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防止高库存、高弃购
图：共有产权房遏制了投机需求。 徐骏/图
■本报记者 孙蔚
北京共有产权房政策已施行一年半，在必须有政府产权份额参与和交易限制的制约下，部分共有产权房面临着高库存、高弃购的现状。据悉，为了更好地落实房住不炒的定位，让保障房物尽其用，北京市住建委正在会同相关部门和各区研究完善共有产权房的相关政策，主要涉及优化供地结构和供地时序，调整项目配售人群范围，降低申购门槛等方面。
让投机者离场
一向以严格著称的北京楼市调控政策，为何会在共有产权房上进行微调呢?业内人士直言，最大的动因无外乎“市场惨淡，弃购率太高”。
其实，北京市住建委此前曾针对共有产权房所谓的遇冷现象进行过回应。北京住建委称，需求和供应比下降，首要原因是共有产权住房申请资格条件比过去更严格了，这是回归住房居住属性、抑制炒作的举措。这类遇冷是一面镜子，能照出真正的刚需家庭，让那些投机者退出了购房，真正想解决居住问题的家庭中签率更高，这正是政策追求的目标。从一定意义上说，这类遇冷越多，说明制度越成功。
据记者了解，截至目前，北京共有64个共有产权住房项目(含转化项目33个)实现了土地供应，目前均在建设过程中，可提供房源约6.55万套。
北京市住建委相关负责人表示，从需求端看，全市共有产权住房累计申购家庭约77万户，其中审核后符合项目申购条件的家庭累计约42万户，剔除重复申购后，符合条件的申购家庭约23万户，与自住房政策刚实施时相比，房源数量与申购家庭数量的供需比从1：4下降至1：7，真正满足了刚需无房群体的住房需求，落实了房住不炒的要求。
从供应端看，已经进入选房环节的31个项目，提供房源3.2万套，有23个项目的房源一次开盘就全部售罄或基本售罄;位于城市发展新区六环路沿线的8个项目进行一次销售后还剩余房源约6000余套，目前正在组织二次登记，各项工作有序推进。
北京市住建委称，从总体看，中心城区共有产权住房仍然供不应求，城市发展新区六环路区域供需矛盾不大，这些区域也是中心城区人口疏解的重点承载区，规划前景和政策导向清晰，发展潜力巨大。
降低申购门槛
对于共有产权房的政策调整已经提前在北京东、西城上演了。近日，北京市西城区和东城区发布公告，两区各有400套共有产权住房房源启动申购登记，其中西城区申购的是位于房山区的金隅金林嘉苑项目，东城区申购的是位于大兴区的四季盛景园和国瑞·瑞福园项目。
这是自2018年1月23日启动东、西城第一次共有产权房申请后，时隔一年半的第二次申请。
中原地产首席分析师张大伟告诉记者，以往共有产权房申请是有区域限制的，只能是项目所在区的居民才能申购。而房山、大兴本次调配给东、西城房源，不得不说是一次改进。
据悉，下一步，北京还将加大全市统筹调配力度，促进房源合理配置，同时也将根据销售情况，跟进做好统筹房源工作。
另外，共有产权房的申请条件非常严苛，对年龄、住房转出记录、离婚年限等多个维度均有要求，有的区甚至对社保缴纳地、缴纳时间还有附加要求。且不谈弃购问题，通过审核就如大浪淘沙。比如石景山区红极一时的玉景阳光项目，资格初审通过率仅约为41%;被二次申购的四季盛景园，在放宽网申条件后，申购家庭最终确认4090户，仅通过587户，通过率约为14%。“在北京限购政策中，如果离婚夫妻一方有贷款记录，那么无贷款记录的另一方需1年后贷款才能按照首套执行，而对于共有产权房来说，这一限制变成了3年。如果房子都是用来住的，3年时间未免有些长了。”正在等待某共有产权房申购结果的小王对记者如此表示。
据了解，目前针对大兴、房山、顺义等供地规模较大的区域及单个体量较大的项目，在坚持共有产权住房基本申购条件的基础上，已要求各区调整取消不合理的准入条件(如社保年限等)，降低区里自定的申购门槛。
适当提高个人产权比例
共有产权房的区位和价格是申购家庭最关心的问题之一。对此，北京市住建委相关负责人表示，相关主管部门将不断优化供地结构和供地时序，在新城区域交通方便、配套较为完善的地区优先供应土地，力争通过共有产权住房政策有序引导中心城区功能、产业和人口，实现职住平衡。
同时，在充分考虑项目成本、位置、数量以及房价水平、供求关系等因素基础上，合理确定共有产权住房销售价格并适当提高购房家庭持有产权份额比例，保障购房家庭的合法权益，把让利于民的好政策实施到位。
住建部门还将指导各区进一步细化人才专项配售政策，建立起分行业、分区域的专项对接机制，如大兴区可提前对接新机场就业人群，延庆区可面向世园会、冬奥人才建立专项配售机制。
值得一提的是，后续将陆续有不少优质地段的共有产权房入场。如五环内的规划中首钢二通厂地块(自住房转共有产权房)、朝阳将台乡1016-030地块、朝阳豆各庄已经定案名的梧桐湾和梧桐港、海淀西三旗与清河安宁庄地块等。
不过，对于刚需一族来说，最关注的还是地铁。邻地铁共有产权房的供应，才会真正吸引他们的目光。
