315和解平台
■本报记者 孙蔚
“中国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，改变政府作为居住用地唯一供应者的情况。”国土资源部部长姜大明近日在2018全国国土资源工作会议上说的这句话，一石激起千层浪。这会对未来土地市场带来哪些变化?房价是否会受到影响?
供地制度现重大变革
政府将不再垄断土地供应，这可能是中国房地产市场迄今为止影响最为深远的事件。这条新闻之所以广受关注，是因为过去多年来我国住房用地一直是地方政府通过“招拍挂”的方式垄断供应。
2018年是“房改”20周年。“中国房地产过去20年的发展历史，其实就是国有土地发展史。特别是商品房住宅土地来源单一，地方土地财政依赖房地产，国有土地招拍挂出让，是商品房住宅土地的唯一来源。”中原地产首席分析师张大伟对记者说。
据记者了解，我国现有的土地招拍挂制度由地方政府负责，土地出让收入不需要上交到上一级政府，这种制度来源于我国的土地公有制。我国的土地公有制表现为两种形式:一是全民所有制，二是农村集体所有制，目前只有全民所有制的土地可以通过招拍挂方式用于城市的房地产建设。
随着我国城市规模的扩大，城市建设用地紧缺的矛盾越来越突出，因此农村集体所有土地如何间接地用于城市建设的改革一直在探索之中。而农村集体所有土地分为农田地、宅基地和农村集体建设用地三种，目前农田地的荒滩荒坡整治多出来的土地、农民转变身份成为市民之后腾退出来的宅基地、农村集体建设闲置的土地，已经可以间接地用于城市建设，但是直接进行土地招拍挂还不允许。
根据国土资源部部长姜大明的说法，未来中国土地市场的变化主要体现在三个方面：
一是将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法;二是深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居;三是将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。
尽管目前这三项改革举措在具体实施方面尚显得小心翼翼，但一旦得以落实，就意味着中国土地供应将出现实质性的变化，政府作为土地垄断供应者的历史将慢慢终结，这对中国房地产市场的格局以及房价未来的走势必然产生实质性的深远影响。
改变供地荒可影响房价
其实人们最为关注的是上述新政施行后，将对房价产生什么影响。地价高、房价贵一直被认为与住房供地垄断的制度有关。“这种说法有一定道理，因为政府垄断土地供应，可以控制供地节奏和供地量，为土地财政最大化创造有利条件，而地价上涨是推高房价的原因之一。”经济学家马光远对记者表示。
解决高房价的根子在于土地制度的突破，这也是马光远一直呼吁的根本性的楼市调控长效机制。他进一步解释称：“导致高房价的原因是多元的，有货币政策的因素，有政府对房地产的依赖，也有供求关系的影响。但是，最大的原因还在于土地制度，当下实行的以招拍挂为主、政府垄断土地一级市场的方式，是导致中国土地稀缺的主要原因。炒地是炒房的根源，如果土地供应有多个主体，土地市场能够放开，土地一定不会稀缺。”
土地稀缺必然导致住房供应的短缺。由于政府垄断了土地供应，一些地方政府为了让土地卖个高价，往往在房价上涨时人为控制土地的供应量，导致市场出现更严重的供应恐慌。“北京、上海2016年土地供应完成计划比例只有可怜的20%左右，这是导致2017年一季度北京房价再次出现暴涨的根本原因。人们总是认为，高房价是因为房子稀缺而炒起来的，所以天真地呼吁通过开征房产税想把多余的房子逼出来。为什么有人炒房?是因为房子稀缺;为什么房子稀缺?根子在于人为导致的土地稀缺。在土地稀缺、房价上涨预期没有改变的情况下，房产税是无法抑制高房价的，更不可能把所谓多余的房子逼出来，希望通过房产税打压高房价，更是太傻太天真。”马光远直言不讳地表示。
张大伟对记者分析表示，从供给侧改革角度看，若供给渠道多元，供应源头上形成竞争，将改变独家供应下的“供地荒”现象，降低供应成本，特别是降低被地价推高的房价。即便这种变革目前主要会增加租赁房源，由于分流了楼市需求，也将会对中国楼市产生深刻影响，房价回归合理水平，或许不再是梦。
易居房地产研究院杨红旭也认为，房地产供给侧改革是房地产长效机制的重要组成部分，有助于缓和部分大城市房价长期上涨的紧张局势。但他也对记者表示，改革会遇到各种阻力，推进没那么快，不会立即传递到房价上去。
租赁市场或受益最大
政府不再垄断土地供应，哪类市场受影响最大?对此，张大伟认为，新政对集体土地价值将产生非常大的提升，其中城市租赁市场受影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。“需要注意的是，住房包括商品房、保障房、租赁房等，住房不能等同于商品房，目前来看，政策更多提及的是租赁住房试点，集体土地用作租赁用地是试点方向。”“必须注意一点，当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会，其他领域不太可能一次性放开。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，大城市的城中村和城边村将成为这一政策的主要着力点。
事实上，北京、上海等地已开始试点集体租赁住房。2017年8月，国土部明确北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
根据部署，北京市计划于2017-2021年的5年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。张大伟分析称，1000公顷集体土地，大约可建设30万-40万套出租房，“将有效缓解区域租赁市场供需不平衡，住房租金也会下调”。
