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■本报记者 张文章
髵律师分析
房贷纠纷维权存在取证困难
记者调查了解到，受今年信贷整体收紧、存款准备金率多次上调的影响，今年1月份以来，全国范围内首套房贷利率优惠陆续取消。遭遇房贷利率“变脸”的消费者多是去年年底和今年年初申贷的，今年春节后正是政策变动的密集期，所以年前批贷的合同会在这个期间出现“变脸”的状况。
福建宽达律师事务所律师白奇龙告诉记者，房贷纠纷不同于其他合同纠纷，根源在于银行设定的贷款程序——先出合同再报批。银行执行的房贷利率，多数以最终具体的放款日为准。而之前消费者签署的合同上没有写明具体的利率标准或优惠额度，消费者手中也没有合同原件或复印件，利率多少必须等银行审核完并且有信贷额度时才能确定。银行房贷搭售行为也一样。银行没有任何文字要求消费者购买基金或办理信用卡，但消费者若不按信贷人员的提示做，银行就会以种种理由拖延放贷或不放贷。由于贷款合同和购买理财产品的合同，并非同一份合同，相关管理部门没有证据也难以认定为搭售。
白奇龙表示，房贷纠纷维权难在于证据缺失。其一，由于消费者贷款时签署的都是空白文件，口头约定贷款利率折扣并未生效，这种情况在法律上无法构成约束力，消费者已签名的贷款合同也无法成为维权的凭证。而银行通常在放款后才将银行方盖章后的贷款合同交给借款人，此时合同条款中的利率标准或已更改；其二，所谓的利率优惠多少都是银行工作人员的口头约定，而口头承诺则存在取证困难的问题，即便是消费者有银行人员口头承诺的录音，维权也有难度。因为银行可以称，并未授权相关人员作出承诺。
髴典型现象
银行单方面提高房贷利率
福州市消费者支先生向记者反映，去年7月15日他支付首付款，购买了该市万科金域榕郡楼盘的一套商品房。同年7月下旬，支先生与中国银行福州市中心支行签订贷款合同，约定贷款61万元、20年还清。中行福州市中心支行客服经理答应支先生，房贷利率将按基准利率的七五折执行。此后，支先生一直等着银行放贷。今年1月上旬，支先生接到中行福州市中心支行客服经理电话，称只能按基准利率的八五折放贷。如此一来，每个月的贷款利息多了400多元，20年就是10万多元。支先生对此不解，到中行福州市中心支行交涉，对方以国家信贷政策调整为由予以推托。3月1日，支先生又接到中行福州市中心支行通知，称信贷政策又变了，目前没有按基准利率的八五折放贷的信贷额度了，只能按九五折放贷，如果支先生要坚持八五折放贷只能排队等待。
首付款已付，不贷款就没钱支付余款，贷款则要受银行利率制约。万般无奈之下，支先生向中国银行业监督管理委员会福建银监局投诉。经协调，4月初，中行福州市中心支行向支先生道歉，但表示只能按基准利率的八五折放贷。支先生只得妥协，他无奈地告诉记者，如果不接受就得打官司，就算一两年后打赢了官司，房子也泡汤了。
要优惠利率先买理财产品
借信贷政策变动，一些银行在实行房贷利率优惠时趁机搭配销售基金等理财产品。记者了解到，今年3月，厦门市消费者王先生申请的房贷获批，但银行要求他在该行办理信用卡，并购买一定数量的基金等理财产品，否则不能享受基准息率八五折优惠。为了能以优惠利率申请到房贷，王先生只好照办。
福州市消费者张先生告诉记者，他申贷的银行同意按基准利率的八五折放贷，但经办人员告诉他，必须购买该行1万元理财产品方能放贷，不然就没额度，只能等待。
髶消委会建议
消费者要注意取证勇于维权
福建省消费者权益保护委员会投诉监督部主任段建平表示，银行工作人员与消费者已约定好房贷优惠折扣，随后以信贷政策调整等原因单方面提高房贷利率的做法，属违约行为，消费者有权要求银行按照合同履行责任。事实上，银行变更利率标准，更多还是出于商业利益的考虑。其贷款程序设计，涉嫌设置消费陷阱。因此，消费者首先应注意取证。不管是贷款合同、口头承诺，还是其他的电子邮件、传真，消费者都要预先注意保存，只要有确凿的事实证据证明银行承诺了贷款优惠折扣的，就可要求其按照约定的利率执行。其次，消费者可以要求银行方面明确合同条款后再签字，或完成报批及信贷额度申请后再签约，不要签署空白合同。第三，消费者要勇于维权。遭遇银行房贷利率“变脸”，消费者可与银行交涉，交涉无果可向银监局、消委会投诉反映。对银行在个人住房贷款业务中存在的违规行为，也可向有关部门举报。
髷银监局要求
银行须按合同约定利率执行
4月12日，记者从福建银监局获悉，针对近期个人住房贷款业务相关纠纷和投诉上升的趋势，该局已于上月发出通知，要求各家银行进一步规范个人住房贷款业务。针对房贷利率纠纷，福建银监局指出，若银行与客户就贷款优惠利率执行标准签订了书面合同或承诺书，且该合同或承诺书已发生法律效力，必须按合同或承诺书的约定条款认真执行。若银行仅提供承诺函或预签合同（即客户单方面签字的借款合同），并已书面载明相关利率条款，尽管上述承诺函或借款合同不具有完全法律效力，但若有证据表明银行曾承诺提供优惠利率，则银行仍应区别对待，履行相应责任。对于有关个人住房贷款的投诉，银行要采取“一对一”方式做好客户沟通解释工作，妥善解决纠纷和化解矛盾。
针对搭售现象，福建银监局指出，禁止在个人住房贷款发放中强行搭售基金、保险、理财等产品，也不得以此作为安排放款顺序的依据。对贷款业务相关费用的收取应依法合规、公开透明。对个人住房贷款中的捆绑销售、乱收费等违规行为，各银行要开展自查自纠，严肃处理责任人员。
