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■本报记者 王硕
城市居民住宅小区以其超高的人员密集性，越来越受到广告商的青睐。尤其是众多中高档小区的电梯、路灯杆、灯箱、墙壁、楼层牌以及停车场入口等处，花样繁多的广告你方唱罢我登场，小区已经成为商家必争的广告战场。但是，对于这些铺天盖地的广告是如何进入住宅小区的，广告费究竟有多少，恐怕少有业主知情。小区公共区域的广告收益到底该归谁？近日，北京市海淀区人民法院对这些问题进行了法律解析。
“私吞”公共收益 物业须返还
●典型案例
2002年11月25日开始，北京新华物业管理公司为富润小区提供物业管理服务。2008年6月21日，业主委员会根据业主大会作出的实施业主自治的决议，终止与新华物管公司的物业管理服务合同。后双方办理交接手续时，业委会认为双方的移交清单中没有囊括物业公司在2004年至2007年间对小区共有部分收益的广告、经营等收益，诉至法院，要求物管公司返还在2004年至2007年间收取的小区共有部分收益600万元。
新华物管公司称，2004年至2007年的共有部分收益的分割应当以公司有收入的纯利润为前提，但公司在上述期间不存在可分配利润，即使业委会有权主张该部分收益，也因公司无利润可分而无法主张。
海淀区法院审理后，支持了业委会的诉讼请求。
●法官评析
海淀区法院法官宋纯峰指出，共有部分的物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额。依据《物业管理条例》第五十五条，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。另外，根据《物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。
由此可知，对于在小区公共区域做广告得来的收益，确定无疑是属于全体业主所有的，并主要用于补充小区业主的共益支出。但同时考虑物业服务企业在获取上述收益时做出的贡献，可以适当享有一定比例的收益，即除去物管公司为设置、维护广告投入的必要成本和相应的劳务费用外，其他部分应当属于全体业主所有。
上述案件中，因业主与新华物业公司对收益如何分配并未做出约定，根据公平原则的要求，同时考虑到双方自行协商确定的2008年上半年共有部分收益的分配方案为业主得七成、物管企业得三成，法院最终认为该案对共有部分收益分配的比例为业委会得70%、物业公司得30%较为合理。至于新华物管公司是否有利润并非其合理抗辩理由。
广告收入抵物业费 业主不得自行主张
●典型案例
王英作为富润小区业主，自2008年至2013年期间，从未缴纳物业服务费。物管公司诉至法院，要求王英交纳上述期间的物业服务费。王英则辩称，新华物管公司为富润小区提供物业管理服务期间，将该小区内大量公共电梯、灯箱等用于广告位租赁，赚取了大量广告费，广告费应当归全体业主共有，其作为业主也享有收益部分，且该公司从未进行过账目公开。所以不同意交纳物业费，要求用广告费用进行冲抵。
海淀区法院审理后，驳回了王英的抗辩主张。
●法官评析
海淀区法院法官李晓馨认为，物业费的性质并非物业服务企业的酬金，它的90％以上都用于业主公共部位的维修养护及其他公共开支。业主不交纳物业费，是损害业主共同利益的行为，因此业主没有理由拒绝交纳物业费用。同时，公共区域广告收益应当由全体业主共享，但应由小区业主委员会代全体业主行使权利。个别业主做出要求冲抵的单独行为，是无权代表全体业主行使公共收益冲抵的，所以法院对王英要求行使抵销权的抗辩不予支持。
对于业主认为物业服务企业涉嫌“侵吞”了公共收益的，可以提请业主委员会要求物业公司公开收支账目，要求其限期改正。对于限期不改正的，可以由业主委员会代表业主提起诉讼，要求其承担返还义务。物业公司实在不胜任的，还可以解聘，另聘用其他物业服务企业进场，而不应通过不交纳物业费的方式表达异议。
