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10月18日，浙江省温州市市场监管局召开合同格式条款点评分析会，发布了2022—2023年温州市合同格式条款十大“霸王条款”，提醒有关企业及时进行自查自纠，消除不利影响。
发布会现场。资料图片
约定规划设计变更时，限制买受人变更或解除合同的权利
条款内容：开发商在主合同中约定出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同，后又在《补充协议》中约定，出卖人书面通知买受人规划变更的，买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。出卖人未通知的，买受人应于知道或者应当知道该规划变更之日起的15日内向出卖人书面提出解除合同要求并办理相关手续，否则视作放弃解除合同的权利。
评析：此条款属于出卖人免除或减轻自身责任、排除买受人权利的不公平格式条款。开发商未经买受人的同意变更商品房买卖合同的内容，应该及时通知买受人，买受人享有解除合同的权利。出卖人应当通知而不通知的，应当承担违约责任，并且买受人有权解除合同。开发商不仅未约定未通知买受人的违约责任，并且通过格式条款设定了买受人的解除权行使期限，是免除或减轻自身责任、排除买受人权利的不公平格式条款。
约定商品房经检测不达标时，限制买受人解除合同的权利
条款内容：开发商在主合同中约定商品房地基基础和主体结构经检测不合格的，买受人有权解除合同。在《补充协议》约定“如鉴定结论为地基基础或主体结构质量不合格且无法修复的，买受人有权在鉴定结论出具后15日内书面通知出卖人解除合同”。如果鉴定结果表明现有技术条件能够维修至合格，则买受人应接受继续更换或修理，直至使用障碍被消除。在更换修理期间，如出卖人更换、维修的行为影响买受人装修或入住或需买受人腾空房屋的，则出卖人在正式入户维修至施工结束期间按同地段同类房屋租金标准补偿，除此之外，出卖人不承担任何补偿责任。
如鉴定结果表明质量问题根据现有技术条件无法通过更换或修理达到合格且严重影响生活使用的，则由出卖人承担鉴定费用，并参照本条关于地基基础或主体结构质量检测结果不合格的约定处理。
评析：此条款属于出卖人免除或减轻自身责任、排除买受人权利的不公平格式条款。第一款除商品房地基基础和主体结构经检测不合格以外，开发商在还在《补充协议》中增加了“无法修复”这一买受人解除合同的限定条件，且为解除合同增加了“15日”这一解除权行使期限，不合理地限制了出卖人的合同解除权。第二款排除了买受人在商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准情形下的解除权，属于排除买受人主要权利的不公平条款。在经出卖人整改后仍然不符合标准的，买受人应当有权行使解除权，出卖人应当计息返还全部房款，给买受人造成损失的，由出卖人承担赔偿责任。
开发商逾期交付，免除自身逾期交付违约责任
条款内容：因项目分期或分批次开发，出卖人可能在交付时暂未将项目全部基础设施设备、公共服务或其他配套设施达到使用条件，可能分期呈现，出卖人对此不承担违约责任。小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房未达到上述约定条件的，出卖人负责按照规划许可要求于180日内完成整改。其他设施未达到上述约定条件的，出卖人对小区内公建、商业性等设施的配套承诺是指整个小区全部建成完全交付使用时所应达到的，不是分期交付时须达到的配置标准。
评析：此条款属于出卖人免除或者减轻经营者依法应当承担的违约责任。《商品房销售管理办法》第七条第六款规定，商品房现售，应当符合以下条件：供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。小区内基础设施设备是保证居民正常生活起居的基础条件，基础设施设备不能交付会使得买受人商品买卖合同的根本目的难以实现。同时，开发商在格式条款中约定了超长的整改期限，且整改期间未约定违约责任，系不合理免除和减轻自身逾期交付的违约责任的条款。
开发商要求购房户承担的违约金或损害赔偿金超过法定数额或者合理数额
