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开盘前促销现场，营销员对房价信口承诺，购房者信以为真就当场交钱预约认购，然而，等到开盘时发现售价超出承诺价格，消费者要求履行承诺却遭拒。最近，江苏省射阳县消协成功调解了这样一起商品房预约认购纠纷，开发商最终退还了两个消费者的预约金4万元。
去年11月17日，某房地产开发企业在射阳某开发项目营销大厅开展商品房开盘前营销活动。活动现场，开发商宣传到场客户只需缴纳20000元预约金并签订意向认购单，即成为意向客户，拥有优先选房资格，该客户的意向房源将一直保留至签订成交合同。姚女士与刘女士在现场了解售价时，现场营销人员声称挂牌销售价在开盘时才正式公开，但不会超过7000元/平方米。经营销人员推荐，姚、刘二人分别预约2号楼2601、2701房，并现场支付40000元预约金，签订意向认购单。但11月19日开盘时，她们发现预约的两套住宅挂牌销售价为7100元/平方米，与开盘前营销人员承诺不一致，遂找开发商理论，要求按7000元/平方米成交，遭开发商拒绝。此后，两人多次与开发商交涉，且两次报警，开发商以认购单已签、预约金已交为由，拒绝退还两人的40000元预约金。12月9日上午，两人向射阳县消协投诉，要求开发商立即退还预约金40000元并赔偿期间利息损失。
射阳消协受理投诉后，为查清案情化解矛盾，调解员连日奔波，首先调阅派出所处警记录并向出警人员了解情况，得知两次处警现场双方争议较大，对11月17日的营销活动现场情况，双方都无法说清。然后，调解员到开发商楼盘销售大厅查看现场，与对接服务姚、刘二人的销售人员进行面对面的交流，从法律、人情方面与销售员进行了沟通，最终，该销售员表示营销活动时所说的具体内容已记不清楚，当时为了工作业绩有可能说过“楼盘销售价格不会超过7000元/平方米”，并且证实活动现场开发商对销售价格没有具体说明，促销人员均根据私下交流时了解的价格情况向客户进行解释。调解员请工作人员调取现场视频监控记录，视频记录了投诉方与营销人员的交流现场，但无法分辨交流细节。调解员随后要求开发商提供促销活动时有关价格的说明文书，开发商未能提供相关材料。
调解员认为，开发企业营销活动中未能对商品房价格信息作真实全面的说明，开发企业应该对营销活动宣传情况进行举证，若不能提供推翻“宣传不实”的证据，开发商应承担举证不力的后果。
为保证调解成功，调解员再次与姚女士和刘女士沟通，并对本案进行了入情入理的分析。调解员指出，购房是一个家庭的重大经济活动，签约前要充分了解楼盘的各方面情况。商品房挂牌销售价在开盘时一次性向社会公开，这不仅是政府部门对开发商的要求也是社会常识。仅基于销售人员口头说明即作出购房决定的行为是冲动、不理性的，有时是要付出代价的。更何况两人无法提供受到误导的实质性证据，在此前提下要求开发商立即退还预约金40000元并赔偿利息损失的诉求过高。两人对调解员的分析心服口服，同意降低诉求，可以只要求退还预约金40000元并承担1000元以内的违约责任，不再要求赔偿利息损失。
随后，调解员又约谈开发商代表(该企业法律顾问)，从道义、法理多角度共同探讨。调解员指出，现虽无直接证据证明营销人员承诺过开盘销售价格在7000元/平方米内，但营销人员并未否认，即变相认可，且开发企业未提供录音录像及其他有力证据予以推翻，不能排除营销活动中可能存在宣传不实的情况。开发商举行营销活动时，应当对商品房的价格、小区规划、物业服务等信息情况向消费者作真实、全面的介绍，现场无商品房价格的说明文书，应属商品房销售服务存在缺陷，开发企业应对其行为承担不利后果。开发商提供商品房或者服务，造成消费者财产损害的，应当依照法律规定退还消费者所交费用或者赔偿损失。从社会道义上来说，对普通百姓而言，数万元人民币已经是一笔巨款，而解除认购协议并未对开发商造成实质损失，商品房还在，还可以另售他人。通过交流，开发商代表承诺向公司领导汇报，争取退还全部预约金40000元，并不再追究两人的违约责任。
最终，通过射阳消协调解人员耐心说服教育与沟通协调，双方达成一致处理意见：开发商无条件退还姚女士和刘女士所交的40000元预约金，投诉人撤回其它诉求，双方握手言和。(姜勤章)
