专家呼吁尽快完善房地产质量法律体系

　　随着房地产市场的火爆，“楼脆脆”、“楼歪歪”等有关住房质量的重大事件相继曝光，住房质量问题引发国人高度关注。

　　业内人士向《经济参考报》记者透露，施工人员往往“头天还在田里抡锄头，第二天就来工地抹灰。”工程质量也就可想而知了。有人形容监理似“稻草人”形同虚设，政府的监管更应位置前移。专家指出，监督机制的缺陷与法律体系的不完善均是导致建筑商对质量重视不够的深层次原因，房地产质量法律体系亟待完善。

　　记者 李晓辉 孙韶华 北京报道

　　10月8日是国庆长假后的第一个工作日。购买北京市大兴区旧宫三角地明锐湾项目的部分业主，迎来的是所购住房拆除重建的消息。这是北京首次出现在建楼栋因质量问题被拆除重建。

　　根据北京市建设部门调查，事故原因是由于北京华跃腾飞混凝土有限责任公司为工程提供了不符合质量要求的混凝土产品，造成由北京日月房地产开发有限公司建设的旧宫三角地保障房项目部分在建工程结构混凝土强度未达到设计要求。经检测和专家论证，北京市建设行政主管部门决定拆除B、C区6栋楼地上结构部分，另外2栋楼进行局部加固处理。

　　就在一个多月前，陕西电视台连续两次报道西安市一些“钢筋”加工厂把建筑用的钢筋拉长拉细，造成质量严重不合格的事件。

　　随着房地产市场的火爆，“楼脆脆”、“楼歪歪”等有关住房质量的重大事件相继曝光，住房质量问题引发国人高度关注。专家指出，监督机制的缺陷与法律体系的不完善均是导致建筑商对质量重视不够的深层次原因，房地产质量法律体系亟待完善。

　　业内人士自曝建筑业内幕

　　“现在房子的质量真让人寒心。”老杨告诉《经济参考报》记者，就在前不久，老王的一位朋友在北京买了一套新房，老杨说，房顶看着就不平滑，用棍子敲了几下，“咚咚”一敲就敲出问题来了，房顶有“狗洞”，而且这个“狗洞”是无法通过维修来弥补的。后果会有漏水、隔音效果差，严重的会造成局部塌陷。

　　“我打小就进了国营建筑公司。”满口地道北京腔的老杨将“国营”两字说得格外重，脸上洋溢着自豪的微笑。

　　老杨从学徒干起，做过木工、泥瓦工等工种，从班组长最终做到了质检员。退休后的老杨总也闲不着，一是“职业病”让自己到哪儿都要留心观察房子的质量，二是总有些要买房的朋友会让他帮忙去看看房子，把把质量关。

　　老杨举例说，盖楼时，如果施工不仔细的话往往会忽视浇铸中的细节问题，比如说洋灰没打实，就会出现“狗洞”。“这里最关键的质量环节就在‘震荡手’的把握上。”老杨进一步给《经济参考报》记者解释，盖楼起结构时，混凝土倾倒在浇铸面，一名工人拖着一个嗡嗡作响的“铁棒”在混凝土中不停地搅拌，这就是“震荡手”，他的技术与经验是楼面质量的保证。

　　“出现蜂窝麻面还属于一般的问题，‘狗洞’就属于比较严重的问题了。”老杨激动地说，一个项目往往是结构和装修不是一个单位负责到底，起结构时一个施工队，装修时是另一个施工队。装修方往往为了省事早赶工期，明知道有问题也不说，往往在夜里偷偷摸摸地抹上层灰，然后直接在之前的基础上装修，使得从表面看不出房子质量有问题，掩盖了问题。但是问题实际上依然存在，这就埋下了质量隐患。

　　“还有更可气的呢。”老杨打开了话匣子，一个朋友在北京南城买了一套房，收房时请他去帮忙验收。老杨来到房间左看看、右敲敲，最后脚步停在了厨房，先抬头看看房顶，再低头瞅瞅地面，就问开发商的工作人员，“地漏呢？”开发商方面起先还装糊涂，最终经不住老杨一再追问，只得承认装修时忘做防水，只好将地漏堵上的事实。

　　工程承包方的资质问题也是十分关键的。老杨告诉《经济参考报》记者，一些项目经理往往都有高学历背景，具备一定的理论知识，但缺乏相关专业经验，很多在施工中暴露出来的明显的问题都不能发现。此外，监理人员的资质认证仅仅以通过专业考试来衡量是明显不够的，毕竟理论知识和实践经验是不同的。在这样的环境下，有经验的老工人也会为了图省事、即使发现了问题也睁一只眼闭一只眼。

