作者:张学勇

    记者在成都市调查发现，购房人很难自主选择计价方式，部分开发商在合理合法地利用合同“算计”购房人

    我国商品房预售的计价方式共有３种，即按建筑面积、按套内建筑面积和按套（单元）计价。记者近日调查发现，在四川省成都市，不管购房人选择哪种计价方式，均有可能被部分开发商“算计”房款。有关专家就此指出，取消商品房预售制度是杜绝此类纠纷产生的根本途径。在预售制度未取消前，购房人应尽量完善购房合同中的相关内容，以免误入商品房计价陷阱中。

●按套计价带来维权尴尬

    今年１月４日，四川省成都市青羊区人民法院受理了一起因商品房计价方式引发的商品房买卖纠纷，原告是成都市贝森路某小区的业主周女士。据介绍，２００５年７月初，周女士与开发商签订了正式购房合同，合同中约定按套计价。去年年底交房时，周女士发现房屋的总建筑面积为６１．２４平方米，不是签约前开发商宣传的６２．４平方米。事后，周女士找到开发商要求退回１．１６平方米的房款，开发商以合同约定是按套卖，无所谓面积误差等为由予以拒绝。
为何会产生这样的纠纷？中国消费网四川频道常年法律顾问何佳林律师分析认为，主要原因是双方签约时使用的建设部等部门联合制定的《商品房买卖合同示范文本》（以下简称示范合同），其中规定，按建筑面积或按套内建筑面积计价出现面积误差后，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的据实结算房款；误差比绝对值超出３％时，购房人有权退房。但是，该示范合同第５条“面积确认及面积差异处理”中规定，“当事人选择按套计价的，不适用本条约定。”鉴于此，何佳林律师认为，周女士维权难度颇大。

●３％罚则在两种情况下失灵

     在面积误差比绝对值超过３％、但购房人不愿退房时，如何处理绝对值超出３％部分的面积和房款呢？示范合同中对此的规定是，如产权登记面积大于合同约定面积，超出３％部分产权归购房人但房款由开发商承担；如产权登记面积小于合同约定面积，误差比绝对值超出３％部分的房款由开发商双倍返还给购房人。记者在调查中发现，上述被业界称为“３％罚则”的规定仍有被开发商合理合法利用的空间，购房人会在不知不觉中陷入计价陷阱中。

    成都消费者黄女士告诉记者，她去年初认购一套房屋时是按建筑面积谈的价格，签购房合同时开发商约定按套内面积计价并确定面积误差。去年年底收房时，她发现房屋的套内面积多了１平方米、公摊面积少了近２平方米，总建筑面积随之少了近１平方米。最近，她收到开发商催其补交１平方米套内面积房款的通知。让她苦恼的是，该房屋总建筑面积少了，她却无法找开发商理论。

    多数购房人和开发商选择的是以建筑面积计价，记者调查发现，不少购房人都有这样的遭遇，即产权登记中的房屋建筑面积与合同约定的基本一致，但产权登记中的房屋套内建筑面积却比合同约定的少了几平方米。由于合同约定按建筑面积确认面积误差比，购房人在实际使用面积减少的情况下无法要求开发商按“３％罚则”退款。

   对于上述两种“３％罚则”失灵的情形，成都市房管局相关人士称，选择哪种计价方式是双方意思自治的结果，是一种民事行为，只要开发商在售房中不存在法律法规禁止的行为，主管部门是无法介入的。

●完善购房合同避免计价陷阱

    在实际交易过程中，以哪种方式计价，其决定权往往不在购房人手中。记者近期对成都市多个楼盘进行暗访后发现，开发商在与购房人签订认购协议书或意向书时，一般只会对楼盘位置、栋数、楼层等基本信息进行明确约定，对诸如按哪种方式计价、是否会变更户型甚至规划等问题，则往往用笼统或不确定的词句进行描述，甚至未提及。

    “购房人真正应重视的是正式合同。”何佳林律师说，为降低自己的购房风险，购房人可通过添加补充条款或签补充协议的方式来增强对开发商的约束力，比如在选择按套计价时，可对其套内面积的下限进行约定；选择按建筑面积计价时，可对套内面积或公摊面积的上下限进行约定；选择按套内面积计价时，可对建筑面积的上下限进行约定。

     不过，何佳林认为，在我国商品房交易市场目前处于卖方市场的前提下，购房人想和处于强势地位的开发商商谈合同条款的修改问题是较为困难的，因此，杜绝上述购房计价陷阱的根本途径在于尽快取消商品房预售制度，“现房销售不会带来这些问题。”何佳林说。