2017年“3·26”关于商办类项目的政策出台，使得原本是调控灰色地带的商改住项目成为调控政策最严控的部分。据了解，进入2018年，上海、广州先后对商办类产品进行了微调整，允许个别项目有条件地由商转租，作为长租公寓运营。这是否会是未来大量商办项目的集体出路呢?对此业内人士普遍认为，商办的未来出路取决于政策走向，但像以往那样放开进入居住领域目前看还不可能。

　　上海广州微调商办限购政策

　　作为2017年楼市调控组合拳的重要组成部分，商业办公类土地不再允许建设成居住类产品的要求，让大量商办类项目面临库存积压的困境，一些城市也开始尝试有条件地为商办产品去库存。

　　2017年12月29日，上海宝山区发布《宝山区首批存量商办项目转型租赁住宅方案完成上报备案》，有条件地批准三个项目转型为租赁住宅。有业内人士分析认为，上海的商办项目转型租赁住宅，不仅盘活了存量房源用于租赁，同时也恢复了商办的居住属性，让商办物业做长租公寓的合法性更进一步。

　　不仅是上海宝山，在新年交替之际，广州的公寓市场也迎来一次小小的“松绑”。广州市城市更新局近日发布《关于实施城市更新商服类房地产项目管理新政执行问题的通知》，其中表示属于旧改商服类项目的，可以商服类最小分割单元不低于300平方米的规定。这也意味着旧改商服类项目又将可以开发小户型公寓，但是销售对象依然不能是“个人”，必须是“法人单位”才能购买。

　　北京商办类项目库存创纪录

　　来自市场研究机构《地产营销人》的数据显示，2017年北京商办市场的供应套数大幅增加，但成交套数却大幅下滑，商办产品的库存量也达到了4年来的最高位，为45878套。而之所以出现如此现象，是由于商办市场在调控后受到了极大的冲击。一方面，开发商已经通过规划的原“商改住”项目转向纯粹的商办，导致大量小面积产品进入市场，提高了供应占比;另一方面，购房客户由于政策原因已无法以个人名义购买商办产品，只能通过公司获取购买资格，因而无法贷款，变相提高了首付比例和购房成本。而那些没有通过规划的新增商办项目，按照新政要求，则需要设计成使用面积500平方米以上的大户型，这样的规划只能通过整售给企业办公来消化库存。

　　大规模放开商办几无可能

　　面对商办库存压力，北京商办市场是否会有微调政策出现呢?对此，安居客首席分析师张波认为，北京会严守“商改住”这条红线，回归商业本质和“商改租”是未来商办类项目的大方向。未来政策对于租赁会有更多倾斜，租赁市场也将进一步扩大。亚豪机构市场总监郭毅也表示，北京楼市由于特殊的标杆作用，不会出现对商办产品的大规模“松绑”，即便允许部分商办项目转为租赁住房，一定会有严格的限制标准，比如运营能力、消防标准、安全标准等。 (李桁)

编辑：王莹

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