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■本报记者 孙蔚
房地产市场的变化始终牵动着各方心弦，2018年楼市调控进入深水区，房地产市场将迎来哪些变化?多方预测显示，2018年中国房地产市场将迎来平稳调整期，楼市调控将更加精准，市场进一步回归理性。
警惕房价报复性反弹
2017年12月召开的中共中央政治局会议指出，要把“提高保障和改善民生水平，加快住房制度改革和长效机制建设，提供更多优质生态产品”作为2018年着力抓好的重点工作之一。在经历了2017年频繁的楼市调控之后，2018年房地产市场的主基调已经明确。
易居房地产研究院认为，政府稳定楼市价格的决心不会改变，后续针对稳定价格依然会有各类管控措施，不排除包括限购、限贷等管控政策出台，在土地出让等环节还将细化调控思路。
中国指数研究院等机构联合发布的《中国房地产市场2017总结与2018展望》报告预计，2018年全国房地产市场将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。中国社会科学院发布的《中国住房报告(2017-2018)》则显示，通过限制性政策与长效机制相结合，多数城市房价将趋于平稳。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员邹琳华认为，过去一年半时间，多数一二线城市的楼市在严厉调控下趋于冻结，大量房地产企业和投资投机需求被挤向三四线城市。与此同时，房价的“相对洼地”已基本消失，短期内房地产市场不存在大起大落的经济基础，首套房贷利率上升，市场实际利率也居高不下，房价快速上涨的金融条件不具备。“若房价收入比过高，则存在一定泡沫风险。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，虽然伴随热点城市楼市的明显降温以及三四线城市的升温，楼市总体风险有所下降，但从一线城市来看，部分风险依然存在，其不确定性需高度警惕。
在倪鹏飞看来，目前一二线部分城市房价增幅下降是调控重拳下行政限制性措施的结果，非真正由市场供求机制、价格机制、竞争机制发挥自我调节作用下的变化。后期在一二线城市供给难以跟上，土地、财税等制度性政策未建立的背景下，若调控放松，前期抑制房价过快上涨成效将功亏一篑，以致一二线热点城市房价出现报复性增长，须加以警惕。
精准调控保持政策连续性
不久前在北京召开的全国住房城乡建设工作会议受到业界广泛关注，会议指出，要“深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”以及“抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展”。会议具体施政的精度以及政策落地的实施程度得到各界高度认同。
住建部部长王蒙徽表示，坚持调控目标不动摇、力度不放松。热点城市要继续严格执行各项调控措施，确保实现调控目标。潜在热点城市要比照热点城市进行管理。热点城市周边的三四线城市要坚决遏制投机炒作，确保市场稳定。出现阶段性地价、房价上涨的其他三四线城市要及时调整去库存鼓励政策，确保供求关系稳定，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
全国住房城乡建设工作会议还要求，加大房地产市场秩序规范整顿力度，加强市场监测分析，提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。“2018年楼市调控不会放松，同时长效机制建设加快，调控效果将进一步显现。”中国指数研究院常务副院长黄瑜分析认为。银库金融副总裁齐俊杰也认为，保持政策的连续性稳定性，严格执行各项调控，2018年调控放松的可能性几乎没有。这就否定了部分市场人士猜测2018下半年如果经济下行压力增大，一些地方就会放松调控的判断。
在业内人士看来，要满足市场上众多首套刚需和改善需求，现有调控政策就应根据市场变化不断进行优化和完善，使之更加精准，从而避免调控“误伤”刚需，满足人民群众对美好生活、改善居住环境的现实需要，例如对普通住房和非普通住房划分标准进行精准甄别。
大力发展长期租赁市场
针对中央经济工作会议提出的“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”，全国住房城乡建设工作会议提出，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。
其实，2017年下半年，住房租赁制度改革已成重头戏。首批12个城市开展了住房租赁试点，全国超50城出台了支持住房租赁的政策。北京、上海等城市纷纷增加了房企自持、集体租赁住房等租赁房源的供应，多地上线官办住房租赁服务平台。
“保护租赁相关方权益不仅是租购同权，更要保护租赁双方的利益。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对记者表示，发展长期租赁市场，要采取机制激励市场主体愿意去从事长期租赁业务，如在税收、土地方面采取措施让开发自持住房的企业利益得到保障。“同时，制度上要对租期等进行规定，建议三年为一个租期，除非承租人提出解约，出租人不能提前结束租约。”倪鹏飞补充说，当前国内对承租人利益保护的法律法规还不够明确，导致出租人可以随意涨租金、解约、限制承租人行为，需要进行约束。
