佳兆业工地染血 给了西安城改怎样的警示?

　　2018年12月28日，朋友圈被《西安市绕城高速以内集体土地上棚户区和村庄三年清零行动方案(2018-2020)》文件刷屏;

　　2018年12月30日，四五百名闲杂人等冲进西安王家棚城改项目，对施工现场进行大规模破坏，佳兆业高管、现场施工人员、及多名村民血洒现场;

　　事件、纠纷始末与三年内、三环内、棚户区村庄清零方案，给了人们怎样的警示?

　　　　纠纷冲突始末 

　　2009年，王家棚村获得西安市城中村改造办公室市城改发【2009】221号文《关于未央区王家棚村城中村改造方案的批复》，投资主体为西安新里程投资有限公司。

　　2011年，王家棚村启动拆迁工作，到7月基本拆除。但随后西安新里程投资有限公司因资金断裂，项目停滞且于2015年3月开始停止向村民发放过渡费。

　　

 

　　2017年8月4日，佳兆业收购了西安新里程88.89%的股权，并以王家棚城中村改造项目，作为佳兆业布局西安的首个项目。

　　值得注意的是，在新里程股份转让给佳兆业之时协议约定：王家棚项目拆迁安置及后续回迁房建设的全部资金均由深圳佳兆业集团承担。

　　佳兆业接受城中村改造重启，补发村民过渡费，本该是皆大欢喜的事情。

　　

 

　　但离奇的是，8月31日，西安未央湖街道办、王家棚村两委会印发《王家棚村城改项目招商方案》，深圳佳兆业集团、陕西荣民集团和西安兴正元地产开发有限公司开始角逐。最终，西安兴正元地产获胜。

　　此后，关于王家棚村开发权的问题，佳兆业与兴正元两家房企开启对簿公堂，一审佳兆业胜诉，二审西安兴正元胜诉，目前佳兆业还在申诉过程中……

　　也就有了12月30日，王家棚村城改项目的施工现场的冲突。

　　　　佳兆业的真心与雄心 

　　我并不想为佳兆业或者兴正元站队，但还是想说一说佳兆业这家公司的所作所为。

　　1999年，佳兆业开发的第一个项目“桂芳园”就是由烂尾楼而来。当桂芳园被打造成为布吉第一个大型社区时，佳兆业的名号也自此“一炮打响”。

　　2003年，佳兆业以4亿元人民币将深圳最著名的烂尾楼“子悦台”收入囊中。用了不到三年时间，将子悦台重新包装为深圳佳兆业中心。在深圳的几次烂尾楼成功改造经历让佳兆业获得了较大的品牌知名度。

　　2005年，佳兆业接手“中国第一烂尾楼”——位于广州的中诚广场项目，并于2008年初改造完毕开始对外租售。佳兆业自此在业内拥有了“烂尾楼专业户”的名号。

　　为此，佳兆业为旧改专门成立了国内首家专业城市更新公司，并于2013年9月升级成为佳兆业置业集团，聚集了近300名精通规划设计、商业谈判、法律等专业人才队伍，被认为是目前国内城市更新领域规模最大、经验最丰富、专业能力最强的团队。佳兆业由此被称为“旧改专家”。

　　可以说，没有人比佳兆业更懂旧改、更懂村民们对于美好家园的期待。

　　

 

　　于是在接手新里程关于王家棚项目改造的“烂摊子”之后，第一时间便向村民发放了欠缺的过渡费，在实际控制新里程公司之前，已累计投资约5.6亿元人民币，而截至目前更是投入十几亿元。

　　公开报道称，佳兆业十分看重西安作为丝绸之路经济带新起点、构建“一带一路”创新中心中的巨大战略机遇，决意扩大在西安的投资布局，在足球产业、科技产业、健康产业、文体旅游、城市更新等多元领域进行产业导入，预计未来几年投资金额达数千亿元。

　　千亿手笔，开篇便遭遇如此待遇，真可谓“我把真心付给了你，把悲伤留给我自己”。

　　　　王家棚改造中的疑点 

　　纵观整个事件始末，有以下几个问题值得深思：

　　　　其一：最初中标的“新里程”是否有能力承担如此工程? 

　　公开资料显示：西安市新里程投资有限公司成立于2003年07月29日，注册资本4亿5千万，对比二次招标须向指定账户打款4亿元，没有任何公开资料显示新里程这家年轻的公司，具有较强的实力和开发运营能力;

　　结合该公司高达185条风控提示，此次中标是否有其他缘由?

