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江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏执复201号
复议申请人(利害关系人)：交通银行股份有限公司无锡分行，住所地江苏省无锡市人民中路198号。
负责人：杨文胜，该行行长。
委托诉讼代理人：张柯柯，该行职员。
申请执行人：江阴南方建设集团有限公司，住所地江苏省江阴市新华路285号。
法定代表人：徐士官，该公司董事长。
被执行人：江阴中邦置业有限公司，住所地江苏省高新技术产业开发区江阴市蟠龙山路298号。
法定代表人：林惠军，该公司董事长。
复议申请人交通银行股份有限公司无锡分行(以下简称交行无锡分行)不服江苏省无锡市中级人民法院(以下简称无锡中院)(2017)苏02
执异90号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
无锡中院查明，江阴南方建设集团有限公司(以下简称南方建设公司)与江阴中邦置业有限公司(以下简称中邦公司)、交行无锡分行建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年10月28日作出(2015)苏民终字第00570号民事判决：一、维持无锡中院(2015)锡民初字第00040号民事判决第一项，即中邦公司于判决发生法律效力之日起五日内向南方建设公司支付工程款155045409.04元;二、维持无锡中院(2015)锡民初字第00040号民事判决第二项，即中邦公司于判决发生法律效力之日起五日内向南方建设公司支付计算至2015年1月31日的工程款利息2187.121069万元，2015年2月1日起的利息以15504.540904万元为基数，按月利率1.5%计算至实际给付之日止;三、撤销无锡中院(2015)锡民初字第00040号民事判决第三项;四、南方建设公司在本案欠付工程款155045409.04元范围内对涉案工程拍卖价款享有优先受偿权，该权利不得对抗交行无锡分行对涉案工程享有的1.7亿元抵押权。五、驳回南方建设公司的其他诉讼请求。该判决生效后，因债务人中邦公司未履行判决义务，南方建设公司向无锡中院申请执行，无锡中院于2016年11月11日立案执行。
执行过程中，无锡中院根据申请执行人南方建设公司的申请，决定处置被执行人中邦公司名下位于江阴市高新区白屈港东、新华路南、新长铁路西的在建工程房地产，并于2017年3月委托无锡润杰土地房地产评估有限公司(以下简称润杰评估公司)对上述财产进行价值评估。润杰评估公司于2017年4月30日出具了锡润估字[2017]第0301号房地产估价报告。根据上述估价报告，涉案房地产所有权人为中邦公司，土地使用权面积为58604平方米;地上在建工程建筑总面积为116309.89平方米，另有配套用房973.69平方米，配套用地下室面积13565.3平方米;房屋开工建造于2013年，至今未完工，规划用途为：商业用途。经评估确定估价对象的公开市场价值为56545.59万元(平均单价为4861.63元/平方米)。其中包含：1、国有土地使用权价值为13511.50万元;2、地下室配套附属用房价值2890.69万元。96套未售房地产(建筑面积30635.56平方米，抵押权人为交行无锡分行)评估总价19902.58万元(含其所分摊土地使用权价值)。
交行无锡分行向无锡中院提出异议称，涉案估价报告存在内容空泛、选用评估方法错误、违反房地产估价规范等不当之处，评估价值远低于资产的实际价值;估价报告对96套已抵押房地产所分摊土地使用权的市场价值未明确，会造成银行较大损失。请求法院责令润杰评估公司对评估报告进行完善与修正，或重新委托具有相应资质的评估机构评估。
南方建设公司辩称，法院在执行程序中对被执行人财产的评估目的只是价格参考，并非最终的成交价;根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条之规定，只有当事人或者利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的情况下，才可以申请重新评估;且本次评估的价格并非过低而是偏高，最终的价值应通过拍卖由市场确定。
无锡中院另查明，润杰评估公司是一家具有贰级资格等级的房地产评估机构，经营范围为：房地产估价、土地评估;房地产经纪咨询服务。润杰评估公司于2016年入选法院评估机构名册。出具本次估价报告的王晓艳、徐春声均具有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发证书的房地产估价师资格。
