江苏省高级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2016)苏民终1335号

　　上诉人(原审被告)：卫琪南，女，汉族，1947年12月6日生，住江苏省。

　　委托诉讼代理人：郦渭荣，上海卓勤律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：王京玲，上海卓勤律师事务所律师。

　　上诉人(原审被告)：金家樑，男，汉族，1942年9月6日生，住江苏省。

　　委托诉讼代理人：郦渭荣，上海卓勤律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：王京玲，上海卓勤律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告)：王永根，男，汉族，1958年2月28日生，住江苏省江阴市。

　　委托诉讼代理人：梅燕，江苏法瞻律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：陆海波，江苏立泰律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告)：杨蕴君，女，汉族，1960年3月5日生，住江苏省江阴市。

　　委托诉讼代理人：梅燕，江苏法瞻律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：陆海波，江苏立泰律师事务所律师。

　　上诉人卫琪南、金家樑因与被上诉人王永根、杨蕴君房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院(2011)苏中民初字第0024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人卫琪南、金家樑的委托诉讼代理人郦渭荣、王京玲，被上诉人王永根、杨蕴君的委托诉讼代理人梅燕、陆海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　卫琪南、金家樑上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王永根、杨蕴君的诉讼请求。事实和理由：1、卫琪南、金家樑不是本案适格被告，江苏省高级人民法院(2015)苏民终字第00132号生效民事判决已明确认定，尽管14套房产登记在卫琪南名下，但卫琪南、李泽华办理借款、购房等手续的行为均获得常熟华联商厦有限责任公司(以下简称华联商厦)的许可，其行为对外可以代表华联商厦。卫琪南作为华联商厦的法定代表人，其行为后果由华联商厦承担。王永根、杨蕴君未提出相反证据否定该生效判决认定的上述事实。由此可见，涉案14套房产的实际购房人是华联商厦，而非卫琪南、金家樑，一审判决由卫琪南、金家樑承担履行合同责任，与生效判决认定的事实相悖。2、涉诉的14套房产及其他房产从签订购房合同、支付购房款、到办理产权证，均是杨进一手操作和履行的。王永根、杨蕴君提交的房地产买卖合同也是杨进采用欺骗的手段自导自演，以一手托两家的方式虚构的，王永根、杨蕴君只是被借名而已。因此，一审判决所依据的房地产买卖合同不具有真实性，以此作为定案依据，证据不足，适用法律错误。3、一审第一次开庭时，卫琪南、金家樑即提出对房地产买卖合同中签名及身份证号码的形成时间等内容进行司法鉴定，但王永根、杨蕴君确声称合同原件找不到了，迟迟不予提供，直到2014年3月19日时隔两年才称已找到原件。但因时间太长笔迹老化程度较高，无法作出鉴定。该情形是王永根、杨蕴君拖延行为所造成，但一审法院却将提交合同原件的责任及不利后果认定由卫琪南、金家樑承担，系举证责任分配不当。

　　被上诉人王永根、杨蕴君辩称，1、卫琪南、金家樑是本案适格被告。卫琪南、金家樑是商品房买卖合同的一方当事人，其不仅以个人名义签订了14套房产的买卖合同，而且将14套房产过户在其个人名下。根据合同相对性原则，以卫琪南、金家樑作为购房合同诉讼中的被告有事实和法律依据。至于华联商厦认可卫琪南的行为，只是其内部问题，不能对抗包括王永根、杨蕴君在内的第三方。华联商厦可以承担卫琪南行为的后果，但不能因此否定卫琪南合同相对人的地位，王永根、杨蕴君有权以卫琪南夫妇作为被告提起诉讼，并要求其承担履行合同责任。况且，金家樑在华联商厦并无任何职务，无权代表华联商厦从事购房的民事活动。2、本案涉及的房地产买卖合同真实合法有效，应当作为本案的定案依据。房地产买卖合同经买卖双方签字确认，不违反法律规定，不损害他人利益，合法有效。该合同约定的房产已经过户，即合同内容已履行，双方的过户行为进一步确认了双方的买卖合同关系，也表明双方的房地产买卖的意思表示真实。卫琪南、金家樑声称签署的是空白合同，被杨进一手操纵和履行，没有事实依据。关于房地产买卖的付款过程以及录音证据，两审法院均予以了查明并作出认定。3、一审法院对于举证责任的分配公平公正，法律依据充分。双方当事人对于房地产买卖合同中的签名的真实性均无异议，而签名的形成时间，并不能否定双方签名的真实性。由于双方已将房产过户到卫琪南、金家樑名下，已履行了房地产买卖合同的主要内容，此时再要求鉴定签名的形成时间已无意义。综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　王永根、杨蕴君向一审法院起诉请求：1、卫琪南、金家樑立即支付购房款11785624元及代垫税费622841.87元，合计12408465.87元;2、卫琪南、金家樑支付自2010年12月1日起至付清时止的同期银行利息;3、卫琪南、金家樑对上述款项互负连带责任;4、卫琪南、金家樑承担本案的所有诉讼费及王永根、杨蕴君的合理支出。