　　了解住房质量让购房者很无奈

　　一些购房者表示，关于楼盘质量，并不是不关心，而是这样的专业问题普通消费者无法判断质量好坏，只能从外观看看，或者是跟前期的业主打听，所谓对质量的关注也只能到此为止。而且现在不少商品房基本都是期房，开盘的时候房子还没建起来，所以购房人只能是在收房时检查质量。由此看来，在楼盘质量问题上，处于弱势地位的购房者都很无奈。

　　这些年，在房地产开发过程中一部分开发商过于追求经济效益，在高房价的前提下还要尽量压低成本。据了解，一般情况下，7层以下建筑的土建成本约为每平方米1000元至1200元，30层左右的土建成本约为每平方米2200元至2500元，卖出商品房的价格基本在每平方米1万元至2万元，价格高的甚至要每平方米3万元至5万元。除去高昂的地价部分，主体工程造价在房价中占很少的比例，但为了获取更多的利润，开发商还是要使劲压低主体工程在房价中的比例。在这样的情况下，主体工程的质量也就可想而知了。

　　在内容琳琅满目的楼盘宣传广告中，购房者往往看到的都是价格优惠、赠送车位、精装修、小区绿化率高以及各种小区内外商场、学校、游泳馆等这些卖点。但质量问题却几乎没有涉及。在十几家楼盘的广告中，列出施工单位名称的广告更是少之又少。“购房人最关心的还是房价、户型、环境这些问题。”一位售楼处的销售人员如是说。

　　但事实上，房屋质量问题相继曝出，已经开始逐渐引起公众的关注。2008年中国质量协会发布的全国住房用户满意度指数为66.2，与2007年基本持平，大大低于2006年的水平，持续处于较低区间。记者了解到，有一些购房者专门跑到售楼部打探开发商和施工方的资质，还有一些购房者会亲自去施工场地查看并拍照，发到相关业主论坛上与大家一起讨论。

　　住房质量为何问题频出

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波在接受《经济参考报》记者采访时表示，出现质量问题的原因主要是两方面：一是开发建设单位没有动机。二是制度设计不完善。

　　楼建波分析说，开发建设单位没有动机的原因，一方面是房地产市场尤其是一线城市的房地产市场供需不平衡，市场需求大于供给，使得房子不愁卖，开发商不需要依靠质量去售楼。另一方面，对于建筑质量问题的处罚没有那么严重，也使得开发建设单位放松了对质量的要求。

　　楼建波认为，开发商赶工期也是个重要原因。“开发商为什么要赶工期？房子越早建好，资金回笼就越快。另外，出让合同中开工和竣工日期有要求，施工许可证也有期限，开发商的预售合同中对交房日期也有规定。”

　　“但是在工程实际操作中，会有很多变动因素。”楼建波举例说：“一个工人就曾跟我说过，浇一层水泥之后还要再浇第二层，而这之间的时间在不同的季节是不同的，湿度和温度不合适的情况下，就应该多等一段时间。但是事实上呢，开放商往往急着赶工期，不考虑自然条件是否合适。而监理也往往被开发商说服。”

　　“总之，造成住房质量频出的原因是多方面的，政府和购房者都要努力。不要让工期成为首要，而是要质量成为首要。”楼建波说。

　　北京市住房和建设委员会的一位负责人在北京大学房地产法研究中心2010年春季论坛上表示，现行住宅质量保证体系的核心问题在于，住房制度改革的核心是产权的转移，可是现有的质量保证体系没有随着住房制度改革而改革，责任没有转移，所以政府就是无限责任者，那么现行的住宅质量保证体系从本质上说，仍然是计划经济时代的产物，没有根据住房权属性质改变进行革新。

　　该负责人表示，现行的住房质量管理体系存在以下问题：

　　第一，现行住房质量保证体系没有兼顾到市场供求关系的影响。如果住房市场供大于求，价格会下来，质量也会上去，可是我们现在的刚性需求很大，一房难求，一开盘就排队，开发商当然不去想依靠质量来提高经济效益。当初，市场上彩电少，大家都在疯抢，谁还去管它好赖，能买到就不错了，那时的电视厂家恐怕谁也无暇顾及质量。现在怎么样，你不出新，你不讲质量可能就得烂在那。当然电视机和住房没有可比性，因为土地资源的有限性，决定了住房的稀缺性，所以更要抢。遗憾的是，我们整个住宅质量保证体系的设计过程中没有考虑到市场特点。

