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在人们的惯有印象中，北京的新房很受欢迎，有的甚至一房难求。可目前，有一种类型的新房竟然成了库存积压房，那就是限竞房(以“限房价、竞地价”方式供地并开发的商品房)。作为楼市调控的一种方式，北京自2016年下半年以来，市场供应主力产品就是限竞房。但为何限竞房销售状况并不理想?记者对此进行了深入采访。
限竞房成市场主力
2015年被北京房地产业内人士称为“豪宅元年”,随着土地价格水涨船高，新房供应一度全面高端化。进入2016年，北京决心扭转地王和豪宅项目不断涌现的局面，从当年9月楼市新一轮调控开始，北京的住宅土地供应几乎全都以“限房价、竞地价”的形式推出，即未来住宅需要以政府限定的价格销售，多数项目户型采用“70/90”(平方米)设计，且购房者在取得房产证五年内不得出售。
诸葛找房的统计显示，2017年北京成交限竞房用地44宗，成交规划建筑面积646万平方米，限竞房用地占整体住宅用地的比例为67%;2018年北京成交限竞房用地41宗，成交规划建筑面积497万平方米，限竞房用地占整体住宅用地的比例达到80%。如今，限竞房用地供应高峰逐渐开始反映到住宅房源数量上，限竞房已经成为北京楼市供应的中坚力量，对缓解北京市场的供需矛盾，引导市场回归理性有着重要作用。
中原地产研究中心相关负责人告诉记者，从2018年6月10日开始到2019年6月10日，北京新房市场总计入市50个限竞房项目，供应住宅套数达到了34559套,今年下半年还将有大量限竞房上市。正如中原地产首席分析师张大伟分析，2019年北京入市的限竞房有望超过6万套。
去化率不足四成
北京限竞房真实的去化率到底是多少?中原地产研究中心统计数据显示，从2018年6月10日入市开始，截至2019年6月10日，北京限竞房网签套数合计11976套，占供应总量的35%;网签面积为125万平方米，按照面积计算，网签完成率只有31%，平均网签均价为每平方米48693元，网签总金额为610亿元。这就意味着，近七成的限竞房还未销售出去。
分区域看，大兴、丰台成交量领先，大兴区成交套数3696套，丰台区成交套数1768套;而门头沟、延庆成交套数垫底。从各区域具体销售情况来看，丰台区限竞房项目多数位于五环内，位置较好，购房者关注度高，去化率约52%，表现优于其他区域;其次为昌平区(48%);密云区由于受碧桂园·琅辉项目的带动作用，去化率在43%。
尤其值得关注的是北京远郊区县，截至目前，北京远郊区县共入市8个限竞房项目，其中5个项目去化率不足10%，3个甚至不足2%。此外，门头沟区限竞房项目入市1个，该项目为金地集团、电建地产等开发商联合开发的华萃西山，共成交37套，成交面积为3315平方米，成交均价为48963元/平方米，成交金额为1.62亿元，去化率仅为6.36%。
合硕机构首席分析师郭毅表示，背负着巨量库存限竞房令开发商们如芒刺在背，仅近50个未上市地块的土地出让金总额便达到1753亿元，限竞房库存的市值更超过4000亿元，静态去化周期估计将长达82个月。“有些限竞房项目的退房率很高，甚至动辄多达几十套。”某房企高管向记者透露。
降价能否改变现状
记者在丰台区某限竞房项目售楼处看到，项目12栋楼的总成交量只有207套。“一共1000多套房，一直在卖，基本上现在一期二期都有房。”销售员坦言，“最近卖得不太好，真心想买的不多。”
供应扎堆、竞品环伺、客户选择多、市场大环境不佳、产品滞销，这就是限竞房入市一周年后，多数楼盘的生存现状。
为什么会出现如此局面?郭毅表示，过去两年，北京在加大土地供应量的同时，限定了价格和产品设计，市场供应的住宅产品在地段、户型、总价等方面高度相近，再加上项目地段大多比较偏远，造成了限竞房大面积滞销。
在踩盘过程中，记者发现，北京限竞房供应以六环沿线为主，五环至六环之间有较大体量的布局。尤其是远郊区县的限竞房项目距离主城区较远，配套设施不完善，虽然价格较低，但仍难以吸引购房者，导致各项目去化情况不佳。
据记者了解，在当前充斥着大量限竞房的市场上，为了找到有效客户群，加快去化速度，开发商不惜支付不菲的渠道费用，打出线上线下各种营销组合拳，但多数项目仍难以改变滞销的局面。房企不得不在价格已被限定的情况下进一步降价，从而断臂求生。
记者在房山某限竞房售楼处了解到，该项目为了吸引购房者，已经选择降价销售。其销售人员告诉记者：“现在均价每平方米3.1万元左右，开盘时是每平方米3.4万元左右。”
记者粗略统计，从销售进程来看，大多数限竞房项目的网签价格都在持续下降，降幅在3%左右。进退之间，考验的是开发商对政策调控的适应性和自身产品创新、成本管控等多种能力的内功。（孙蔚）