　　一审法院认定事实：

　　1、涉案房屋的买卖及产权流转情况

　　2010年10月11日，案外人杨进以仲云英名义向苏州园禾置业有限公司(以下简称园禾置业)付款100万元，约定以7000元/平方米的价格购买元禾置业明日星洲的商铺30套，面积6400.58平方米，付款收据载明：一个月内签约付清所有款项，否则定金无效，可另卖他人。

　　2010年11月3日、11月4日，王永根与园禾置业签订《商品房买卖合同》14份，约定由王永根向园禾置业购买明日星洲25幢-1至25幢-10，25幢-12至25幢-14，25幢-16共14套房屋，单价为7000元/平方米，王永根应支付房价款合计20891360元。2010年11月3日，杨进以案外人陈定帮名义以本票方式支付的购房款22119240元进入园禾置业账户，园禾置业在收据上确认上述房屋于2010年11月2日全额付款签约，余26幢101-116共计16套于2010年11月30日前全额付款签约，否则可另售第三方，定金无效。2010年11月8日，上述房屋登记于王永根、杨蕴君名下，双方共同共有。上述房屋的规划用途均为商业。

　　王永根、杨蕴君(出卖方，甲方)与卫琪南、金家樑(购房方，乙方)签订《房地产买卖合同》一份。约定：甲方将坐落于明日星洲25幢1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、12、13、14、16号房屋转让给乙方;房屋建筑面积共计2984.48平方米，成交价格为71030624元;房款于2010年11月30日前付清，于2010年11月30日前办理房屋过户手续，相关税费甲乙双方各自承担50%。合同对于房屋交付时间未进行约定;对于乙方逾期付款的违约责任未作约定。合同其他事项约定为：由于卖方没有去物业处领取钥匙，双方约定由买方自行去物业处办理领钥匙的手续;本合同价格是真实交易价格，网签的价格供双方过户之用，不作为双方房款清算的依据。缔约双方均在合同上签名并列明了身份证号码;合同未记载签订时间。

　　2010年11月22日，王永根、杨蕴君(出卖方，甲方)与卫琪南、金家樑(购房方，乙方)就前述房屋的买卖签订《存量房交易合同》14份，约定交易价格为7100元/平方米。上述房屋分别于2010年11月26日、11月29日登记至卫琪南、金家樑名下，为双方共同共有。办理过户的各项税费1285494.62元(契税671508元+印花税22368元+个人所得税234923.34元+营业税等317623.28元+各项费用39072元)由王永根、杨蕴君支付。根据相应票据，付款时间为2010年11月24日、11月25日。

　　一审中，王永根、杨蕴君确认其仅是涉案房屋法律上的所有权人，涉案房产实际上均是由杨进、杨蕊萍、叶国红、陈定帮共同投资购买，登记在王永根、杨蕴君名下，王永根、杨蕴君对涉案的明日星洲房屋没有出资，收取购房款的银行卡由王永根办理之后交给杨进，目前由投资人持有。王永根、杨蕴君认为其是房屋产权人，有义务帮助实际投资人主张房屋买卖的款项，并根据投资人的要求将房屋过户至买受人名下。杨进对王永根、杨蕴君的陈述无异议，涉案的款项已经由四个投资人收取，就是卫琪南、金家樑支付到王永根账上的64372900元。叶国红、陈定帮、杨蕊萍、杨进四人向一审法院出具《情况说明》一份，确认明日星洲的房产由四人共同出资后登记在王永根、杨蕴君及常莲珠名下，为投资人共同共有。杨进、杨蕊萍、陈定帮、叶国红均表示愿意以王永根、杨蕴君名义进行诉讼，愿意接受法院对王永根、杨蕴君所作判决的约束。

　　另查明，杨进以陈定帮名义支付购房款22119240元的本票系中国农业银行出具，申请人为案外人施海洋，收款人为陈定帮，出票时间为2010年11月3日。案外人张真县接受常熟市公安局经侦大队调查时陈述：其与杨蕊萍认识三四年了，有时候进行资金上的拆借，不是很频繁。2010年11月份其曾经借款给杨蕊萍用于购房，金额2200多万元。2010年11月2日，杨蕊萍要求其准备好2200多万元的银行本票，第二天要用。第二天一早，张真县以该公司施海洋的名义准备好一张2200多万元的银行本票于当天下午交给了杨蕊萍，当天快要下班的时候杨蕊萍通过银行以卡卡转账的方式归还了款项。张真县陈述其不知道杨蕊萍买哪里的房产，向其借款可能是杨蕊萍从别人那里收不到钱，预先准备好，不知道杨蕊萍还款的款项来源。张真县确认陈定帮用以支付涉案房屋购房款的本票即其出借给杨蕊萍的本票。