　　第二，限制了小业主对住宅质量的监督权，导致了质量保证责任主体的错位。在现行的住宅质量保证体系中，小业主作为最终产权人，对住宅质量控制的监督权是缺位的，小业主被完全排除在质量控制体系之外，无法对住宅质量监督行使先予权，客观上造成他只能寄希望于政府把质量最后一道关，并将政府视为质量无限责任者。

　　第三，现行的监督制度没有形成制约关系，难以真正发挥质量的保证作用。开发商、建造商和监理商，在某种程度上是利益共同体三者没有相互制约的关系。国家相关部门目前对住宅质量验收采用的是竣工验收备案制和一定比例的现场抽验制，备案制只是形式审查，开发商备足材料即可，抽验制也有别于分户验收或一户一验，导致绝大多数住宅被排除在监管之外；而开发商、施工方、监理方等五方责任主体在住宅质量验收中扮演的是“生产与卖家”角色，且施工方、监理方等都受雇于开发商，实际是“五位一体”，自己的商品自己来验，属于自我监管，五方责任主体如果自觉性、责任心强一些，住宅质量就会相对好一点，否则难免出现漏洞，质量堪忧。当然在高度发达国家，在人们道德水准很高，行业自律很强的情况下，是能够保证质量的。但这样的制度设计在中国不成，起码在行业发展的现阶段行不通。　

　　房地产质量法律体系亟待完善

　　北京大学房地产法研究中心关于商品房法律调查报告认为，现在的住房质量责任体系的特点是，住房相关法律法规非常多，但更多是以各部委规章为主，国家级立法比较欠缺，因此在使用中带来一系列的困惑。

　　房屋质量关系国计民生，值得国家和社会高度关注重视。我国房地产虽然发展迅速，但相关配套法律、法规却不能如此之快地更新和完善，使开发商在较低的违法成本和较高的利润回报之间本能地选择冒险逐利。而工程招投标不够公平、公正、公开，工程监理“一家化”、“裙带化”，竣工验收形式化等等管理体制的弊端更加暴露出该行业不规范、缺乏治理的现实要求。而作为购房者来说，其与开发商在经济实力、专业知识水平等方面力量对比悬殊，处于弱势地位。

　　商品房质量问题是在整个的建筑工程周期之中产生的，勘察设计、施工、监理、建筑材料供应等任何环节出现问题，都可能导致建筑工程质量问题的产生。虽然国家法律法规和各种强制性的国家技术规范都严格禁止违规施工，但是由于目前制度上的缺陷使得各种工程质量问题不断出现，“质量至上，质量第一”的要求在市场经济追求利益最大化的浪潮中难以真正实现。

　　在建筑行业中，造成工程质量问题频现的根源在于制度方面的缺陷，完善和健全相关制度是解决工程质量问题的最终途径。具体来说，应该在三个制度层面完善：

　　首先是建筑工程质量保修制度。在建筑工程办理验收手续之后，建筑工程即进入质量保修期，此时住房将正式投入使用，接受入住业主在实际使用中的考验。这一段时期往往是建筑质量问题频频显现暴露的时期。《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》确立了我国现行建设工程质量保修制度。

　　但是现行质量保修法规存在质量保修期限不合理、与相关制度存在适用上的重合与混乱、缺少明确可行的保修费用解决方式及管理使用规定、缺乏专业的质量缺陷责任鉴定机构或仲裁机构等几方面的问题。完善工程质量保修制度，需要重新确定质量保修期限，建立多种制度解决保修费用，发展相应的质量责任鉴定机构及仲裁机构。推行房屋建筑工程质量保险制度。

　　其次，商品房作为一种“超级耐用”的商品，要保证其质量，除了前期的建筑和保修外，还要考虑自保修结束后数十年内出现质量问题的维修，而保障维修能够进行的资金在国内被称作“住房共用部位、公用设施设备专项维修基金”。维修基金从归集到退出各个环节中存在的问题，比如《资金管理办法》没有明确界定建安成本造价，也未明确规定建安成本造价由开发商定还是由政府部门定，因此可能在实践中导致交存依据不明确。而在使用过程中也存在着使用率低、保修期内发生不可抗力时不能直接动用维修资金、未按规定使用等问题。维修资金的增值保值、监管、退出这些方面都存在不同的问题。