润杰评估公司针对交行无锡分行所提异议回复书面意见：估价报告按照房地产估价规范制作，采用两种评估方法，以测算平均值作为本次估价结果。近期房价大幅上涨是指住宅用途房地产，近期出让的商业用地都是起拍价成交。异议人提出的实例与估价对象不具有可比性。本次估价对象限制条件为50%建筑须自持不得出售，其价值低于无此限制条件的土地地价。本次估价结果客观、公正、合理。
无锡市房地产评估咨询行业协会就涉案估价报告向无锡中院出具《房地产估价报告评审论证意见》，认为涉案房地产的估价报告内容完整、条理清晰，估价原则准确、估价依据合法。虽然报告对评估标的物的描述存在不足之处，但未对土地价值的评估造成影响，估价报告是合格有效的。对于异议人交行无锡分行提出的对96套已抵押房地产所分摊土地使用权的市场价值进行明确问题，建议可以采用整体项目的平均楼面地价对具体房地产所分摊土地的市场价值进行测算，同时披露该方案的瑕疵。2017年9月4日，润杰评估公司作出《关于96套房地产所分摊土地使用权价值的补正和说明》，根据现有资料采用整体项目的平均楼面地价对96套已抵押房地产所分摊的土地使用权价值确定为3531.61万元。
无锡中院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。第六条规定：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，润杰评估公司接受法院委托，对被执行人中邦公司的房地产进行价值评估，润杰评估公司作为法院入册评估机构，其公司和评估师均具备相应的评估资质，且未发现其评估程序存在违反相关规范性文件和其他法律规定的情形。对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并非最终的交易价格仍需经由拍卖程序通过市场竞价形成。在本案审查期间，润杰评估公司已经按照无锡市房地产评估咨询行业协会出具的意见对涉案房地产的估价报告作出了补正和说明。该补正属于对估价报告的补充说明，不影响对土地价值的评估，对该估价报告无锡中院予以采纳。现异议人交行无锡分行认为润杰评估公司的评估报告缺乏实质性内容、违反相关估价规范、评估价值过低的理由，经查与客观事实不符，且无证据佐证。故其要求对评估报告重新评估的异议请求，该院不予支持。于2017年9月5日作出(2017)苏02执异90号执行裁定，驳回交行无锡分行的异议请求。
交行无锡分行向本院申请复议称，一、(2017)苏02执异90号执行裁定认为“未发现其评估程序存在违反相关规范性文件和其他法律规定的情形”认定事实错误。涉案估价报告缺乏实质内容，准确性难以判断。估价报告没有对估价过程的文字、数字描述，没有明确的评估参数。估价报告违反房地产估价规范要求。估价报告未见到按照成本法、假设开发法评估的各自结果。评估公司拒不提供估价技术报告。二、估价报告评估的土地价格过低，估价报告的补正说明存在明显瑕疵。估价报告没有对复议申请人的抵押物价值作出具体评估价格，损害复议申请人的权益。请求撤销(2017)苏02执异90号执行裁定。
本院认为，一、估价技术报告中载明估价过程、评估参数以及采用各种评估方法的计算结果。依据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》的附录A.0.2目录五中载明“估价技术报告(可不提供给委托方，供估价机构存档和有关部门查阅等)”，故估价技术报告可以不提供给被评估方。二、润杰评估公司针对交行无锡分行所提异议回复书面意见，无锡市房地产评估咨询行业协会对涉案估价报告评审论证意见为估价报告合格有效，对该行业协会所发表专业意见应予尊重。估价报告评估涉案国有土地使用权价值为13511.50万元;评估复议申请人抵押的96套未售房地产的评估总价为19902.58万元(含其所分摊土地使用权价值)。润杰评估公司之后应无锡市房地产评估咨询行业协会的要求就涉案估价报告作出《关于96套房地产所分摊土地使用权价值的补正和说明》，同时披露该方案的瑕疵。复议申请人称估价报告没有对复议申请人的抵押物价值作出具体评估价格与事实不符。复议申请人认为估价过低，但未提供充分证据予以证明。综上，复议申请人的复议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项的规定，裁定如下：
驳回交通银行股份有限公司无锡分行的复议申请，维持江苏省无锡市中级人民法院(2017)苏02执异90号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 苏 峰
审判员 李 晶
审判员 赵建华
二〇一七年十一月十五日
书记员 杨 浩