　　2、卫琪南款项支付情况

　　2010年10月27日，卫琪南作为借款人与常熟市协诚小额贷款有限公司(以下简称协诚公司)签订《个人借款合同》一份，约定卫琪南向协诚公司借款4500万元，该借款采用保证担保方式，华联商厦为保证人;后协诚公司(债权人)与卫琪南(债务人)、华联商厦(保证人)签订《保证合同》一份，约定由华联商厦为卫琪南的借款4500万元提供连带责任保证;合同签订后，协诚公司以本票的方式向卫琪南付款4500万元。2010年11月15日，卫琪南再次向协诚公司借款2000万元，仍由华联商厦作为保证人提供连带责任担保;合同签订后，协诚公司向卫琪南发放借款2000万元。

　　上述6500万元借款进入卫琪南开设在工商银行的账户后，分别于2010年11月1日、11月19日、12月2日由李泽华经手以卫琪南名义申请本票21张，金额合计64372900元，均由李泽华交付给杨进，并分别于2010年11月3日、11月23日、12月7日由卫琪南名下的6222081102000930693账户提入王永根开设在中国农业银行的62×××17账户。该账户的开户日期为2010年11月3日，当日转存2764840、2764840、2809820、2720120、2720120、2764840、2809820、2764840元八笔款项后余额为22119240元，随即以卡卡转账的方式向张真县账户付款22119240元。杨进陈述上述本票金额是李泽华自行决定的，目的是为了避税;李泽华主张是按照杨进提供的金额开具的。杨进与李泽华对自己的主张均未提供证据证实。

　　2010年11月19日，华联商厦召开股东会及董事会，形成《常熟华联商厦有限公司股东会暨董事会会议决议》，同意公司根据自身能力寻找商业地产的投资机会，采用设立公司、投资入股，少量出资或提供担保的形式参与商业房产的开发、买卖;具体操作过程中，可以股东、董事或指定专人名义出面办理房产的权证事宜。卫琪南、薛伟良、陈经成、吴振江、XX达、张艳敏、李泽华出席会议并在决议上签字。2010年12月2日，华联商厦(甲方)与卫琪南、金家樑(乙方)签订《协议书》，约定：以乙方个人名义购买的明日星洲25幢1-12，12-14，16号房屋(协议详尽列明了权证号码)是由甲方出资购买的，所有权及转让、出租的收益均归甲方所有，与乙方无关，上述权证由甲方保管;乙方有义务协助甲方办理相关转让、出租等事宜;涉及上述房屋的税费由甲方负担;协议经双方盖章、签字生效。华联商厦分别于2010年12月28日、2011年1月12日各出具本票一张，归还了协诚公司的借款6500万元。

　　3、常熟市公安部门刑事侦查情况

　　2011年10月8日，卫琪南向常熟市公安局提出控告，主张其被合同诈骗。该局进行了初查，并于2011年11月22日致函一审法院，载明：因华联商厦控告王永根等人涉嫌诈骗犯罪，正在初查中，建议依据相关规定中止对案件的审理。

　　常熟市公安局经侦大队对卫琪南进行询问时其陈述：其和杨进约定的做房地产生意的事情无任何书面证据，相关内容其无锡的朋友陈健及李泽华知情，陈健陪同其参与商谈，李泽华不是很清楚。卫琪南之所以出面借款是因为杨进提出已经拿到一批房子并找好了下家，但手头缺钱要求卫琪南担保借款“过过桥”，最多一个星期归还，费用由杨进负担，后应协诚公司的要求卫琪南作为借款人，华联商厦提供担保;卫琪南称没有委托杨进或与其一起商定购买明日星洲的房产，在取得房产证之前其并不知道杨进所购系明日星洲的房产，其从未与王永根、杨蕴君夫妻签订过《房地产买卖合同》，其也不认识王永根、杨蕴君夫妇。

　　杨进在接受常熟市公安局经侦大队询问时陈述：卫琪南先提出想购买商铺进行投资，其提供了相关房源信息给卫琪南，其未向卫琪南提出一起做房地产生意的事情，陈健知道卫琪南购买商铺的事情，其购买明日星洲房屋的部分款项系用卫琪南支付的房款支付，卫琪南的资金是向协诚公司借来的，借款利息200多万元由杨进支付，是李泽华要求其先行垫付的，但没有借条。已经过户的14套房屋的备案合同由李泽华代签。李泽华在接受常熟市公安局经侦大队询问时陈述：杨进和卫琪南合伙开公司并花费6500万元买房的事情只有其本人、杨进、卫琪南、陈健知道。

