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图二：昆仑域的首套房业主退房之后便丧失了“首套”资格。
谁能想到北京二环边一房难求的高档楼盘昆仑域，只过了一年，就因为住房质量货不对板遭业主嫌弃，从托关系买房演变为集体退房。9月20日和10月18日，本报曾就“北京华润昆仑域质量风波”做过两次相关报道。
想退房并非难事，但是由于牵扯到贷款等复杂手续，业主退房的要求变成拉锯战，甚至还会影响后期再次购房。业内人士呼吁，楼市降温将使得退房诉求频繁出现，鉴于此，相关部门应尽快研究涉及退房的新规则，查缺补漏，要让退房可以像商品退货那样规范化操作。
从抢房变退房
北京西二环边上的绝佳位置，曾让昆仑域楼盘炙手可热。2017年8月，昆仑域拿到预售证，获批销售均价为每平方米9.5万元。与周边二手房相比，这一价格的确高;但如果被定义为二环边上的豪宅，再加上周边丽泽商务区的规划配套，大多数人都会认为“物超所值”。
“如果一套豪宅原本每平方米想卖11万元，现在被政府限价到每平方米9.5万元，谁能不动心呢?”当时托关系才买上房子的业主刘先生回忆称，昆仑域前期宣传项目为“顶配”，销售人员称项目原本定价为11万元/平方米，但最终获批9.5万元/平方米。在这样的“被降价”背景下，项目根本不愁卖，开盘当天即售罄。
一年前排队签合同时还觉得自己捡了便宜，如今很多收房人却感觉吃了亏。
自从今年2018年9月8日迎来业主参观日后，昆仑域售楼处就没有清静过。业主看房后认为昆仑域在电梯间、消防楼梯、一层大堂、外墙、绿化等方面配置“降档”和“缩水”，之后百余位业主拒绝收房。
针对昆仑域项目业主的维权，华润置地于10月13日给出了解决方案：10月20日前选择退房还是收房，不选择就是默认收房。据笔者了解，华润将给予退房业主提供4.35%的补偿利息。
10月20日，在华润置地许诺退房的最后一天，一共有328户业主到场。据参会业主向笔者透露，当时大概有50至60户业主选择退房，再加上从10月8日开始陆续退房的业主，退房总比例可能达到了20%-30%。但另有接近华润的人士表示，目前实际退房户数并没有那么多，仅有40套左右。
不退房的业主委屈求全
“我们没退房，因为退了可能就真的没办法再在北京买房了。我们也还没有收房，因为昆仑域的质量太让人失望，只有整改满意了我们才会收房。这种左右为难的感觉谁能理解?”接受笔者访问的多位业主如此表示，他们希望华润拿出最高水平的团队和施工质量去进行整改，希望华润不要寒了业主的心。“后期如果整改不达标，把我们逼急了会有更大的反弹。”
在与业主们的交流中，笔者发现，每个家庭的具体情况虽不同，但各有各的难处，他们面临着结婚或者孩子读书等更为实际的问题。面对好不容易买到的房子，他们只能对华润抱着最后一丝希望，不舍得退掉。看得出来，那些不退房的昆仑域业主只是在现实面前“委屈”自己。
一位没退房的业主告诉笔者：“我买这套房就是自住，现在北京市内新房那么少，我不会退，但希望华润能担起央企的责任，把承诺的做到位，把房子整改好。”“我没退房，但不代表我认可华润目前交付的品质或者说承诺的整改。”该业主表示。
还有的业主无奈地说：“卖方市场，品质还能期望什么保障呢?业主们还是自行降低期望值吧。”
退房后贷款记录难消除
楼市红火了这么多年，置业者对于一路看涨的房价已经习以为常。尤其是在北京，退房现象比较罕见，此次昆仑域业主的退房要求引发了不少新问题。“还有很多业主在观望，想看看开发商的整改提升措施能不能真正到位。”业主代表林先生介绍，也有一些业主坚称开发商给出的退房方案不合理，所以拒绝签订退房协议。
“我的购房贷款利率是按照五年期利率上浮20%，但是退房方案上只按照一年期基准利率给我补偿利息，这不合理。”这位业主代表说。
笔者在昆仑域售楼处看到业主提及的退房方案：10月8日至10月20日到售楼处签订退房协议，之后双方办理解除按揭借款合同、提前还贷手续，完成相关手续后开发商在14日内退还已付房款及利息。方案中披露的利息计算方式是“已付购房款(贷款客户包含贷款已到账部分)×中国人民银行一年期银行贷款基准利率/360×计息天数”。
央行一年期银行贷款基准利率为4.35%，而五年期利率是4.9%，上浮20%后则变成了5.88%。对于总价动辄千万元的昆仑域来说，这笔利息差不算小数。
让业主纠结的另一难题是央行征信系统里的贷款记录。根据北京等多地楼市的限购政策，购房时都是“认房又认贷”，无论购房人名下是否在北京有住房，只要在央行征信记录中查到有住房贷款记录，就会被认为是“非首套”，不能享受房贷利率优惠。
这样一来，贷款购买昆仑域的首套房业主，退房之后就丧失了“首套”资格，再买房将不能享受最低4成的“首套房”首付比。要是买普通住宅，最低首付比会提高到6成;要是买非普通住宅，更是提高到8成。“在北京，首付提高20%或40%，往往就是几百万元，让人如何能够承受?”一位业主说。
这也是目前业主与开发商的争论点所在，而华润置地相关负责人直言，涉及到贷款记录方面的问题，开发商无法解决。
(康安)
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责任判定成退房关键
“电商平台早就有七天无理由退货的规则，可是签了买房合同如果想退，难于登天!”有过置业经验的消费者大多有这种感受。
在不少法律人士看来，完善退房条款和操作规则，是减少开发商与业主矛盾纠纷的重要手段，尤其在楼市降温的敏感时期。
北京市盛廷律师事务所主任律师、北京市物权法学研究会秘书长毕文强表示，商品房的买卖不同于其他日常生活消费品的买卖，因为其交易周期长，涉及资金量大，技术问题多，权利义务关系复杂，所以对程序要求比较严格。按照 《商品房销售管理办法》的规定，有四种情况可以退房：一是套型与设计图纸不一致，二是开发商擅自变更规划设计，三是面积误差绝对值超过3%，四是商品房确属主体结构不合格。
期房是可以申请退房的，不过要根据退房的原因分清买卖双方的责任。出现退房情况归集起来主要有以下几种原因：一是购房者违约;二是卖方违约;三是双方都不违约，但双方就退房问题达成一致意见;四是双方都违约，但协商达不成一致意见。在买卖过程中，由于违约方的不同以及房屋建设的阶段不同，办理退房的程序也不同。
买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。
如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。
“前期宣传与实际不符是楼市中常见的纠纷之一，关键是业主要有足够证据，才能判定责任、进行赔偿。”毕文强说。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，正常房屋买卖过程中，退房是合法的。但退房周期长，又牵扯到银行等方面，阻力较大。建议相关部门研究解决退房过程中涉及的利息如何补偿、贷款记录能否清除等问题，让退房流程更规范、更易于操作。
(康安)
