美兰机场一路向南，经文昌、琼海、五指山、陵水，直到三亚，高速路沿途可见酒店广告和房产开发项目，大型房产项目和高端度假酒店点缀其中。

 

国际旅游岛、免税等系列政策落地，引来了大量开发商。不经意间，无数资金涌向海南这座聚宝盆：圈地、盖房子、建酒店。

 

以三亚亚龙湾中心广场为中心向两侧延伸，湛蓝色的海水和银白色的沙滩近在咫尺。不过，亚龙湾的海岸线基本已被开发，沿路建起的高端酒店建筑和葱郁的热带植物挡住了观赏视线，海水阳光似乎变成了酒店住客的独享。

 

这只是三亚度假资源 “私有化”的一角。放眼三亚乃至海南，酒店资源其实已经呈现“过剩”的态势，海南已经超过北京、上海，成为中国高星酒店和品牌酒店最多的地方。

 

根据海南省政协经济委员会在今年初形成的《我省(海南)五星级酒店发展状况调研报告》，按严格的五星级资质标准，海南省已挂牌五星级酒店共23家，其中三亚12家，海口6家。按相当于五星级实力标准(或待评五星级)，三亚至少有31家，海口至少有14家。

 

记者日前从海南省旅游委了解的最新数据显示，目前海南省已开业五星级饭店25家，客房数9404间，床位14973个;已开业五星级标准饭店40家，客房数14680间;在建和拟建五星级标准饭店约40家，客房数超过15000间。

 

三亚市旅游信息中心工作人员也告诉记者，去年三亚市挂牌五星级酒店12家，五星级酒店(含挂牌和非挂牌)50家。

 

距离三亚约70公里的陵水黎族自治县，短短几年已经成为开发商眼中的香饽饽，境内三湾(香水湾、清水湾和土福湾)从北向南57公里的海岸线，成为海南滨海旅游开发热点区域，旅游地产业的兴旺给贫困的陵水县带来了丰厚的财政收入。

 

海南省陵水县一位当地官员向记者表示，目前陵水县有5家高档酒店，29家在建酒店，聚集着富力、绿城、雅居乐等20多家地产商。

 

据海棠湾管委会旅游发展局局长叶凯中透露，海棠湾今年将有3到4家一线海景酒店开业，新增客房近1800间。此外，华润在石梅湾打造的石梅湾九里项目，占地12平方公里，引进多家五星级酒店，并配备游艇码头、直升机停机坪、大型综合购物中心、高尔夫球场等多项高端旅游度假设施。

 

趋势：开房率或再降

 

一边是扎堆的高端酒店，另一边是为稀缺的海岸资源而争相涌入的资本，海南高端旅游资源正在面临过剩的烦恼。

 

海南省政协日前召开海南五星级酒店发展情况专题协商会。根据当地媒体报道，海南省政协主席于迅在会上表示，在国际旅游岛建设的大背景下，海南省接待过夜游客年均增长13%，五星级酒店实现了高速的发展，但同时也面临着外部环境出现变化、竞争压力增大、客房供给过剩等诸多问题。

 

携程旅行网大住宿事业部国内业务部华东南区总经理崔燕向记者表示，海南高端酒店淡季订单接近四成，旺季在七成以上，季节性差异明显。“海南高端酒店相对集中，很小的区域内聚集了几十家高端酒店，到了旺季明显供大于求。但酒店同质化明显，缺少主题或独特风格，淡季价格混乱。”

 

“如此多的高星级酒店扎堆，实际上是一种资源的过剩和浪费。”海南省旅游发展研究会会长王健生认为，海南高端酒店市场结构性失衡，同质化严重。

 

“这主要是因为酒店布局出现扎堆，并不能说明海南酒店真的出现饱和，要说有问题，也就是结构性问题。海南属于高端酒店密集地区，但基本上扎堆在海湾区和靠海市县，酒店除了名称不一样外，建筑设计风格、资源配置和服务细节相差不大。”王健生说。

 

他进一步谈到，一些新建的酒店一味追求超五星级和七星级等“高星级”，使得酒店档次和客源结构发展形成矛盾。

 

市场接近饱和，使得高档酒店面临很大的挑战。华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱向《每日经济新闻》记者提供的数据显示，2010年至2013年期间，三亚过夜游客同比上升31.93%、15.93%、7.95%、10.32%，旅游收入同比上升34.57%、15.09%、19.59%、18.63%，酒店出租率同比上升0.82%、1.39%、5.77%(暂无2013年数据)。

 

不过，当地的酒店营业收入却呈现逐年下滑的趋势。另外，持续上涨的运营成本也在不断压缩酒店利润。赵焕焱指出，酒店的运营成本正在持续上升。

 

记者从三亚市旅游信息中心了解到的数据显示，去年三亚挂牌五星级酒店平均房价1366元，酒店出租率为68%;五星级酒店(含挂牌与非挂牌)平均房价为1039元，平均出租率为55%。三亚旅游委副主任郑聪辉此前向媒体介绍，三亚高档酒店入住率往年一直在70%左右，2013年已降到60%以下。

 