　　常熟市公安局审查后于2011年12月2日出具《不予立案通知书》，载明：“控告人卫琪南，你于2011年10月8日提出控告的常熟卫琪南被合同诈骗案，我局经侦查认为没有犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第八十六条之规定，决定不予立案。如不服本决定，可以在收到本通知书之日起七日内向本局申请复议。”卫琪南未申请复议。

　　4、关联案件处理情况

　　2012年4月24日，华联商厦以与杨进合伙经营房地产业务，存在合伙纠纷为由向一审法院提起诉讼，要求判令解除华联商厦与杨进之间的合伙经营关系，杨进返还投资款并支付投资盈利，确认登记在王永根、杨蕴君名下的常熟市虞山镇明日星洲26幢-11至26幢-16房屋归华联商厦所有。一审法院于2014年12月19日作出(2012)苏中民初字第0032号民事判决，认为华联商厦关于其与杨进之间存在合伙关系的主张没有事实及法律依据，其基于合伙关系提出的全部诉讼请求均无事实依据，判决驳回华联商厦全部诉讼请求。华联商厦不服该判决，提起上诉，江苏省高级人民法院于2015年12月14日作出(2015)苏民终字第00132号民事判决，驳回华联商厦上诉，维持原判。该判决现已生效。

　　5、本案查明的其他相关事实

　　为了证实涉案房屋的交易价格，王永根、杨蕴君提交江苏中大土地房地产评估有限公司(以下简称中大公司)于2010年12月2日出具的《房地产抵押预评估报告》复印件，载明：委托人为卫琪南、金家樑，该公司对涉案的14套房屋进行了抵押价值评估，估价时点位2010年12月2日，估价结论为建筑面积2984.48平方米，单价35800元，房地产总价10684.44万元。卫琪南、金家樑质证认为：对于评估报告真实性不予认可，其没有委托相关单位对本案所涉房产进行评估。

　　2011年5月19日，王永根、杨蕴君与案外人俞中签订《存量房交易合同》10份，约定俞中向王永根、杨蕴君购买明日星洲26幢-1至26幢-10号房屋，合同约定单价6903元/平方米至7199元/平方米不等;双方签订的无落款时间的《房屋转让协议》载明上述房屋的实际交易价格为60232496元，房款过户前付清，2011年5月31日前交房，过户交易税费各半负担。合同签订后，俞中已经实际支付购房款6000万元，上述房屋已经登记于案外人俞中名下。案外人俞中接受常熟市公安局询问时对相关事实予以确认。

　　一审诉讼中，王永根、杨蕴君认为其与卫琪南、金家樑之间签订有房屋买卖合同，构成房屋买卖关系;卫琪南、金家樑认为系华联商厦与杨进合伙炒房，卫琪南、金家樑在《房地产买卖合同》上签字系受骗，并无真正的购房意思表示。

　　为证明自己的主张，王永根、杨蕴君提供了双方签订的《房地产买卖合同》。卫琪南、金家樑对于该合同上其签名的真实性无异议，但主张其签名时合同的手写部分是空白的，合同内容系王永根、杨蕴君事后添加，双方并未就相关合同条款进行过协商。本案审理过程中，王永根、杨蕴君一直未能提供《房地产买卖合同》的原件，直至2014年3月19日王永根、杨蕴君表示原件已经找到并当庭出示。一审法院依申请对合同原件上卫琪南、金家樑签名字迹及手写身份证号码的形成时间，合同上其他手写字迹的形成时间，前述两项手写字迹形成先后等事项委托西南政法大学司法鉴定中心进行司法鉴定，该中心出具《司法鉴定意见书》，载明鉴定意见为：1、甲方为“王永根杨蕴君”、乙方为“卫琪南金家樑”的《房地产买卖合同》上卫琪南身份证号码字迹的墨迹老化程度较高，依据本中心目前采用技术方法，不能进一步判断其实际形成时间，亦不能判断其与《房地产买卖合同》上其他书写字迹的形成先后顺序。2、不能确定上述《房地产买卖合同》上除卫琪南身份证号码字迹外的其他书写字迹的形成时间及形成时间先后顺序。卫琪南、金家樑同意鉴定机构的鉴定结论，主张由于王永根、杨蕴君一方怠于履行递交合同原件的义务，导致时间过长无法鉴定，责任在于对方，希望法庭结合其于2011年11月30日就提出鉴定申请及对方延迟提交合同原件导致不能得出鉴定结论的情况，作出不利于王永根、杨蕴君一方的解释。王永根、杨蕴君对前述司法鉴定意见没有异议，主张并不是怠于履行提交原件的义务，而是客观上没有找到，一时无法提供。

