315和解平台
房东将房屋长租给中介公司，中介公司按月支付租金，然后，中介公司又将房屋低价转租给租客，一次性收取租客一年多的租金，并携款跑路。收不到租金的房东强行将租客赶出出租屋。交了一年多的房租，却不能入住，懊恼不已的租客将房东告上法庭。近日，经湖南省长沙市天心区人民法院及长沙市中级人民法院两级法院审理判决，由房东赔偿租客预交房屋租金及利息。
中介跑路 房东赶租客出门
年近六旬的贺巧玲(化名)是湖南邵阳人，前些年在长沙市天心区竹塘西路购置了一套房屋，因暂时不住，于2020年5月15日授权女儿刘雪梅(化名)与长沙易居名舍科技有限责任公司(以下简称易居名舍公司)签订《房屋租赁合同》，约定贺巧玲将其名下房屋出租给易居名舍公司，每月租金1700元，贺巧玲授权易居名舍公司运营其房屋，包括但不限于签署房屋租赁合同等。合同约定，易居名舍公司按月支付租金。合同签订当日，易居名舍支付租金1700元、房屋押金1700元，合计3400元。
同月21日，贺巧玲出具《授权委托书》，委托易居名舍公司全权处理其房屋，代理权限包括但不限于代为装修、与承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金等，委托期限3年余，自2020年5月24日起至2023年9月7日止。
23岁的肖思远(化名)是湖南郴州人，刚刚在长沙参加工作的他当时急于租房，并在众多租房信息中看中了贺巧玲的这套房屋。
肖思远在与易居名舍公司商议房屋租金时，易居名舍公司工作人员表示，月租金可以比市场价少一点，但须一次性缴纳一年以上。经过一番讨价还价，双方最后将月租金定在1150元，经比价，该价格远低于同地段房屋租金，肖思远遂答应一次性支付13个月租金。
2020年5月25日，易居名舍公司与肖思远签订《房屋租赁合同》，合同载明该房屋所有权人为贺巧玲和刘雪梅，易居名舍公司将该房屋出租给肖思远，租期自2020年5月28日起至2021年8月27日止，租金每月1150元，肖思远如存在未按约支付租金、擅自改变房屋用途、擅自转租、装修等情形，易居名舍公司有权单方解除合同。合同签订后，肖思远向易居名舍公司支付定金1000元及13个月房租14950元，共计15950元。随后，拿到房屋钥匙的肖思远入住该房屋。
2020年6月24日，本是易居名舍公司按约支付租金的日子，但刘雪梅迟迟没有收到租金。此后几天，刘雪梅电话联系易居名舍公司，却始终联系不上。刘雪梅来到易居名舍公司所在地，却发现公司早已人去楼空。
“中介跑了，好在房屋还在，既然没收到租金，我就要把房屋收回来。”刘雪梅遂来到出租屋，跟肖思远说明了情况，并要求肖思远把房屋腾出来。肖思远拿出租赁合同告诉刘雪梅，他一次性交了13个月租金，不同意腾房。
随后的一段时间里，刘雪梅采取断电等行为，并出具《强制搬离协议》，要求肖思远限期一周内搬离出租屋，后续双方各自走法律程序向易居名舍公司追讨损失。最终，肖思远不得不于2020年9月12日搬出出租屋。
诉诸法律 谁该为纠纷担责
房东明明将房屋授权给中介打理，自己向中介交了13个月房租，入住不到4个月就被房东赶出房屋，肖思远越想越气，2021年1月4日，一纸诉状将贺巧玲、刘雪梅告上法庭，请求法院判令两被告赔偿他房屋租金损失10925元。
长沙市天心区人民法院开庭审理了此案。被告贺巧玲、刘雪梅辩称：自己与易居名舍公司签订《房屋租赁合同》后，仅收到一个月租金1700元及押金1700元，共计3400元，在没有再收到租金的情况下，于2020年8月23日与易居名舍公司自动解除合同;此外，经多次与肖思远协商，要求其代易居名舍公司支付欠付租金未果，易居名舍公司与肖思远之间的转租合同应予解除，作为房屋所有人，她们有权收回房屋;至于肖思远的损失，贺巧玲、刘雪梅认为应由易居名舍公司承担。
法院审理认为，本案有两个争议焦点：一是本案系侵权纠纷还是房屋租赁合同纠纷;二是原告肖思远的预交房租损失应由被告贺巧玲母女承担还是易居名舍公司承担。
关于争议焦点一，法院认为，根据《侵权责任法》第二条规定，侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。本案中，原告肖思远对案涉房屋享有的租赁权不属于上述规定的民事权益范围内，故本案不是侵权责任纠纷。根据《合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，被告贺巧玲与易居名舍公司签订《房屋租赁合同》及《授权委托书》，双方已形成委托代理关系，由被告贺巧玲委托易居名舍公司就案涉房屋与他人签订租赁合同。易居名舍公司与原告肖思远签订《房屋租赁合同》，合同明确载明案涉房屋产权人系被告贺巧玲，并非易居名舍公司，原告肖思远在签订该合同时知道易居名舍公司与被告贺巧玲之间的代理关系，该合同直接约束被告贺巧玲和原告肖思远，原、被告双方形成房屋租赁合同关系，故本案系房屋租赁合同纠纷，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予履行。
关于争议焦点二，原告肖思远按《房屋租赁合同》约定一次性交纳13个月租金，已完成支付全部租金的合同义务，被告贺巧玲单方要求原告肖思远腾退房屋，系单方解除合同，不属于《房屋租赁合同》约定的易居名舍公司单方解除合同事由，故被告贺巧玲应承担赔偿原告肖思远预交租金10925元及利息的民事责任。
关于原告肖思远要求被告刘雪梅共同承担赔偿责任的诉请，根据《民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。因被告刘雪梅系被告贺巧玲代理人，故上述赔偿责任应由被告贺巧玲承担。
法院同时认为，被告贺巧玲承担本案责任后，可向易居名舍公司另行主张权利。
据此，长沙市天心区人民法院作出一审判决：被告贺巧玲赔偿原告肖思远预交租金10925元及利息。
贺巧玲不服一审判决，上诉至长沙市中级人民法院。日前，长沙市中级人民法院作出维持原判的判决。
