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房租下降，二房东亏本出租
吴家明
深圳写字楼空置率上升话题升温。 视觉中国 资料图
今年以来，关于深圳写字楼空置率上升的话题有所升温。近日，网上传出南山区写字楼降租，更直呼“相比南山区的房价简直太便宜，有小老板把衣服和床都放在公司”。对此，网友纷纷站队：都是空置率太高惹祸，而事实究竟如何?
证券时报记者在南山科技园、科苑片区调查发现，的确有一些写字楼放出特价单位。“讯美科技广场现在有220平方米左右的写字楼特价单位，月租金每平方米88元，价格还可以谈，但管理费稍高，基本是每平方米28.25元含中央空调。目前，该大厦高楼层段的平均租金在每平方米130元至150元左右，这一两年都没有发生什么变化，但经常都会有特价单位放出。“中介经理陈小姐告诉记者，”现在附近的小面积写字楼基本都是二房东承包，只有一些大面积的写字楼由一手业主持有，所以现在这个价格二房东都是亏本出租。”
记者走访发现，深圳开发商对写字楼的经营模式从此前的“开发-销售”转型“开发-自持”，这就形成了二房东市场，确实有一些专门的商务办公服务公司或个人提前租下几层写字楼，然后再分割成小单位转租出去，利用租金差价盈利，甚至利用承租下来的写字楼去银行套出贷款。
“深圳一些写字楼选择开发-销售的模式，也就是被散卖，会对后期的物管、业态以及环境产生一定破坏。散卖的盈利模式容易导致整体经营一致性的欠缺，无法使价值最大化。”陈经理表示，“一些写字楼虽被自持，但还是会被一些二房东承租下来，再进行出租，一旦市场环境发生改变，就会有大量写字楼压在手上，这些二房东也只好通过降租金、提供更多如增加免租期及对优质大客户的租金折扣等优惠政策，以换取更高的项目入驻率，导致甲级写字楼市场平均租金出现下跌。”
记者在科苑片区调查发现，一些经营时间较长的写字楼项目，出租情况较好，如位于科苑片区的软件产业基地，但一些新写字楼项目空置率就相对较高。
可以说，写字楼市场向来和缓，如今也有了住宅市场的跌宕之味。在南山科技园，住宅的价格和租金在深圳全市都排名靠前，例如科技园附近的华润城二手房售价已经超过每平方米10万元，科苑片区的许多小区售价更超过每平方米15万元，华润城旁的大冲城市花园一套80平方米的两房单位月租已经达到11000元左右，按面积计算的确比一些甲级写字楼的租金还要高。
当然，甲级写字楼租金不能与住宅租金直接划上等号，但从2018年四季度起，深圳部分包租及金融行业大面积退租的现象正在加剧，而且大量的写字楼供应正不断涌来。第一太平戴维斯发布的数据显示，今年第一季度深圳写字楼市场无新增供应，甲级写字楼市场空置率环比上升0.2个百分点至18.2%，前海片区的甲级写字楼空置率更超过50%，甲级写字楼市场平均租金环比下跌1.7%，同比下跌4.1%至每平方米225.8元。今年，深圳将迎来15个新写字楼项目，共计建筑面积约109.9万平方米的新增供应交付。由于2019年租赁需求预期疲软，写字楼租赁市场的竞争将更加激烈，过量的新增供应将带给多数业主更大的出租压力，业主或将采取更多优惠政策以应对挑战。
第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿表示，深圳产业的内部和外部增长基本面依旧向好，且第三产业比重与其他一线城市相比存在一定空间，深圳的第三产业增加值仍将保持较为快速的增长。结合历史数据来看，罗湖、福田和南山三大商务区的第三产业增加值由2008年的2596亿元增长到2018年的8790亿元，平均每年近14%的增长率。深圳市政府在短期内加大写字楼供应，为经济升级发展提供足够的优质产业空间，无疑是具有长远眼光的布局。虽然近期深圳甲级写字楼市场受到部分金融企业清退而造成短期震荡，短期内供过于求造成空置率承压，但在2021年及之后吸纳将会开始超越供应，届时空置率预计将逐年走低至9%的水平，供需关系趋于稳定。
另一边，外资则继续加仓中国商业地产。与北京、上海及广州对比，在大宗物业交易的投资者结构中深圳的外资买家占比远低于其他城市。对此，高力国际资本市场及投资服务部华南区董事林楚洲表示，虽然深圳的房地产市场一直由国内投资者主导，但随着办公楼存量的增加和住房长期租赁市场的发展，深圳将为国际机构投资者提供更多机会。未来，深圳与邻近的粤港澳大湾区城市融合将会增强深圳对外国机构投资者的吸引力。