　　为证明华联商厦与杨进之间存在合伙关系，卫琪南、金家樑向一审法院提供华联商厦对杨进制作的录音资料及文字整理稿一份。录音资料的原始载体为录音笔一只，与电脑连接打开录音笔所存储的文件后显示录音笔中共有29个文件，卫琪南作为证据提供的录音资料形成时间为2011年3月10日，编号025，时长1小时03分。该录音资料涉及卫琪南、李泽华、杨进、陈健四人的对话。内容涉及：李泽华提及11月份向梅李第一笔借款4500万元，11月3日按杨进要求开具16张本票，4437余万元，实际上办了14本房产证，每平方13000元，大概3880万元，应该还多出两张本票5574660元，这两张本票在杨进处，这些是4500万元上的情况;杨进讲和李泽华讲买一套定的是25000元，全部拿下来13000元，开票的话13000元，开15000元的话按照15000元缴税，开13000元的话另外有1500元;卫琪南、李泽华讲现在是按照13000元开的;杨进讲宁可按照13000元另外的1500元，这1500元杨进支付了，虞景文华那6套730万元;李泽华讲接下来11月19日又向梅李借款2000万，开了四张本票，一张900万元，三份730万元，12月2日又开一张370万元，共2000万元;杨进予以确认，讲这些全部进账的;李泽华讲总共6500万元，拿了3880万元，还剩25574660元，这些本票在杨进处;杨进讲那些是付的六套别墅，价位不一定和那里一样，当时付15000元的时候1500万元是另外付的，现在虞景文华那是730万元，已经付了，全部帮他付到他的公司账上的，因为六套晚了，过户就不要过了，总归要卖掉的，不要过来过去了，如果有下家就直接过给他，第一次的价钱还没有最后定，还有手续费什么的没有最后定;三套别墅付了730万元，还有六套，一万三元，大概210平方米，每套273万元，借来的钱全部付掉之后，还有大概2000万元不到一点，杨进总共投入了1500万元再加上后面没有结账的那些，6500万元全部付掉了;卫琪南问借来的6500万元中扣掉14套是3880万元，多下来还有2557万元是不是全部杨进经手;杨进回答是的，全部是其经手付给了6套的门面和3套别墅，3套别墅是730万元，剩下来6套，是210×13000×6;陈建说卫琪南、李泽华要按照财务管理体系来做的，现在杨进到财务上的凭证就是14本房产证，要求杨进提供支付凭证，李泽华那边账上好有交代;杨进建议把产权证办出来，因为是汇到公司产权人账上的，付款凭证有的，银行里可以调出来，价格差价杨进贴掉，把产权证办出来，贴掉是按15000元算的，钞票是按15000元结的，不要去看凭证了，直接把证办出来。后续为各方对账目处理进行商谈。

　　王永根、杨蕴君对该录音资料及文字整理稿的质证意见为：1、录音整理文字稿本身不是证据，录音证据是否客观属实需要证明。2、这份录音证据的取得是非法的，杨进对其谈话被录音不知情。因此无论这份录音证据的内容所证明的是何种事实，都不具有证明效力。3、就卫琪南、金家樑所提供的整理稿内容来看，不能否定本案双方之间的房屋买卖合同关系，与本案没有关联性。即使录音真实，也只能证明房屋的真正购买人是卫琪南而非华联商厦。

　　在(2012)苏中民初字第0032号华联商厦与杨进、王永根、杨蕴君合伙协议纠纷一案中，杨进对录音及其文字整理稿的质证意见为：1、这份录音来源不合法，是卫琪南等人设置圈套非法偷录的。2、根据杨进的鉴别，他的部分谈话内容没有被录进去。3、在这次谈话之前，李泽华于当天上午打电话给杨进，请他帮助掩饰一下，因此，杨进应李泽华要求有时候说话故意含糊。4、在华联商厦所提供的录音资料文字整理材料中，双方并没有明确表示在合伙炒房，如果确实存在合伙炒房，至少华联商厦会明确表示说在合伙炒房。5、录音资料的文字整理稿中，杨进所表述的实际上只有两层意思，如果卫琪南将30套房屋一并买下，单价可以在1.3万-1.5万之间。如果卫琪南继续付款，杨进可以将剩下的房屋交付并办理过户手续。杨进陈述其刚开始不知道卫琪南在录音，后来他拿着手机走来走去其就感觉到录音了，但还是按照李泽华的暗示说了。李泽华并未告知其卫琪南在录音，录音是经过处理的，不全面，有些话杨进要说卫琪南当时没让说，有些话说了没有录进去，有些话是录完之后删掉了。王永根、杨蕴君质证认为：1、请求法院核实证据来源是否合法。2、这份证据有剪接和故意设套之嫌，请法院予以核实。3、卫琪南在购买14套房产时，支付的单价是23800元每平方米，他并没有打包购买全部30套。4、以此来证明有合伙关系太过牵强。

