10月12日，南京市发布了“宁政发【2010】196”号文，这也意味着自“9•29”新政之后，在经历了10月8日江宁率先提高契税标准的“准细则”乌龙事件之后，南京楼市的调控细则终于应声出台。此次二轮调控的地方实施细则主要分为五个部分，因此也被称作“宁五条”。

    相比于深圳等地对于限购第三套房政策的模糊定义，“宁五条”中则直接对三套房实行“暂时限购”，只要你的家庭手上有两套房，第三套暂时无法购买，至于如何认定第三套房及从何时开始实施，细则没有作出说明。国家对于楼市出台的一系列政策旨在控制楼市投机行为，但有不少市民质疑，这无形中也会误伤改善型需求。

    记者从南京某大型中介公司的九月份成交报告中看出，在客户购房动机分析中，改善型需求占总体需求的41.96%，仍占据主导地位。外地来宁购房需求总体需求34.82%，位列第二。投资需求只占12.50%，比例不是很高，可见改善型需求人群仍是购房的主力人群。

业内声音

? 大部分改善型需求无影响

    南京某大型中介公司市场部李经理向记者介绍道，此次“限购令”对于大部分改善性需求的人群没有影响，此类人群完全可以卖现有小房买大房。相较于细则出台之前，“宁五条”对于改善型需求的影响，在于购房者将不再享受自助改善型购房补贴，以及如出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，不再减免个人所得税。

? 部分改善型需求被误伤

    专门从事河西地区二手房交易的资深独立经纪人曹先生则表达了不同的看法。他认为，由于“宁五条”中对于房地产交易环节契税及个人所得税等政策的截止日是10月20日，因此这几天许多客户忙着过户，争取搭上“契税优惠”末班车。他表示，这其中不乏一些改善型需求客户受到了“限购令”的影响。

    例如，曹经纪人的一位客户陈先生，夫妻双方职业都不错，分别为医生和老师。现住一套约有100平米的房子，系婚前所买。去年男方父母因拆迁需要再买一套房，但因年龄限制其父母已不能贷款，这贷款的任务自然落到了这位陈先生身上，这算陈先生购买的第二套房子。现在孩子到了上学的年龄，目前所住房子没有学区难倒了这一家，本打算在奥体新购一套面积大点的兼有学区的三房，现在“限购令”一出，导致本是改善型需求的陈先生无故变成了买三房的“被限购”对象。现在陈先生只能选择放弃买房或者卖出自己的一套房才能继续购买，原本已制定好的计划被完全打乱。

? 等待“限购令”细则补充出台

    据曹经纪人透露，南京楼市细则虽已出台，但其中对于“限购令”部分的细则制定却还不明确，例如第三套房如何认定、“限购令”开始于何时、以及外地人是否受限等方面仍未作出明确规定。这使得从现在开始，直至“限购令”细则出台之间成为了一段“真空期”，选择搭上“末班车”的客户远远多于观望者。

    业内人士都在猜想，“限购令”细则的补充将会何时出台，这是此次调控的关键所在，将决定此次楼市调控南京地方版的出台对于投资客来说是“真打”还是“假摔”。（胡 婕）