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■本报记者 岳纲举
7月20日突袭北京的一场大暴雨让很多楼盘出现渗漏，这是继2012年7月21日北京遭遇大暴雨后，涉及面最广的一次楼盘渗漏情况。暴雨过后，漏雨房屋的业主纷纷找小区物业或开发商维修，但很多业主却遭遇对方推诿或维修不认真等情况。那么，房屋出现渗漏后业主到底该找谁修?哪些情况须由开发商或物业无偿负责维修，哪些情况该由业主付费维修?日前，记者针对这些消费者关心的问题展开了调查。
大雨致北京多个楼盘渗漏
据气象部门统计，7月20日北京累计降雨量超过了4年前那场著名的“7·21”暴雨，造成市内多个地方积水、内涝，多个楼盘出现渗漏。
家住北京市通州区马驹桥镇某两限房小区的陈女士告诉记者，7月20日由于雨太大，她没能去上班。上午10点左右，她到自家的次卧取东西时看到窗台上有一滩积水，打开灯仔细一看，发现窗台下的墙壁鼓起了水泡，用手轻轻一按，墙皮破裂，里面的积水顺势流到地板上。随后，她检查了家中的其他房间，发现另一个房间的窗台也出现了这种情况。此后的一整天时间，她都不断地用毛巾擦拭地板和墙面，到了晚上，足足拧出两大盆积水。“发现窗台漏雨后，我们立即拨打了物业电话，值班人员刚开始说过会儿派人到我家看看，但等到中午也没人来。于是，我再次给物业打电话，值班人员说今天屋子漏雨的业主太多，已经有几十户了，物业人手不够，忙不过来，让我们再等等，可直到下午也没有人来看，我只好再给物业打电话，这次工作人员干脆表示他们也没办法解决，只能等天晴后再派人维修。”陈女士说，她通过小区QQ群及微信群统计，7月 20日当天确有数十家住户的房屋出现了不同程度的渗漏。
无独有偶，最近北京大兴区天宫院附近的几个商品房小区也有业主反映房屋漏雨，最常见的渗漏点是窗户边缘和墙壁，还有业主在社交媒体中上传了照片，显示自家的墙面漆、辅料、壁纸、地板等处出现受潮、起泡等现象。以天宫院附近某著名小区为例，7月20日北京遭遇暴雨后，报修业主户数达到300家左右，占整个小区总户数的15%。另据人民网报道，北京遭遇暴雨后，大兴区保利春天系(包括保利春天里、保利春天派、熙悦春天)等小区有多位业主投诉，称房屋出现不同程度渗漏。
对于房屋渗漏的原因，有相当一部分业主认为，是施工方对外墙的防水工程做得不到位或建筑材料质量差而导致的。
建材及施工问题为渗漏主因
房屋出现渗漏后，业主们纷纷向物业、开发商寻求解决办法，其中不少业主遭遇到对方推卸责任、维修不认真等情况。那么，房屋漏雨到底该由谁来负责维修?导致房屋渗漏的原因都有哪些?
上述业主陈女士告诉记者，7月30日小区物业人员到她家维修窗户，但其采取的维修方式并不能从根本上解决问题。“物业人员仅用玻璃胶将窗户及窗台有缝隙的地方封住，就算修完了。可以想见，待时间一长玻璃胶失去黏性，这些地方还会漏雨。后来听专业人士说，我家窗台石下面是空的，所以维修时应先拆下窗台石，将空白处填实，再将窗台石重新装回去，之后打胶，如此操作才能保证窗台日后不会渗漏。”陈女士说，她就维修方法与物业工作人员理论，对方表示之所以出现空洞，是因为装修时用点状打胶的方式安装窗台石造成的，所以要想拆掉窗台石重新填充，就需要找装修公司。陈女士表示，按照规定，楼盘外窗漏水的保修期是5年，她家的房子尚在此保修期内，所以应该由物业或开发商负责维修。对此，物业的工作人员说：“这个规定仅针对商品房，两限房的保修期只有两年。”
根据陈女士反映的情况，记者查询了《建筑工程质量管理条例》，其中第四十条第一款第二项规定，对屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年。该条款并未按照楼盘的不同性质对保修期进行区分，也就是说，不管属于哪种性质的房屋，都应该执行外墙面防渗漏5年的保修期。
一位了解建筑施工的业内人士向记者透露，楼盘出现外墙面渗漏的原因主要有两方面：一是使用的材料不达标;二是施工工艺有问题。“材料不达标问题很容易理解，例如使用的水泥不达标，墙面就会出现裂缝，从而导致房屋在雨天出现渗水;施工工艺存在问题主要指墙体密闭未做好，一旦遭遇大雨或持续降雨，缝隙处就会渗水。而且如果房屋存在上述两个问题，那么墙体不仅夏季容易渗水，冬季还会影响保温性能，降低室内温度。”
房屋是否在保质期内是关键
记者了解到，由于房屋发生渗漏的原因各不相同，所以责任归属也不同，业主首先要明确的是，自己的房屋是否在5年保修期内。
据《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应对所售的商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期自交付之日起计算，也就是说，只要在5年的保修期内，业主都可以要求开发商对房屋的相关渗漏处进行免费维修。不过，业内人士提醒消费者，如果业主在屋顶开天窗、安装太阳能电池板、改造外墙面、更换窗户，则房屋遇到问题后，开发商有权拒绝无偿维修。
法律界人士指出，房屋若在保修期内出现质量问题，如房屋使用功能受到影响或主体结构质量不合格，给购房者造成损失的，根据规定开发商应承担赔偿责任。若购买人认为房屋的主体结构质量不合格，可向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购房者有权退房。
一位长期从事物业服务的业内人士告诉记者：“开发商一般不会拒绝维修，很多小区的开发商和物业都同属一个集团公司，小区开发后就交给自己的物业公司管理。如此一来，小区内的房屋维修就都由物业负责，也有的由施工单位负责，但他们很少对房屋进行彻底维修，一般是哪儿漏补哪儿，今年修完若明年还漏，就明年再修，直到房屋过了5年保修期，他们便彻底不负责了。”
对于已经超过5年保修期的楼盘而言，业主要想维修，也得找物业，但维修费用由业主自行支付。若房屋屋顶或外立面等公共部位需要维修，则业主可申请使用公共维修基金。