　　杨进对录音资料中其声音的真实性无异议，但对录音资料的完整性有异议，并提出了申请要求鉴定该证据是否被剪接、剪辑或者伪造，前后是否连接紧密，是否内容被篡改。一审法院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对录音资料是否经过剪辑处理进行鉴定，该中心出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：未发现检材录音经过剪辑处理。杨进对上述鉴定结论没有异议，但认为该结论仅确认检材没有经过剪辑处理，并没有确认录音的完整性。华联商厦对上述鉴定报告没有异议，鉴定报告证实这份录音资料是完整的，没有经过剪辑，可作为本案审理的核心证据审查和使用。对上述鉴定报告，王永根、杨蕴君表示质证意见与杨进一致，卫琪南、金家樑表示质证意见与华联商厦一致。

　　卫琪南、金家樑另向一审法院提供常熟市公安局2011年8月15日对杨进的询问笔录复印件一份，杨进在笔录中陈述：“去年卫琪南委托我帮其买了一批房产”，“去年我与卫琪南认识之后，她知道我认识做房产生意的人，有房产信息资源，她就让我帮她买房产门面。去年9月份，在她的要求之下，我介绍了她购买苏州的门面，当时我受房东王永根委托，替他们办理房产买卖和过户手续……”卫琪南、金家樑认为杨进在笔录中认可去年受卫琪南委托买了一批房产，杨进又受王永根、杨蕴君的委托与卫琪南、金家樑签订房屋买卖合同属于双方代理，代理事项无效，可以证明华联商厦所支付的约6500万元资金是委托杨进向苏州润禾房产购买明日星洲的房屋，而不是向王永根、杨蕴君买这批房子，王永根、杨蕴君仅仅是房屋的代持人。王永根、杨蕴君质证认为，该份笔录反映的是杨进受房东王永根、杨蕴君的委托，帮助他们买卖房屋，无法证明被告的主张。

　　本案一审争议焦点为：一、王永根、杨蕴君与卫琪南、金家樑之间房屋买卖合同关系是否成立;二、卫琪南、金家樑应支付的房款及税费如何认定。

　　一审法院认为,对于争议焦点一，卫琪南、金家樑关于本案系华联商厦与杨进合伙炒房的观点已有生效判决认为无事实与法律依据，不予支持。王永根、杨蕴君与卫琪南、金家樑签订有《房地产买卖合同》，对房屋坐落、面积、价款、付款与过户时间均有约定。卫琪南、金家樑认可该合同中其签字的真实性，但认为其是受骗在空白合同上签字，合同手写内容系后补，王永根、杨蕴君对此不予认可，应由卫琪南、金家樑举证证明上述主张。为此，卫琪南、金家樑申请对合同原件上其签名字迹及手写身份证号码的形成时间，合同上其他手写字迹的形成时间以及两者形成先后等事项进行鉴定，一审法院依法委托进行司法鉴定，鉴定意见为卫琪南身份证号码字迹的墨迹老化程度较高，但依据鉴定机构目前采用技术方法，手写字迹的具体形成时间以及先后顺序均不能确定。卫琪南、金家樑认为申请事项无法鉴定是由于王永根、杨蕴君延迟提交合同原件所致并无依据，从该鉴定意见中无法得出卫琪南、金家樑签字及书写身份证号码形成于其他手写笔迹之前的结论，卫琪南、金家樑也未提供其他证据证明该主张，故对该主张不予采信。王永根、杨蕴君与卫琪南、金家樑签订的《房地产买卖合同》真实合法，虽然杨进在交易过程中隐瞒了王永根、杨蕴君的身份及其本人系涉案房屋实际所有权人的事实，可能存在与王永根、杨蕴君恶意串通使卫琪南发生错误认识作出错误判断的行为，也应认定为欺诈，卫琪南、金家樑作为合同相对方可以依据欺诈、重大误解的事由主张撤销合同，但撤销权行使的除斥期间已经经过，卫琪南、金家樑未提出相应主张，应认定双方间的房屋买卖合同有效。据此，双方之间房屋买卖合同关系成立。

　　对于卫琪南、金家樑对《房地产买卖合同》的其他异议，一审法院逐一分析如下：

　　首先，卫琪南、金家樑认为其事先不认识王永根、杨蕴君，没有协商购房的过程。一审法院认为，根据卫琪南的陈述，其主要与杨进商量房屋买卖事宜，而王永根、杨蕴君认可其系涉案房屋的登记所有权人，实际所有权人为杨进等人，故卫琪南、金家樑事先不认识王永根、杨蕴君并不能否定双方之间房屋买卖关系。