海南省政协调研报告亦显示，根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》，2020年海南年接待国内外游客将达到7680万人次，按照10%的比率推算，五星级酒店的年需求游客人次不会超过800万人次。但由于海南五星级酒店业的超前发展，现有年实际接待能力已高达2800万人次。近两年海南五星级酒店数量还在快速增长，且已出现开房率偏低的情况，预计2015年海口、三亚客房平均开房率将降为30%左右。

 

背后：政府推动投资

 

实际上，据记者了解，2010年海南国际旅游岛获批，旅游产业没有发生实质性变化，但促进了房地产和高档酒店的爆发式增长。

 

海南省一位不愿具名的政府人士向记者透露，当地政府正是酒店投资热潮背后的推手。

 

2010年初，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》公布，海南国际旅游岛正式上升为“国家战略”，嗅觉敏锐的开发商们携资本来到这座热带海岛。

 

吸引更多外地人来此度假，这其中既有机遇，亦有难题。王健生告诉记者，政府现在并不推崇过去一波行情里的旅游地产，不少开发商一次性获利后就离开了海南。

 

海南当地政府也看到了房地产超速发展的弊端，已经着手对岛内的房地产业做出一些限制，包括“沿海区域自平均大潮高潮线起向陆地延伸最少200米范围内不得建设房地产项目”;“适当降低纯商品住房开发的比例”等。2014年，海南省政府再次强调，降低普通商品住房比例，优化酒店业结构，发展高端经营性地产。

 

上述不愿具名的政府人士还谈到，现在政府已经不允许开发商直接开发商品房，会在土地规划中要求附带建设酒店等配套设施。“对政府来说，开发商品房是一次性税收，建酒店就是长期收入了，这笔买卖比较划算，一家有400间客房的五星级酒店每年交税可以达到2000万元。”

 

王健生也坦言，政府把稀缺的度假公共资源变成私属资源是一大误区。国际上成熟的规划一般是公共的海滩，然后有一个公共的长廊、绿化带，然后是马路，地方特色的酒店群落，然后是交通主干道，再往后才是房地产。纵向是主题街区，街区内有很多通道，里面有酒吧、餐饮、购物店或者画廊。

 

但在海南，开发商建酒店却是“醉翁之意不在酒”。一位长期关注海南旅游生态发展的行业人士分析称，不少开发商只把高端酒店当做住宅商品房的配套，按照地产思维开发酒店，不按市场规律出招。“旅游投资属于细水长流，房地产是一次性投资、赚快钱，两者比起来开发商更愿意后者。”

 

而在酒店经营上，开发商也不会动那么多心思。该行业人士强调，由于酒店投资方与经营方分离，投资方往往对酒店的现金流不感冒，不会根据市场供求调整酒店房间定价，因此不少酒店时常在淡季出现价格高、入住率不高的情况。与周边的东南亚国家相比，海南没有廉价航空，进出港交通成本高，如果没有大力宣传促销，很难在竞争中取胜。长此以往，在一些偏远地带的海湾，酒店入住率基本不足三成。

 

在海南生活多年的韩女士也表示，三亚周边不少海湾已经被一些私人老板承包用来开发，海边湿气重，即便是欧式风格的高端酒店建好不到一年时间，长期腐蚀也会导致外墙脱落、室内长满霉斑。“这些酒店建得光鲜亮丽，但平时几乎没什么人住。”

 

出路：如何去同质化?

 

长期从事高端酒店管理的专业人士王小姐表示，一般来说，高档酒店的入住率达到40%~50%才能盈利。三亚的酒店行情较好，“一般国际知名品牌的高档酒店在一线城市的投资回报期在12年至15年，二、三线城市要20年才能收回成本。”而在三亚乃至海南，酒店开业3年就能盈利，一晚过万元的收费标准让其他未进入者看红了眼。

 

不过，高度同质化的直接后果是，价格成为消费者最敏感的因素，海南高端酒店开始走下价格神坛，不约而同地打价格战、推出促销套餐。

 

资料显示，2012年三亚酒店业经营状况总体回落，出现负增长境况。仅“五一”期间，三亚市酒店开房率同比下降了12.1%，而客房量却同比增长了5.7%。去年“十一”期间，三亚235家旅游饭店客房价格总水平同比下降10%以上。

 

多位酒店行业人士向记者谈到，三亚酒店的主要订单来自于会议团体。

 

海南某展会公司工作人员邵先生称，不少公司会把年会放到冬季，酒店价格基本上比淡季至少翻番，而淡季的预定价格可以比市场公开价格便宜上百元。“淡季两三百就能订到还不错的酒店，五星级酒店也处于价格低谷，这时候就特别欢迎会议订单。”

 

现在，已经有不少海南高星酒店在淡季时通过三天两夜或四天三夜旅游套餐吸引自助游的散客，套餐包含酒店住宿、机场接送、景点门票、餐饮套餐等增值服务，定价基本在1500元至3000元不等。而在旺季，这样的价位可能只相当于一晚的房价。

 

不过，海南高端酒店要想成功突围就必须保持核心竞争力。中国(海南)改革发展研究所海南研究所所长夏锋则向记者表示，海南已经成为我国重要的外事活动区域，中高端酒店良性发展是未来趋势。