　　

 

　　　　其二：西安未央湖街道办、王家棚村两委会对该项目二次招标是否符合程序? 

　　自2015年3月至2017年8月4日，王家棚项目停滞已周知、由政府补贴过渡费的情况下，都未进行招标，为何偏偏在佳兆业入场27天后便启动二次招标;

　　作为村民，有知情权、参与权、监督权和决定权，但全村1300名村民对二次招标活动、中标结果均表示不知情;

　　　　其三：兴正元中标是否存在暗箱操作? 

　　于情于理，接手新里程的佳兆业，无论是从接手之后的过渡费补偿举动，企业开发履历和背景，显然是最适合继续该项目的不二之选;

　　但按照规定，投标单位需向街办指定账户打入监管资金4亿元，但仅打款2亿多元的兴正元却偏偏成为中标者，为何?

　　其四：在这一系列操作中，有关部门与村两委扮演着何种角色?

　　纵然新里程资金链断裂无力开发，但仍是王家棚项目唯一合法投资方，接手新里程的佳兆业理所应当承担其负债与项目，为何在村民不知情的情况下单方面解约新里程?

　　佳兆业入手之后，无论其作为还是实力，是否还有重新招标的必要?

　　佳兆业与二次中标者兴正元纠纷之后，截止目前1年4个月的时间里，为何有关部门和村两委给不出一个令人信服的结论，从而导致此次矛盾的爆发?

　　　　西安三年城改的积弊与建议 

　　从来没有哪个城市像西安一样，城中村被当做地标与精神高地。

　　

 

　　在西安的城市建设区内，由于历史发展原因，形成了为数较多的城中村。据统计，在城改工作之初，西安共有行政村624个，人均耕地在0.3亩以下的城中村326个，(含阎良、临潼、长安三区40个村)，涉及人口约46万;棚户区324处，涉及人口约70万。

　　自2002年开始，西安开始了轰轰烈烈的“城改”历程，城市容颜焕新的背后，我们看到了无数的烂尾楼、豆腐渣工程、村民纠纷与很多项目的一拖再拖。

　　截止目前，西安三环内仍178个有待改造、拆除的城中村和棚户区。

　　需要注意的是，此次“三年清空”计划只负责拆除和清理，并不包括复建，结合西安以往城中村改造清空，我们认为有以下四点值得注意：

　　　　其一：投资方的筛选。 

　　资金断裂、烂尾跑路、品质纠纷，种种种种大多数情况下，都与开发投资企业的实力与背景有关，最不济，大点的公司烂尾的风险总小一点吧。

　　　　其二： 有关部门和村委如何发挥作用。 

　　投资方与村民的权益保障之间，一定程度上有关部门和村委发挥着“中间人”的作用，如何能够科学、透明、有序的保证双方权益和利益，有关部门和村委应当做好“店小二”的身份界定。

　　　　其三：如何监管和保障项目平稳运行。 

　　每一个城中村、棚户区的项目改造，都涉及诸多方面和诸多层面的错综复杂，一个项目并不是招商之后就结束。如何监管部门与村委在其中角色的合理扮演，如何保证村民过渡费、补偿费的发放，如何保证搬离、拆迁的平稳、有序进行，谁来监管?

　　　　其四：项目改造如何避免“推倒制”。 

　　今天我们对“城中村”的清除策略，像极了二战后欧美国家“消灭贫民窟”的办法——将贫民窟推倒，将居民转移走，然后建成时尚现代建筑。这样的做法，在美国的纽约、芝加哥、英国的曼彻斯特等大城市极为普遍。

　　简·雅各布对1950-1960年代美国城市中大规模旧城更新深恶痛绝，她在《美国大城市死与生》中激烈批判说，大规模改造计划缺少弹性和选择性，排斥中小商业，必然会对城市的多样性产生破坏。

　　“自主发展”和“持续发展”的原则逐渐在辩论中形成，指明了城市贫民窟改造的发展方向。改造开始注重人的尺度和人的需要，从对贫民窟的大规模推倒重建转向小规模、分阶段的谨慎渐进式改善。

　　我们需要明白的是，城中村的改造并不只是单纯的筒子楼变高层、商场，一批“天降横财”的村民。

　　如何保留优秀的原有文化与风俗，建设符合城市发展的建筑，使“村民”顺利的完成向“市民”身份的转变，都是需要思考的问题。

　　而不是对土地价值的畸形榨取，城中村改造，我们要走的路还很长。