谢正军／图

 

■本报记者 唐夏

 

●背景

 

　　近日召开的国务院常务会议，决定整合不动产登记职责。会议要求，各有关部门要加强对各地职责整合工作的指导，加快清理相关规章制度，做好有关事项的整理交接，确保不动产登记职责整合工作有序、平稳推进。实际上，不动产登记（住房信息联网）工作已经开展了好几年，但进展不大。不动产登记推进较慢的原因有哪些？如何有效建立不动产登记制度？如何看待不动产登记制度的作用？且看各方观点。

 

多因致推进慢

■复旦大学住房政策研究中心副主任 郝前进

 

　　不动产信息系统建设的重要性不言而喻。短期内可以帮助摸清全国住房情况，成为制定相关政策的主要依据。长期可以成为产权保护和相关税收（不动产税、遗产税等）征收的重要依据。但是，不动产信息系统建设是个非常复杂的系统工程，我国目前推进较慢有主客观两方面的原因。

　　在客观方面，第一、城市内住房类型众多，包括房改前的原有私房、房改后私房、商品房、经济适用房、公共租赁房、集体土地上建设的小产权房等，要实现住房信息登记的全覆盖有难度。按照国家统计局和住建部公布的数据，截至2010年底，城镇居民家庭自有住房率为89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。目前各城市住房交易实行网上登记，但主要是针对2000年以后的房产交易（主要是商品房），此前的大部分仍是纸质文档，早期或历史产权情况甚至尚未完成数字化管理，所以要实现所有住房信息联网有难度。第二、由于诸多原因，许多城市办理住房产权登记并不及时，一些房子尽管已经卖给购房者，但长时间内并没有办理房产证。在这种情况下，一些城市登记的住房信息并不能真实反映该地区住房情况。第三、由于历史原因，我国农村的房屋产权信息很不完整，登记更是困难。

　　在主观方面，不动产信息系统涉及到家庭财产和个人隐私，如果实现联网，很容易查出相关人的财产信息。所以，拥有多套住房的既得利益者不希望住房信息实现联网。

 

统一登记机关

■北京鑫诺律师事务所合伙人律师 王强

 

　　日前，国务院召开常务会议，决定由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。这是我国不动产登记制度的重大改革决定，如顺利实施，将彻底改变过去那种分散登记、分散管理、信息混乱、信息不对称的不动产管理现象。

　　不过，这项改革牵涉我国《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等一系列法律梳理问题。以《物权法》为例，其第十一条规定了不动产登记由不动产所在地的县级登记机关办理，为不动产登记提供了统一的法律根据，但没有解决登记机关不统一的问题。

　　不动产登记存在以下问题：一是负责登记的机关有三个以上，如国土管理机关、房产管理机关、破产管理机关等都负有一定的不动产登记职能，形成多个登记机关，多头登记的局面，给当事人的登记造成困难，也损害了登记制度的基础和权威性；二是不动产登记机关是行政管理机关，往往出现有些登记机关利用自己手中的权力牟取不当利益（如按评估的价值收取登记费）的情况；三是现行登记机关侧重行政管理性，缺乏物权的公示性和司法性。

　　所以，根据国务院提出的改革方案，应当尽快制定专门的不动产登记法或条例，并对现行法律法规中关于不动产登记的内容进行梳理。能够通过政府信息联网获取的信息，不再需要公民申报登记；涉及公民个人隐私的信息，不得公开查询；涉及国家利益和公共利益的信息，有权机关可以依照法定程序进行查询。如果不动产登记机关及其工作人员泄露公民个人隐私，那么依照现行法律，应当追究其刑事责任。

 

联网势在必行

■中国政法大学国土资源法律研究中心主任 李显冬

 

　　2010年开始推行的全国房地产信息联网系统建设在前进中不断受阻，原因相当复杂。表面上看，有关各方往往强调的多为统计方面的技术性难题。其实，更为深层次的原因，在于全国房地产信息联网系统的建立，其最大的社会功能即在于其公示和公信力。与房地产密不可分的“土地财政”问题无疑会使地方政府出于自身利益的考虑而可能不去积极地推动中央此项政策的贯彻落实。

　　再者，如此事关国计民生的事情，也必然触及一些人的利益，因而，其每前进一步都是利益博弈的结果。既然一旦全国房地产信息联网系统真正确立，就意味着官员的个人财产之相当部分都会处在社会公众的监督之下，这也许是某些有关人士不太愿意看到的。