　　其次，卫琪南、金家樑认为其在房屋买卖合同签订前已经向杨进支付了一部分款项，杨进用该款向开发商购房，当时涉案房屋尚未登记在王永根、杨蕴君名下。一审法院认为，杨进以本票方式向涉案房屋的开发商园禾置业支付了购房款，本票的申请人为施海洋，收款人为陈定帮，案外人张真县关于2010年11月3日其以银行本票形式借给杨进姐姐杨蕊萍2200余万元，当日下午杨蕊萍通过卡卡转账的方式归还了款项的陈述与一审法院查明的王永根账户内的款项流转情况可以对应，而卫琪南、金家樑认为杨进使用其支付的款项向开发商购房的观点并无证据证明，不予采信。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，即使王永根、杨蕴君在与卫琪南、金家樑缔约时未取得涉案房屋的所有权或处分权，并不导致房屋买卖合同无效。在之后的履行过程中，王永根、杨蕴君取得了涉案房屋的所有权，事实上也向卫琪南、金家樑交付了房屋、办理了过户手续。卫琪南在合同签订前支付部分款项也不能推翻双方之间的房屋买卖关系。

　　再次，卫琪南、金家樑提交的录音资料中双方谈论涉及的房屋不止本案所涉的14套房屋，杨进在录音中未向卫琪南主张支付剩余购房款不足以否定双方之间的房屋买卖关系。王永根、杨蕴君作为涉案房屋的登记所有权人及房屋买卖合同中的出卖人，有权行使其作为所有权人和合同当事人的权利，卫琪南、金家樑认为本案涉嫌虚假诉讼依据不足。

　　此外，卫琪南、金家樑认为杨进在本次房屋买卖中属于接受买卖双方委托，其双方代理行为应属无效。一审法院认为，本案所涉《房地产买卖合同》系双方当事人自行签订，杨进并未作为任何一方的代理人。杨进仅认可其为卫琪南介绍房产信息、代王永根一方办理房屋过户手续，卫琪南、金家樑认为杨进构成双方代理并无依据。

　　对于争议焦点二，王永根、杨蕴君主张房屋价格按照合同约定计算，房屋过户相应税费均由其支付，最终应由双方各半负担;卫琪南、金家樑认为本案属于华联商厦与杨进合伙炒房，其与王永根、杨蕴君不存在买卖关系，涉案房屋价格应以开发商的售价为准，其支付的款项中已经包含过户税费。

　　一审法院认为，卫琪南、金家樑主张的合伙炒房关系并无充分证据证明，双方签订的房屋买卖合同中对房屋交易价格及税费负担均有明确约定，卫琪南、金家樑并无证据推翻上述约定的真实性，应按照合同中房屋价格和税费负担的约定确定卫琪南、金家樑应支付的价款。

　　综上所述，王永根、杨蕴君与卫琪南、金家樑签订的《房地产买卖合同》真实有效，王永根、杨蕴君已经履行了房屋过户的合同义务，卫琪南、金家樑应当按照约定的金额及期限支付购房款并承担相应税费。涉案的14套房屋合同约定总价为71030624元，卫琪南、金家樑已付款64372900元，还应支付6657724元;王永根、杨蕴君支付过户税费1285494.62元，应由卫琪南、金家樑负担一半即642747.31元，王永根、杨蕴君起诉主张622841.87元在上述范围内，应视为王永根、杨蕴君对自己权利的处分，一审法院予以准许;以上共计7280565.87元，卫琪南、金家樑应支付给王永根、杨蕴君。按照合同约定，卫琪南、金家樑应在2010年11月30日前支付全部购房款，其逾期支付房款及税费对王永根、杨蕴君造成损失，王永根、杨蕴君主张自2010年12月1日起计算逾期支付款项的利息于法有据，应予支持。卫琪南、金家樑系共同购房人，对上述款项应当互负连带责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条、第五十四条、第五十五条第(一)项、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：卫琪南、金家樑于判决生效之日起十日内向王永根、杨蕴君支付购房款6657724元、过户税费622841.31元及相应利息(以7280565.31元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2010年12月1日起计算至实际支付之日)，卫琪南、金家樑对上述款项互负连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费110974元，保全费5000元，合计115974元，由王永根、杨蕴君负担47927元，由卫琪南、金家樑负担68047元。该款项已由王永根、杨蕴君预交，一审法院不再退回，卫琪南、金家樑负担部分于判决生效之日起十日内支付给王永根、杨蕴君。

