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■本报记者 孙蔚
近日，楼市政策面消息不断，新华社连续3天评价楼市变局;7月26日，中共中央政治局召开会议，指出降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。至此，市场关于新一轮楼市调控政策的预期又起，政策似乎面临在去库存、稳增长与防泡沫、降成本之间抉择。
北京纯商住宅成交环比下降
亚豪君岳会统计数据显示，7月北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交11882套，成交面积110.79万平方米，环比分别减少25%、37%。与此同时，7月北京商品住宅成交均价35278元/平方米，环比上涨13%。
7月北京住宅市场成交出现分化，其中商住市场成交6936套，环比减少37%。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，6月商住市场成交的爆发式增长主要受调控预期的刺激，而进入7月份，由于商住购房需求被挤压前曾出现一轮集中释放，导致7月的商住需求有所断档，因此成交出现下滑，预计未来几个月商住市场成交收缩趋势仍将继续。
今年以来，北京纯商品住宅市场中，中高端住宅所占比重不断上升，从7月的数据来看，每平方米在5万元—7万元的中高端产品占比15%，同比上升了12%，此外单价7万元以上豪宅产品的成交占比同比也上升了4%。郭毅分析认为，“地王”类项目的高定价以及对周边在售项目的价格提振，使价格迈入中高端乃至单价8万元+豪宅行列的项目不断增多，使得北京纯商品住宅的价格水平受到结构性原因和老盘提价的双向拉动，整体均价水平涨势明显。
三四线城市库存压力难缓解
一线楼市成交虽有下滑，但三四线城市楼市的去库存压力似乎更大。近日，国家统计局发布了6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，房价环比上涨城市的数量继续减少，涨幅继续收窄，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有55个和48个，比上月减少5个和1个;下降的城市分别有10个和14个，比上月增加6个和1个。新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均分别上涨1.8%和1.2%，较上月分别收窄0.1%和0.2%，环比涨幅总体继续收窄。
6月价格环比下降的城市有所扩容，但同样均为三、四线城市，其中牡丹江、泉州已连续两个月出现价格环比下滑，锦州更已连续15个月商品住宅价格环比下滑。
郭毅分析，三四线城市商品住宅环比下降城市的增多，并且多个城市出现连续价格下滑，反映出虽然房地产调控政策已由放松趋向刺激，并且天量货币大水漫灌，但对于部分经济基础薄弱、产业提振不力的三四线城市来说，地产调控政策的刺激只能对区域楼市产生短期利好拉动，长期来看，区域楼市在缺乏就业机会、人口吸附力不足的背景下，库存压力难以得到根本性扭转。
伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，统计局的数据与伟业我爱我家集团数据中心监测的整体房价走势完全相符，许多房价上涨的城市缺乏上涨动力，涨幅已开始逐步收窄。自2015年“330”新政以来，房地产的市场需求已得到集中释放，房价也超出了普通人的承受能力，上涨空间已经不大。自今年3月底以来，上海、深圳出台更加严厉的限购政策，北京实施局部更严限购措施。在政策的加码下，全国房价的整体涨幅已开始收窄，或将迎来新盘整期。
楼市分化应因城施策
在城市分化进一步加剧的情况下，因城施策或将在今年下半年落地，“沪九条”“深六条”等政策的出台、北京区域性更严限购政策的实施，以及合肥、厦门信贷政策的收紧就是明显信号。未来的楼市政策，一二线城市将偏向控制价格、增加供应，三四线城市将着力去库存。
胡景晖认为，除了行政性约束政策、税收政策外，货币政策在下半年仍有一定的宽松余地和刺激空间。但是，货币政策只是短期行为，解决不了深层次问题，还会对房价、杠杆、未来的物价等方面产生较大负面影响。所以，货币政策不会成为最主要的政策手段，结构调整、产业升级、供给侧改革才是重中之重。
另外，即使下半年整体货币政策持续宽松，房地产行业自身也会在上半年的基础上适度收紧，例如厦门收紧地方信贷政策、中国工商银行提高商业贷款比例等就是先例，加上下半年收紧信贷也是银行本身的经营惯例，所以即使国家货币政策继续宽松，各地区、各银行也会收紧批贷尺度。
整体而言，目前全国楼市已经出现严重分化，政府需要因城施策，摒弃普惠制。在政策趋紧的背景下，下半年全国楼市或将有一定的降温，但短期内的城市分化恐会继续。
此外，目前楼市“地王”频现，土地价格节节攀高，这种情况在今年下半年有望得到缓解。究其原因，一是开发商现在拿地有补货心理，下半年将趋稳;二是大量豪宅集中入市，如果销售不好将会刺激市场敏感神经，抑制拿地热度;三是拿地的多为央企，国家能够进行有效管控。
