作者:张学勇

“买７４平方米赠１５平方米，两房变四房”，面对这样的宣传你是否会心动呢？近来，四川省成都市不少楼盘打出“买房送面积”的促销宣传，记者调查发现，开发商所谓的赠送面积本身就未被计入建筑面积之内，赠送不过是一种促销噱头。法律人士认为，开发商此举涉嫌虚假宣传。

现象
商品房促销流行“买房送面积”

    １０月１日，为期５天的第３０届成都市房地产交易会在成都市天府博览中心举行，共有２２０个楼盘亮相。受诸多因素影响，中小户型房再度成为消费者追捧的热点。值得注意的是，不少参展开发商均宣传“买房送面积”，许多有意向购房的消费者对此表示出了浓厚的兴趣。

    在一楼展厅内，一块非常醒目的广告牌上写着，“买４６平方米赠９平方米，一房变两房；买５３平方米赠１２平方米，一房变三房；买７４平方米赠１５平方米，两房变四房”。该楼盘名叫“锦江城市花园”，从现场工作人员提供的宣传资料及介绍的情况来看，消费者购房后获赠的其实是露台、阳台。宣传称，消费者可在开发商的统一安排下将其中一部分阳台封闭，进而实现一房变两房、两房变四房。

   “万基•金蓝湾”项目的展位号为３０６０号，其广告及现场散发的相关资料中提到了“挑高露台超大赠送面积”。成都龙湖地产发展有限公司在展厅４楼设有展位，其在“龙湖三千里”二期项目的媒体广告中提到“赠送大面积空间”，并在户型图中以淡绿、淡黄色块提醒并强调，飘窗部分为“赠送全面积”，入户花园、观景阳台等为“赠送半面积”。

     记者调查发现，这种“买房送面积”的促销宣传在房交会之外也大量存在。成都海天鸿实业发展有限公司开发的“上行汇锦”、四川正黄置业发展有限公司开发的“正黄•上岭”均以中小户型房为主，它们在媒体广告中均强调“赠送挑高２层露台”、“赠送６米挑高宽景阳台”。

揭秘
“赠送面积”并非开发商赠送的

     尽管宣传中名义各异，开发商赠送的基本是入户花园、挑高阳台、露台、飘窗。这些位置真的就是开发商送给消费者的吗？成都市房产管理局产权监理处测绘科有关工作人员称并非如此，原因是它们本身就只能算半面积或不算面积。

      据该人士介绍，早在２０００年，国家质量监督检验检疫总局出台了国家标准《房产测量规范》。去年１０月１日，由四川省建设厅根据该规范以及相关法律法规等制定的《四川省房产测绘实施细则（试行）》正式实施。按该《细则》的规定，入户花园是指至少有一面不封闭的入户过渡空间，本质上属于一种未封闭阳台；飘窗是指为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗；露台又称晒台，指供人室外活动的屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面；挑高阳台则是指与其上盖相距超过一个自然层以上的阳台，通常被视为无上盖阳台。

     该《细则》“建筑面积计算规则”一章中规定，入户花园只能按上盖水平投影面积的一半计算面积，挑高阳台、露台、飘窗不能计算面积。据此，“锦江城市花园”宣传资料中提到的露台本身不能算建筑面积，阳台则只能按一半面积来计算。

     另据了解，入户花园、挑高阳台是近年从国外传到国内的一种建筑设计理念，目前已被全国各地开发商大量运用到商品房开发中。四川以外省市是如何计算入户花园、挑高阳台建筑面积的？记者查阅相关资料后发现，福建、江苏、深圳等省市也采用的是上述规则。

提醒
能否“两房变四房”开发商说了不能算

     自去年５月建设部等对商品房进行宏观调控，明确９０平方米以下中小户型商品房须占总量的７０％以来，在中小户型的商品房销售中，“买房送面积”的宣传突出。成都市某房产公司营销部经理周先生分析背后原因时说，小户型难以满足人口多的业主居住需要，而面积大的房子一些业主又买不起，个别开发商便抓住业主的这种心理需求做文章，打出“买房送面积”、“一房变两房”的销售噱头，这只是开发商营销的一种策略。

     周先生特别提到购房者容易忽视的３个问题。一是，所谓的赠送面积并非白送，至少其建筑成本等已被分摊进了房价；二是，以入户花园而言，其往往存在着装修麻烦、光线灰暗、容易飘雨受潮等问题，能否真正达到购房者预想的使用目的难以确定；三是，入户花园、挑高阳台、露台等能否被封闭起来进而实现“一房变两房”、“两房变四房”，并非由开发商说了算，这取决于城建等职能部门是否批准，否则可能成为违章建筑被责令拆除。

    “很明显，购房者取得挑高阳台、飘窗等全部使用面积和入户花园、空中花园等一半使用面积，是基于国家相关强制性规定而非开发商所谓的赠送行为。开发商这种赠送行为是不成立的。”中国消费网四川频道常年法律顾问何佳林律师就此认为，根据《广告法》第４条的规定，当前一些开发商的“买房送面积”宣传已涉嫌构成欺骗和误导消费者的虚假宣传。