　　二审查明事实与原审查明事实一致，本院予以确认。

　　对于一审查明的事实，王永根、杨蕴君无异议。卫琪南、金家樑则认为房地产买卖合同系伪造，不应认定;卫琪南、金家樑并未委托中大公司对涉案14套房屋进行抵押价值评估，评估报告系虚假。

　　经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：一、卫琪南、金家樑是否是本案适格被告。二、一审法院以王永根、杨蕴君提供的房地产买卖合同作为定案依据是否正确。

　　关于争议焦点一，本院认为，王永根、杨蕴君主张其与卫琪南、金家樑之间存在房屋买卖关系，故而提起本案诉讼，请求判令卫琪南、金家樑支付购房欠款及返还垫付的税费。而从王永根、杨蕴君提交的房地产买卖合同来看，卫琪南、金家樑系该合同的买受人，且涉案房屋已登记在卫琪南、金家樑名下，故根据合同相对性原则，王永根、杨蕴君有权依据合同起诉卫琪南、金家樑主张购房余款。虽然卫琪南、金家樑抗辩认为，(2015)苏民终字第00132号民事判决已确认涉案房屋仅系登记在其名下，该房屋实际是由华联商厦出资购买，卫琪南系履行职务行为，王永根、杨蕴君应向华联商厦主张权利。但从该生效判决的内容看，虽然认定杨进用于购买涉案房屋的款项实际来源于华联商厦担保以卫琪南名义向协诚公司所借，并最终由华联商厦归还。但华联商厦以此为由主张与杨进合伙购房的诉讼请求已被该判决驳回。根据华联商厦2010年11月19日的董事会决议以及2010年12月2日华联商厦与卫琪南、金家樑签订的协议可知，华联商厦购买涉案房屋系以卫琪南、金家樑个人名义购买，双方约定所有权等仍归属于华联商厦。但是，上述董事会决议和协议书为华联商厦内部事务，无证据证明王永根、杨蕴君及杨进知道或应当知道实际权利人系华联商厦，故该上述内部协议不能对抗善意第三人。因此，卫琪南、金家樑主张其不是本案适格被告，不能成立，本院不予支持。

　　关于争议焦点二，本院认为，关于房地产买卖合同真实性问题。卫琪南、金家樑对于该合同落款乙方处其签名的真实性予以认可，只是辩解称其是在空白合同上签字，合同手写内容均系杨进指使王永根后添加的。但在前案中，法院依据华联商厦申请，对合同原件上卫琪南、金家樑签名字迹、手写身份证号码的形成时间与合同上其他手写字迹的形成时间，以及前述两项手写字迹形成先后等事项委托西南政法大学司法鉴定中心进行了司法鉴定。根据鉴定意见，无法得出该合同系先签名后填写其他内容的结论，也不能得出仅因提供原件迟延，而导致无法作出鉴定意见的结论。再则，卫琪南、金家樑作为完全民事行为能力人，且卫琪南亦是具有多年从商经验的华联商厦的法定代表人，其理应知晓在空白协议中签字的法律风险及后果。在卫琪南、金家樑无其他证据证明其主张的情况下，一审法院对其反驳意见不予采纳，并无不当。故该房地产买卖合同的真实性应予认定。

　　一审中，王永根、杨蕴君确认其仅为涉案房屋的代持人，该房屋实为叶国红、陈定帮、杨蕊萍、杨进四人共同共有，由于王永根、杨蕴君为房屋原登记所有权人，故由其提起本案诉讼。而叶国红、陈定帮、杨蕊萍、杨进亦向一审法院出具《情况说明》，认可涉案房屋为其共同共有，并愿意以王永根、杨蕴君名义提起诉讼，接受该判决的约束。本案中，卫琪南、金家樑虽主张受杨进欺骗在空白合同中签字，并认为杨进隐瞒了真实情况，利用以卫琪南名义所借并由华联商厦提供担保的资金以7000元/平方米价格从园禾置业购买房屋，转而以23800元/平方米价格出售给卫琪南、金家樑。但卫琪南、金家樑并未以欺诈、重大误解、显失公平等为由在法定除斥期间内行使撤销权，撤销该房地产买卖合同。且从卫琪南、金家樑所提供的录音资料内容来看，尚不足以直接认定卫琪南与杨进之间的法律关系的性质。由于卫琪南、金家樑并无证据否定房地产买卖合同的真实性，而该合同经签字成立并生效，故双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。现涉案房屋产权已转移登记至卫琪南、金家樑名下，一审法院依据该合同约定，判令卫琪南、金家樑支付购房余款6657724元、过户税费622841.31元及相应利息，并无不当。

　　综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。卫琪南、金家樑的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费110974元，由上诉人卫琪南、金家樑负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　葛晓明

　　审判员　　王　芬

　　审判员　　陈　皓

　　二〇一七年十一月二十日

　　书记员　　戚亦萍