　　另外，社会公众也可能对房产信息的隐私保护存在着某些忧虑。全国房地产信息联网系统的建立既然意味着公民的个人财产处在社会“阳光”照射之下，尽管有严格的查询系统，尽管新《消费者权益保护法》对此已有防范措施，但大量个人信息泄露的事实，也不能不让每一个人防患于未然。当然，国民收入二次分配的不公，也使部分老百姓存在由此可能对房产税征收方面的担忧，常识告诉我们，全国房地产信息联网系统的建立是房产税收全额征收的前提之一。

　　市场既需要有自由又需要有秩序，这两者并不矛盾。只有加强秩序才能使市场更健全，所以，全国房地产信息联网系统建设首先应该加强管理，当然这种管理不是没有权利内容的管理，在确保“私权神圣”的前提下，此举更多的自然应是一种对房地产市场交易信息秩序方面的管理。

 

不应期待过高

■四川大学经济学院副教授 贾文

 

　　不动产登记制度与被广泛热议的房产税密切相关。准确掌握每个房产所有者实际拥有的住房套数和面积是全面征税的前提和基础。不动产登记若实现了全国联网，那么房产所有者欲隐瞒真实房产数量，将比过去困难得多。但这仅仅是推出房产税的必要而非充分条件。解决高房价问题需要有房产税的调节，但更重要的是多种方式组合并用，单依靠房产税来解决高房价问题是不现实的，而指望不动产统一登记解决高房价问题更是联想过度。

　　在廉政建设方面，统一登记制度的效果亦须辩证看待。与各地分散登记相比，统一登记极大压缩了腐败分子隐匿非法财产的空间，对腐败行为产生更大的震慑效果。

　　但看到上述正面效果的同时，不应对不动产登记的反腐效果有过高期待。因为不动产登记的依据是属于私法范畴的《物权法》，不同于属于公法范畴的官员财产申报和公示制度。前者针对的是一切不动产所有者，后者则专门针对掌握公共权力的特定人群。统一登记不等于统一公开。普通公民虽有配合统一登记的义务，但个人信息也需充分保护。对公共权力掌握者的监督问题要更好地解决，需在财产申报和公开等行政法律法规上多下工夫。

 

微话集锦

 

　　@wrm681014：不动产统一登记制度成功，新的改革措施就成功了一半。

　　@潘石屹：这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。

　　@李国政：不动产统一登记会对房价下降有一定影响，但不会很明显。部分热点中小城市可能有所下降，全国市场房价的变动还是依据整体经济环境、调控政策与市场需求来决定的，不会随着一项政策的出台而大起大落。

　　@hz211140：这是一面照妖镜。如果不是妖，就不用担心。

　　@尹伯成：不动产来源不明的个人、对土地财政和房地产市场高度依赖的地方政府、拥有多套房的炒房者等，都有可能成为不动产统一登记与联网的 “障碍”。而一旦各部门工作协调不畅，互相推诿扯皮，也会降低工作效率。

　　@江敏韬：希望这个的副作用是增加了市场供给。

　　@黄舰平：不动产统一登记制度的推行，可以达到“一石四鸟”的社会效应。一令房爹房叔房姐们原形毕露，无处藏身；二令脱缰的高房价不再疯狂，回归理性的节点；三令房产税的全面推行实施，创造可行的条件与参照；四令官员财产公示制度的推行，成为一种可能和必须。

　　@不是水军_是火军：说不定还能多出好多无主的房子来，信不信也由你。

　　@张大伟：之前十年，房产投资热的主要原因除了收益非常高，而且稳定外，重要的一个原因就是房产和黄金一样，都有隐匿性。如果房产信息联网后，对房地产投资的热情肯定会有比较大的打击，特别是灰色收入比较高的人群，可能就不会再选择投资房地产。

　　@谭峻：目前，土地统一登记，基本上难度不大，难点主要是土地和房产的统一登记。这涉及土地、房产部门相关职能的整合，还存在土地分类标准不统一、信息系统不一致等问题，预计可能需耗费一两年的时间。

　　@陈国强：只有完成不动产登记、住房信息联网等长效机制的基础工作，从土地、金融、财税等方面进行改革，才能真正形成房地产长效调控机制。

（唐夏整理）