谁动了我的房子面积？

律师称如果有证据表明误差系人为导致的，那就涉嫌强买强卖

[ 本报记者近日以购房者身份前往武汉市国土房产测绘中心暗访了解到，开发商递交的预售户型图纸与实际施工图纸是否一致，该中心无从查核；陈先生怀疑的“阴阳图纸”情况确实存在，而且并不少见 ]

买的明明是90平方米以下的预售房，收楼时竟多出1.13平方米。不仅要补交房款，契税亦须多交50%。武汉一位购房人陈先生执着挖出开发商向国土房产测绘部门提交阴阳图纸，大打法律擦边球、变更房屋面积的灰幕。

1平方米误差的秘密

近日，陈先生向《第一财经（微博)日报》报料，称其在当地购买的一套89.81平方米期房，在收楼时面积竟多出1.13平方米，需要补交房款7088元。

2010年8月，陈先生在保利地产旗下楼盘“保利华都”二期认筹了一套合同面积为89.81平方米的小户型商品住宅房。近期，陈先生准备对房子进行验收，销售人员告诉他，房子的实际面积是90.94平方米，需要补差额。

让陈先生百思不得其解的是，签合同时，房子的主体结构已经建好，房屋面积是如何增加的呢？

陈先生对比多张图纸发现，开发商预售提供面积、预售许可证、预售图纸均为89.81平方米。但他通过多方渠道得到的一张由中南建筑设计院于2009年9月设计的保利心语2期1栋建筑施工图却显示，施工实际面积为90.94平方米。

明明是按90.94平方米设计施工的房子，为何要标榜90平方米以下呢？

武汉一位房企负责人向本报记者透露，根据规定，个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税按1%征收，超过90平方米的普通住房，则按1.5%征收。“购买小户型的消费者都希望享受到这一税收优惠政策，所以开发商推出的90平方米左右的小户型，在预售证报批时都会报得比实际小一点，这在业内已是公开的秘密。”上述负责人直言，并建议购房者挑选预售面积在87平方米以下的小户型规避上述风险。

阴阳图纸很普遍

“我怀疑开发商提交到武汉市国土房产测绘中心的预售户型面积图纸，以及与购房人签订购房合同提供的户型面积图纸为阴阳图纸。”陈先生认为，“买的房子面积与备案面积有误差是正常的，但如果误差是人为制造，岂不是开发商故意隐瞒面积真相，发布虚假广告宣传欺骗购房人？”

面对质疑，湖北保利作出回应称，陈先生在与开发商签署商品房买卖合同时，合同已作出明确规定，面积、误差比绝对值在3%（含）以内的，购房者需要按实估算房价款，并补交。若超过3%，买房人有权解除合同退款。而此套房屋的实测面积误差率不到3%，因此开发商并不违规。

但值得注意的是，陈先生购买的该套房屋实测面积虽仅多出1.13平方米，但是增加的房屋面积全部集中在阳光房面积上，对于只有8平方米的阳光房，误差率高达24%。

本报记者看到，设计施工图纸和实测面积图纸上标注的阳光房凸出部位宽度为900毫米，而预售户型图纸阳光房的凸出部位宽度仅250毫米，两者差异肉眼便可清晰区分，为何相关测绘部门无法察觉？

为此，本报记者近日以购房者身份前往武汉市国土房产测绘中心暗访了解到，开发商递交的预售户型图纸与实际施工图纸是否一致，该中心无从查核；陈先生怀疑的“阴阳图纸”情况确实存在，而且并不少见，甚至还有“开发商拿到预售证后边改（施工图纸）边建”的情况，但“只要误差控制在3%以内都是允许的”。

开发商的算盘

“别小看这3%的‘合理’误差。”上述房企负责人透露，这是开发商精心设计的一种销售策略。以陈先生这套房为例，如果该户型的阳光房只凸出来250毫米，那么阳光房的功能便基本丧失，在同类房型中的竞争力会陡然下降。

而如果开发商事先告知购房者凸出来900毫米后，房屋面积将超过90平方米的话，那么购房者自然会掉头考虑别的楼盘不超过90平方米的户型。

“从收益上看，虽然单套房增加一两个平方米带来的收益并不多，但这样的销售策略贵在以量取胜上。”该负责人如是说。

不仅如此，业内人士更指出，当前国内主要城市的房价降幅多是以零点几来计算，但开发商通过交楼时增加房屋面积而提高房屋总价收入的做法，实际上是变相抬高了房价水平，房地产调控政策亦陷入“明降暗升”的尴尬境地。

根据我国商品房买卖司法解释第十四条规定，面积误差比绝对值在3％以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。

“国家制定这一规定考虑的是设计面积在施工过程中存在一定范围的误差。但如果有证据表明误差系人为导致的，那就涉嫌强买强卖。”北京盈科(武汉)律师事务所吴良涛律师认为，尤其是开发商在购房合同中故意隐瞒房屋真实面积等重要内容的，购房者可向法院提起诉讼，控诉开发商涉嫌合同欺诈。

吴良涛呼吁，立法部门应修改商品房买卖司法解释第十四条规定，对开发商故意、人为造成面积增加的情形做出“明令禁止”的规定；同时对3%的误差值限制在一定面积以内，“面积较大的大户型若允许3%的误差，实差面积将相当可观。”