2011年上海土地交易市场首拍在上周平淡落幕，但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”“出让人无偿收回”等“史无前例”的规定，在业内又掀起了继《物权法》之后，新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论，更是让不少购房人成了惊弓之鸟。昨天，上海市规划和国土资源管理局又在官网发布通知澄清。通知称，无偿收回是针对该宗土地出让期限届满后，土地使用者申请续期未获批准而言的。我国《物权法》有规定：住宅用地使用期满后自动续期。上海的这一规定由于没有说清楚是针对何种性质的用地，因此并没能打消社会各界的疑虑。

  □快报记者 尹晓波 郑春平

  争议

  沪土地出让惊现“无偿收回”规定

  记者发现，这些规定最早出现在上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字（2010）第02号”。在公告中，多数地块的预申请须知中都出现了“收回并补偿相应残余价值”的规定。而“出让人无偿收回”的规定则出现在《国有建设用地使用权出让预申请须知》中。这些规定，在历来的土地出让交易中均属首次。也就是说，如果按照这一规定施行，70年后，该地块将被政府无偿收回。

 

  规定是针对申请续期未获批而言的

  上海方面昨在官网发布通知澄清

  规定是针对申请续期未获批而言的

  上海市规划和国土资源管理局昨天在官网发布通知澄清。通知称，无偿收回是针对该宗土地出让期限届满后，土地使用者申请续期未获批准而言的。

  根据说明，预申请须知中出让合同信息中“土地期满后的处理方法”的依据是《上海市国有建设用地使用权出让合同》。根据该合同第二十七条的规定，本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当最迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。 出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续……

  第二十八条中说明，土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证……国有建设用地使用权由出让人无偿收回……

  在第二十九条中，土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回……

  从上述条款来看，住宅建设用地使用权应当“自动续期”，但需要政府同意，并且申请续期成功的前提是——符合社会公共利益需要。对此，一位开发商表示，“符合社会公共利益需要其实就是政府说了算，等于说满年限之后房子很可能成为动迁房，并且，由于土地是满了期限的，那么拆迁补偿就可能不包含土地成本。

  算账

  200万买套房等于交70年租金？

  如果上海的“收回令”对住宅用地也有效，岂不是辛辛苦苦买套房子，就等于交70年租金吗？多名网友对上海的做法提出了质疑。

  南京有业内人士算账说，以河西一套购入价为200万元、面积为100平方米的房子来说，楼面地价当年取得时是5000元/平方米，那“地租”总共是50万元，住宅类房源最高70年的土地使用年限，每年就是7000多元的“地租”。

  不过，买房人刘先生的算法是：我不管“地租”不“地租”，我花200万元买了一套房子，用70年后，就会面临土地被收回的命运，那就是每年交了近3万元的租金。也有网友打趣地安慰道：“那是你孙子的事，作为爷爷的你，就不要急孙子的事了！”

  连线

  江苏目前不会出台类似办法

  江苏以及南京今后会不会也这样做呢？“目前江苏不会有这样的办法出台。”江苏省国土资源厅一名人士说，从来没有研究过这个事，怎么说也不适合。

  尽管暂时无忧，但上海的做法还是引发了较为广泛的质疑。昨天，记者登录上海市规划和国土资源管理局官方网站，发现该网站挂出了一份通知，对“土地期满后的处理方法”相关内容作出说明。然而，这份通知却使得争议面临进一步升级——在我国《物权法》中，关于住宅用地期满后自动续期的具体操作并无明确规定，而这份通知却规定得十分具体，且隐含了“出让人不同意续期”的可能。