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■本报记者 孙蔚
“高烧”一年的江苏苏州楼市逐渐冷却下来。近日，“苏州某楼盘直降9000元/平方米”的消息被传得沸沸扬扬。其实不仅是苏州，这轮房价领涨的深圳也出现了滞涨甚至价格下调的势头。虽然今年春节以来一直火爆的楼市行情几乎让人忘记了还有降价这回事，但面对多地楼市出现调整，人们纷纷要问：房价下调是否会成为趋势?是否意味着楼市转折点已经到来?北京会是下一个房价退烧的城市吗?
成交量房价均现下跌苗头
在高房价之下，市场观望情绪浓重，近段时间本应该是楼市旺季，但从国家统计局颁布的最新成交数据看，无论是新房市场还是二手房市场，成交量都明显下滑，二手房房价回落明显。尤其是苏州，房价自2015年7月连续上涨11个月之后，进入2016年“红五月”，新房价格却出现下跌苗头。
这边厢苏州湾每平方米爆降9000元的消息还没被消化，那边厢又传出天地源拾锦香都每平方米直降10500元的惊人消息，无论是业内人士还是购房者对于楼市降价的新闻都极其敏感。据记者调查，苏州湾的销售人员并不承认每平方米降价9000元一事：“近期开盘加推的是高层毛坯房，均价在1.7万元/平方米，而之前一直在售的是朝湖的精装大平层，每平方米均价在2.5万—2.6万元，产品不同，这样比较价格就没意思了。”这样的话听上去是不是很耳熟?北京很多楼盘在2010年降价跑量时也用了这样一招。
数据不会说谎。今年4月，苏州市区(不含吴江)的商品房共计成交7886套，环比下降32.83%;同样，二手房成交量也环比下降了41.16%至10044套。
无独有偶，这轮楼市涨价的“带头大哥”深圳近期也遭遇当头一棒。该地区一度持续高歌猛进的豪宅价格，终于停下了上涨脚步，首次出现量价齐跌现象。
中原地产数据显示，今年4月深圳一手豪宅共成交6.6万平方米，环比下跌46.1%，同时也是进入2016年来成交量最少的月份。其价格也出现同步下滑，为79862元/平方米，环比下跌2.4%。要知道在此之前，深圳楼市价格已连续18个月上涨。
对此，易居房地产研究院副院长杨红旭表示：“深圳房价下跌预警已升级为最高等级，红色预警。”他认为，深圳房价已经出现盘整和小跌，成交量明显下降，加上政策面的限制，房价很可能出现转折。
开发商说泡沫在土地市场
6月18日，国家统计局发布了《2016年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》。数据显示，一线城市中，除广东广州的新建商品住宅价格涨幅扩大0.3%外，北京收窄了0.6%，上海收窄了1.3%，深圳收窄了1.8%。在二手住宅价格方面，北京收窄了1.4%，上海收窄了1.1%，广州收窄了0.7%，深圳保持不变。
目前，深圳和苏州楼市出现降价的现象仍是个案，楼市并未出现整体降价，但警示作用仍然存在。那么，北京会不会步其后尘?记者带着这个问题走访了多位北京楼市一线操盘手，普遍的看法是北京楼市由于供应有限，成交和价格都比较稳定，并未出现明显降价信号。不过，在通州最严限购的情况下，楼市理性了很多，不少新开盘的项目开始采取平价入市的方式，力求快销。例如，地处房山区的天资华府以2.7万元/平方米的价格新盘入市，而其周边项目中粮万科长阳半岛的价格已上涨至3.6万元/平方米;另外房山地王项目万年广阳郡九号更是拟以4.5万元/平方米的价格入市，低于此前预期的 5万元/平方米。
杨红旭认为，由于北京基本上没有出台新的调控政策，加上这波楼市上涨时并不像深圳那样起带头作用，因此目前房价还很坚挺，没有出现降价苗头。
一线楼市到底有没有泡沫?开发商们大多认为主要泡沫在土地市场。融创中国董事会主席孙宏斌直言：“北京、上海、苏州目前的地价一定有泡沫。”此前，南京拍出了楼面价达45214元/平方米的新地王，孙宏斌表示，目前的土地价格会受到市场的惩罚。
信贷政策决定楼市走向
国家统计局发布的统计数据显示，今年1月—5月的商品房销售面积为47954万平方米，同比增长33.2%，增速比1月—4月回落3.3%。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，商品房销售数据的累计增幅有所收窄，和目前二线城市开始降温有关系。比如此前比较火爆的杭州、苏州、南京、合肥、天津等城市基本上都呈现出市场交易下跌现象，这和需求提前释放等因素有关系，从市场数据看，后续依然继续下跌。
不过，对楼市价格具有决定性因素的还是央行对于信贷的态度。很多业内人士都认为，今年上半年房价上涨的最大推动力量，基本上可以肯定是央行过度宽松的信贷政策。今年前5个月，1/3以上的银行信贷资金都进入住房按揭贷款，居民住房按揭贷款推动了不少城市的房价上涨。但是，这种宽松能否持续将直接影响到楼市是否会出现转折。
5月13日，央行公布了今年4月的社会融资总额数据。4月份，社会融资规模增量为7510亿元，比去年同期少3072亿元;人民币贷款增加5556亿元，同比少增1523亿元。更重要的是，3月新增贷款为1.37万亿元，这意味着4月比3月少增8000多亿元，也意味着央行对于信贷是收紧的，那么对于信贷严重依赖的房地产会怎样呢?
同策咨询研究部总监张宏伟认为，若后续货币政策真的收紧，在这种背景下，没有足够的现金流支撑楼市泡沫，楼市恐怕将逐步趋冷。
