■本报记者 洪敬谱 文/摄

　　近日，安徽省潜山县嘉宜时代广场一期A栋商住楼的部分业主向本报记者反映，在该楼盘未经过有关部门验收的情况下，开发商安徽省嘉宜纺织科技创业园有限公司（以下简称“嘉宜公司”）就要求业主办理收房手续；业主在交涉过程中发现所购房屋的公摊系数竟然接近40%。8月初，记者前往潜山县就此进行了调查。

住宅公摊高达38.7%

　　7月上旬，潜山县嘉宜时代广场一期A栋商住楼数十名业主向记者发来了投诉信，称开发商在未能提供房屋《竣工验收备案表》的前提下就通知业主交房，且交付的房子公摊系数接近40%，让他们无法接受。

　　8月1日下午，记者来到潜山县见到了业主代表仰女士、刘先生。据仰女士称，她于2010年9月20日与嘉宜公司签订了房屋买卖合同，约定购买该公司开发的嘉宜时代广场一期A栋605室，交房期限为2011年12月31日之前。然而在今年4月23日，已经违约的开发商在未取得相关部门的验收手续和未取得房屋《竣工验收备案表》的情况下就强行交房，而此时她和其他业主发现，开发商欲交付的房屋公摊系数竟然达到了38.7%。“我花了20多万元购买的是一套建筑面积为71.71平方米的两居室，去掉公摊面积实际套内面积只有44平方米左右，公摊面积如此之多，实在让人受不了。”仰女士说。

合同未约定公摊系数

　　8月1日，记者来到嘉宜时代广场一期A栋商住楼。记者在经过实地考察后发现，该栋楼共9层，1-3层是商业用房，3层以上是住宅。由于地理位置优越，商业用房大多已投入使用。

　　记者查看仰女士提供的购房合同发现，该合同并非住房和城乡建设部与国家工商总局制定的规范性合同文本，而是开发商自行制作的合同文本。合同中约定建筑面积为“71.71平方米”，在套内面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积的一栏中只显示“×”，并注明“有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二”，而附件二中并无相关说明内容。“当时签合同的时候售楼人员在口头上告诉我们公摊系数大约15%左右，不会高于20%，没有想到现在成了38.7%。”仰女士说。

开发商愿弥补损失

　　8月2日上午，记者来到位于潜山县开发区的嘉宜公司。该公司董事长徐性永在接受记者采访时坦言，因为该公司一直从事创业园工业开发业务，在住宅开发业务上缺乏经验，所以在楼盘设计和销售过程中没有严格按照国家有关规定来操作。

　　针对嘉宜时代广场一期A栋商住楼到现在还没有通过竣工验收一事，徐性永解释，主要是因为合作的建筑商缺乏诚信导致，目前正在积极办理相关手续。

　　“一开始是把这栋楼作为用于办公的商业用房来设计的，后来因为经济上遇到一些困难，就将设计变更为商住楼，因为缺乏经验，导致房屋公摊面积确实大了些。”徐性永对记者表示，针对这种情况，公司愿意弥补购房业主的损失。“通过协商，部分业主已口头上同意接受一次性退还7%购房款的补偿方案，但仍有部分业主不同意，我们还在进一步做沟通工作。”徐性永说。

变更规划通过审批

　　嘉宜时代广场一期A栋商住楼为什么会有如此高的公摊率呢？8月2日上午，潜山县住建局规划办负责人魏小军就此接受了记者的采访。他向记者提供的2006年该楼的规划图纸显示，该楼共9层，1-3层为商业用房，3层以上为办公用房。

　　记者从潜山县住建局了解到，嘉宜公司后来变更规划经过了该局的审批。8月2日上午，记者在潜山县住建局规划办看到了该局2009年审批通过的嘉宜公司变更规划的文件。魏小军就此向记者表示，“同意变更规划是潜山县委常委会研究通过的”。“相对住宅用房来说，商业用房规划的公摊率肯定要高得多。”8月2日下午，合肥市一家房地产公司的销售人员张女士向记者表示。

　　魏小军在接受记者采访时也认为，作为住宅来说，38.7%的公摊率确实高得有些离谱。公摊系数应在购房合同中进行明确，而开发商却没有这样做，这是违反相关规定的。“目前，业主已就此事向住建部进行了投诉，住建部要求安徽省住建厅进行调查，目前调查结果还没有出来。”魏小军说。

●名词解释

公摊系数

　　原建设部1995年出台的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，公用建筑面积由以下两部分组成：

　　（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

　　（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙 （包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

　　公用建筑面积分摊系数为整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和。 （洪敬谱/整理）

●法律观点

业主可退房并索赔

　　8月3日上午，合肥学院房地产研究所所长朱德开教授在接受记者采访时说，虽然国家没有明确的法律法规规定商品房的公摊系数，但是房屋的公摊系数在消费者签订的商品房合同中应当明确，开发商未使用规范性合同文本，且在合同中使用格式条款不明示套内面积和公摊系数是不合适的，其有为交房时规避责任做准备之嫌。

　　8月3日，安徽省皖大律师事务所刘德礼律师在接受记者采访时认为，我国目前虽然没有法律法规对商品房公摊系数作出明确规定，但在实践中形成了公认的行业标准：即在无电梯的多层建筑中，公摊系数在5－10%之间；在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数在15－20%之间；在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数在18－22%之间；在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数在18-25%之间；在有电梯的塔式高层建筑中，公摊通常在20－30%之间。而该栋小高层住宅公摊系数达到38.7%，已远远超出相关标准，显然是不合理的。

　　刘德礼还指出，开发商在与业主签订购房合同时，规划变更程序已经完成，却未在合同中约定该房屋的公摊情况，有故意隐瞒事实真相之嫌。消费者如果不愿意接受公摊系数如此之高的房屋，可与开发商协商要求退房，并要求开发商赔偿相关损失。 （洪敬谱）