　　在保修费用筹集和管理方面现在是缺少统一性的规定。在维修基金制度方面，2008年的时候专门出台住宅专项基金管理办法，但是在基金的募集和使用等方面法律规定不是特别明确，目前我国在住宅质量保证方面案例不是很多，在推进过程中面临很大的问题。

　　最后，住宅质量保险毫无疑问需要保险行业的介入。我国实行住房质量保险制度有助于提高住房质量，保护购房者切身利益，有利于建筑行业的竞争，促进建筑行业诚信体系的构建，也有利于政府质量监管职能的转变。从现阶段来说，我国要推行住房质量保险制度仍面临质量保证金的存在和房地产“卖方市场”的现实，因此应当由政府牵头采取强制投保方式开展，取消质量保证金制度。此外，保险行业专业化程度仍有待提高、相关法律法规需要建立和完善。建立住房质量保险制度，首先要解决一系列专业性极强的保险及建筑工程问题。此外，我国没有建设工程质量检查控制机构，质量检查控制职能在环节上是割裂的，所以我国需要整合现有的资源，成立建设工程质量检查控制机构，以切实推行住房质量保险制度。

　　相关链接

　　住宅质量保证保险

　　即“潜在缺陷保险”(简称IDI)，又称“建筑物十年期责任保险”，主要承保竣工验收之日起10年之内，住宅因主体结构存在缺陷发生工程质量事故而给购房者造成的损失。这种保险运作机制起源于法国，逐步被英国、日本、新加坡等许多国家引入。有些国家和地区甚至实行强制保险，如意大利、西班牙、瑞典、突尼斯、加拿大等。

　　我国从2002年10月30日开始试行此保险，目前该保险仅限于通过建设部认定的A级住宅，保险责任包括整体或局部倾斜、倒塌，地基超出设计要求范围的不均匀沉降，主体承重墙出现影响结构安全的裂缝，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏等常见的质量问题。该保险保期为10年，投保费用由开发商支付，消费者在购买房屋的同时获得保单。当房屋出现质量问题时，保险公司将直接向房主赔偿修理、加固或重新购置住宅所需的费用，最高赔偿金额为住宅的销售价格。

　　发达国家，政府何为？

　　法国：保险公司唱主角

　　政府主管部门不直接参与建设工程质量监督检查，而主要是运用法律和经济手段，例如实行强制性的工程保险制度，促使建筑企业提高工程质量。按照法国的建筑法规《建筑职责与保险》的规定：凡从事工程建设活动的单位，包括业主、总承包商、设计、施工、质量检查等单位，均须向保险公司投保。保险公司则要求每项工程在建设过程中都必须委托一个质量检查公司进行质量检查，并给予投保单位在保险费支付上的优惠。法国的质量检查公司在营业前，必须取得政府有关部门组成的委员会审批颁发的证书，发证机构每2年至3年要进行一次复审。

　　为了保证质量，使质量检查公司能保持其第三方客观公正的地位，质量检查公司不得在国内参与除质量检查以外的任何商业活动。质量检查公司在接受工程项目的质量检查任务后，一般从工程的设计、施工招标阶段开始，直到工程竣工验收、交付使用进行全过程的监督，最后向业主提交工程质量评价报告。法国的检查公司均配备完善的检测设备，以保证质量检验的准确性和及时性。

　　美国：政府直接全程干预

　　与法国相反，政府直接参与工程建设项目质量的监督检查。在美国，政府质量监督检查的人员分为两类：一类是政府自己的检查人员；另一类是政府临时聘请或者要求业主聘请的、属于政府认可的外部的专业人员。这些监督检查人员都直接参与每道重要工序和每个分部分项工程的检查验收，在由他们认定质量合格后，方可进行下一道工序。对工程材料、制品质量的检验都由相对独立的法定检测机构检测。在所有监督检查的项目中，又以地基基础和主体结构等隐蔽工程和影响使用的关键部位作为重点。

　　德国：政府委托，公司运行

　　政府部门对工程项目的质量监督实行间接管理。德国政府对工程质量的监督管理，主要采取由州政府建设主管部门委托或者授权，由国家认可的质监工程师组建的质量监督审查公司，代表政府对所有新建工程和涉及结构安全的改建工程的质量实行强制性监督审查，在工程质量审查中，对工程材料的检测，一般由承包商负责送到国家认可的工程质量检测机构检测。当发生工程质量或业主与承包商对工程材料、施工质量发生争议时，由质监工程师委托国家认可的工程质量检测机构进行检测，检测费用由承包商、业主或质监公司中的责任方负担。