条款内容：买受人违约，出卖人选择解除合同的……如因买受人原因，该合同解除手续未按时办妥的，买受人应支付出卖人相当于本合同约定总价款的万分之3/天的损失补偿金，逾期超过20日仍未配合办理完毕上述解除手续的，买受人按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。买受人支付的购房款不足以扣除违约金及出卖人的损失的，出卖人有权继续追偿。如出卖人选择合同继续履行的，由买受人承担逾期付款的违约责任，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清全部房款、违约金、延期利息及其他款项，否则出卖人可据此延期交房，并不承担逾期交付责任。
评析：此条款属于开发商利用格式条款加重了买受人责任的不公平格式条款。买受人配合解除合同手续的违约金过高，不合理加重房屋买受人义务的行为。
校外培训机构约定中途不退学费，排除消费者选择、解除合同的权利
条款内容：培训费缴纳后，中途不能退学费。
评析：《浙江省实施〈消费者权益保护法〉办法》第十一条第四款规定“经营者未按约定提供商品或者服务的，消费者有权要求退还预付款余额，并要求依法赔偿损失”，校外培训机构提供培训前，通常是一次性收取几个月的培训费用或者数节课时的费用，属于以预收款方式提供服务。预收款转为实际收款的条件是课时消耗，即校外培训机构对学员实际已消耗课时可以收取相应培训费用，对学员未消耗的课时无权取得培训费。该格式条款明显违反公平交易的原则，排除了消费者自主选择商品或者服务、解除合同的权利。
装修公司装饰装修施工合同约定保修期，减轻自身责任
条款内容：工程结束后，甲方须验收、签字确认工程竣工，乙方实行保修服务，保修期以工程验收后为期3年，期满后则收取相应费用。
评析：《住宅室内装饰装修管理办法》第三十二条规定，在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为两年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为5年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。装修公司利用格式条款减少了保修期限，减轻了自身责任。
房产中介居间合同中约定禁止“跳单”条款，限制出卖人权利
条款内容：出卖人承诺中介公司带看的房屋为出卖人首次看房，同时承诺出卖人及其家人不得通过任何途径直接或间接与买受人及其家属私下联系并进行交易，否则出卖人或买受人应承担佣金2万元及违约金4000元。
评析：当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。《民法典》第九百六十四条规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。中介公司签订的合同属于格式条款，不合理限制了出卖人或买受人的权利，在未提供完整的居间服务情形下，要求出卖人支付中介费无法律依据。
业主拒付物业费时，物业服务公司剥夺或限制业主对小区实施共同管理的权利
条款内容：业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使以下共同管理权：不得担任业主委员会委员或候补委员；业主大会会议表决权；共有部分经营收益分配权。
评析：此条款属于物业服务企业利用格式条款不合理排除或限制业主对小区实施共同管理的权利。业主拒付物业服务费、不缴存专项维修资金系违反物业服务合同的行为，承担物业服务合同违约责任。作为小区业主担任业主委员会委员或候补委员、会议表决权以及共有部分经营收益分配权等小区共同管理权系基于商品房买卖合同而产生的业主权利，与物业服务合同的履行情况无关。
旅游公司约定补齐单房差或加床，增加消费者责任
条款内容：如出现单男单女或单人，请补齐单房差或加床。参团时发生单房差的客人，我社又不能拼房的，请按规定补足单房差。
评价：在包价旅游合同中，相关费用已事先在书面合同中作出约定，补齐房差会增加旅游费用，是对合同实质性条款的变更须经双方协商一致，而不能单方决定变更。《旅游法》第七十五条规定，住宿经营者应当按照旅游服务合同的约定为团队旅游者提供住宿服务。住宿经营者未能按照旅游服务合同提供服务的，应当为旅游者提供不低于原定标准的住宿服务，因此增加的费用由住宿经营者承担。由于旅游经营者安排的原因出现单男单女、导致居住标准高于原定标准，由此增加的费用应由旅游经营者自行承担，而不得转嫁给居住单人房间的旅游者。
个人循环保证借款合同约定提高利率时，保证人无权变更或解除合同
条款内容：若依据本合同第二条的约定提高了利率，保证人同意仍按本合同保证条款承担连带保证责任。
评析：提高贷款零利率系变更合同主要内容，排除了保证人变更、解除合同的权利，加重了保证人责任。
