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■本报记者 王照重
“认筹1万元抵9万元!”随着当下全国多地房地产市场不景气，不少房地产开发商把房子搬到了网上去销售，“电商卖房”成了购房者热议的话题。此举给消费者带来哪些利弊?近日，记者对此进行了调查。
认筹款交给电商
谈起前期购房的经历，济南市消费者丛林(化名)依然心有余悸。
4月20日，丛林告诉记者，当初他看好了济南城区辛祝路南侧一大型楼盘，优惠政策是“认筹1万元抵9万元”。认筹当天，售楼处工作人员指引他到设在售楼处一角落的某房产网站交认筹款，对方开具了收据，显示收费项目为“居间服务费”，盖着济南某房产经纪公司的公章。丛林当时就有点怀疑，质问售楼处工作人员：“怎么让我把钱交给房产网站，开发商能承认吗?”工作人员回答：“没问题，我们和电商是合作关系，你在这里交款后领一个认筹编号，等楼盘开盘时，凭此认筹号依照先后顺序排队选房，并享受优惠。”
丛林对记者说，交完认筹款后，售楼处工作人员告诉他，这1万元其实是交给房产网电商平台了，当他选好了房子后，开发商在总房款里给减去9万元，等于享受到总房价减免8万元的优惠。
丛林说：“交了钱后还是感觉心里没底，唯恐把这1万元白扔了。现在楼市这么不景气，怕开发商跑了，交完钱后我几乎每周都去一趟售楼处，庆幸的是没过多久就开盘了。”
4月21日，记者来到丛林说的这个楼盘售楼处调查。记者看到，该楼盘5号楼正在搞认筹，有3家房产网电商平台在售楼处设置了摊位，在任何一家电商平台交认筹款，都可享受“5000元抵3万元”的优惠。记者询问，能直接将认筹款交给开发商吗?售楼处人员告知：“不行，公司规定，消费者要通过合作方电商平台购买才能享受5000元抵3万元的优惠。”
借电商绕过政策红线
说起购房认筹，或许买过房的消费者都不陌生。前些年，开发商在开盘前比较热衷搞“会员卡”、“诚意金”、“认筹券”，甚至名为“内部认购”的活动，都是想先收取消费者的部分现金，一方面可以加快开发商资金周转，另一方面还可以试探市场反应、有效蓄客。消费者交钱后，如果没有选到中意的房子，退款时就会纠纷不断。为了规范这一现象，不少地方出台了规定，禁止开发商在取得预售许可证之前开展任何形式的认筹活动。
房地产专业人士告诉记者，开发商借助电商搞认筹，就是想拿电商当挡箭牌，来绕过政策红线，达到回款、蓄客、探市场的目的。随后，开发商再根据蓄客情况确定开盘价格，蓄客越多，开盘价就会越高。“购房者交的认筹款，其实就是开发商付给电商的广告费，根据销售业绩和事先约定，开发商甚至还要从中参与分成。”该专业人士表示，各家电商招数不尽相同，但是模式基本一样：先与开发商签订代理协议，约定销售底价，再通过自有电商平台推广，优惠政策不管是1万元抵9万元还是5000元抵3万元，都是吸引消费者参与认筹活动的手段。然后，再通过各种活动让预购者交认筹款，目的是促成房屋成交。最终，开发商和电商双双受益，购房人却受益有限，因为羊毛出在羊身上，消费者享受的所谓优惠不过是开发商联合电商画的一个大饼。
调查中，记者咨询售楼处工作人员得知，该楼盘正在搞认筹的5号楼的预售许可证正在办理中。随后，记者从济南市城乡建设委员会了解到，该楼盘5号楼并没取得预售许可证，不具备预售资格。
另据记者了解，2014年青岛市城阳区一家楼盘搞认筹时，共计230套房源，均价为5100元/平方米，最终700多人参加了认筹活动，开发商马上坐地起价，均价上调到5700元/平方米，最终引发消费者投诉。
认筹购房风险不小
青岛市房地产业一位资深人士告诉记者，电商卖房是近期比较流行的售楼现象，电商渗入楼盘销售环节，一定程度上增加了购房者和开发商的议价能力，提高了电商平台自身的知名度，帮开发商做了免费宣传还卖出了房子，貌似是一个多赢的结局。但是消费者参与电商购房，还是会承担不小的风险。
电商和开发商合作模式多样，分成比例不一。有的电商跟开发商谈下代理资格后，采取认筹的模式先收揽有购房意向的消费者信息，根据预购人数多少，与开发商议定购房阶梯价格。电商一般会根据预设最多人数宣称最大优惠价格，一旦收揽不到预设人数，参与认筹的消费者可能享受不到承诺的优惠。这样一来，消费者会感觉上当受骗。另外，电商平台信誉各异，消费者预交的认筹款若被电商卷走，开发商很可能不承认消费者预交给电商的认筹款。消费者不但从开发商那里享受不到购房优惠，还可能会落个讨款无门。
当开发商不具备预售条件时，消费者将认筹款交给电商，一旦开发商的预售证办不下来，给消费者带来的仍然是风险。北京盈科(济南)律师事务所律师文剑南向记者表示，《商品房销售管理办法》规定，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。开发商未取得预售许可证通过电商搞预售、搞认筹，涉嫌违法。
