商品房还没有正式销售，先用收取“诚意金”的方式对外预订，开发商锁住了潜在的客户，这已成为楼盘销售推崇的一种方式。不过，开发商“诚意金”往往并不能带来诚意，因此而产生的房屋买卖纠纷也接二连三。近日，苏州市中级法院就审结这样一起案件，购房者预定的5套房子最后都打了“水漂”，虽然通过判决得到了3万元补偿，但是买房计划落空，被“诚意金”狠狠忽悠了一把。

　　开发商爽约，购房人诚意金白交了

　　2009年3月26日，来自南京的陈明俊为投资升值，与苏州大方发展集团有限公司签订了一份《预订申请单》，由陈明俊认购大方公司开发的高潮大厦三楼02室房屋。该《预订申请单》第二条约定，申请人在签署本申请单的同时支付”诚意金”人民币20000元；双方还约定，“本申请单的签订并不能保证申请人一定能够买到该认购范围内的房屋，仅作为申请人申请表示。开发商可保留退还申请人诚意金、不销售该认购范围房屋给申请人的权利，并且不需要陈述理由，申请人不应向开发商提出任何权利主张。”

　　同日，陈明俊还以同样方式向大方公司申请认购高潮大厦三楼01室、21室、22室、23室房屋，双方签订了共计五套房屋的预订申请单。当日，陈明俊向大方公司交付了五套房屋的定金100000元，大方公司向陈明俊出具了定金收据一张。

　　2009年11月10日，大方公司向陈明俊发送题为“关于大方公司高潮大厦写字楼情况说明函”，称其不再进行对高潮大厦小单位的分割销售，并请陈明俊在2009年12月10日前前往退回“诚意金”。

　　2010年3月2日，陈明俊首先就其未能认购高潮大厦3楼02室房屋事宜向苏州工业园区人民法院提起诉讼。

　　自己订的5套房早已转卖他人

　　陈明俊诉称，2009年3月，大方公司委托上海新兴公司代理销售事宜。后新兴公司通过各种形式告知陈明俊，即将签订正式房屋买卖合同，并于2009年6月2日向陈明俊发送电邮，明确房屋单价以及收益率等内容。同年10月，新兴公司却口头告知陈明俊高潮大厦不再对外分割销售。11月10日，大方公司正式致函陈明俊，明确房屋不再分割销售，陈明俊所购房屋协议无法履行。

　　陈明俊认为，“新兴公司已向我明确了房屋位置、幢号、房号以及单价，应视为我与大方公司之间已形成房屋买卖合同关系，大方公司应当与我签订正式房屋买卖合同。”

　　苏州工业园区人民法院受理后，先后两次公开开庭进行了审理。

　　在诉讼过程中，陈明俊得知预订的五套房屋已由大方公司出售给案外人，签订正式房屋买卖合同已经不可能，于是将诉讼请求变更为：要求大方公司赔偿其未能认购高潮大厦3楼02室房屋的损失。

　　“定金”只是笔误？

　　在法庭上，陈明俊与大方公司就下列问题展开了激烈的争论：房屋买卖合同关系是否成立？陈明俊向大方公司交纳的20000元是什么性质？陈明俊是否有权向大方公司主张损失以及损失的范围？

　　大方公司认为，双方间并未形成房屋买卖合同关系，因为双方对房屋的幢数、价格、面积等均未作约定，大方公司至今未取得分割销售的许可证。陈明俊主张违约损失缺乏依据。在双方签订的预订申请单中，大方公司保留了是否出售的权利，且根据双方的真实意思，陈明俊所交的20000元应当视为“诚意金”，定金只是财务人员的笔误，诚意金只有等到签订正式房屋买卖合同后才能转化为认购定金，故大方公司至多退还陈明俊诚意金20000元，不存在差价损失的问题。

　　法院判开发商双倍返还定金

　　苏州园区法院在审理后对上述争议焦点给出了回答。法院认为，双方间的预定申请单仅表达了双方一种签约的初步意向，具体的交易条件并不明确，也未开始进入合同实质性条款的磋商阶段。

　　有关20000元款项的性质认定问题，法院认为，虽然预订申请单上写的是“诚意金”，但大方公司向陈明俊实际开具的收据上写明了“定金”，故应认定20000元为定金。大方公司之行为违反了诚实信用原则，导致陈明俊丧失与大方公司订立房屋买卖合同的机会，大方公司对此存有过错，应当双倍返还定金。

　　对于陈明俊主张的丧失购买其他房屋机会的损失，法院认为，大方公司单方面终止了合同的磋商进程，有违诚实信用，根据公平原则，其应就陈明俊在房屋预定及相关过程中所实际发生的交通费、住宿费、通信费等损失承担赔偿责任，法院酌定此损失为10000元。

　　今年6月，园区法院就此案作出一审判决：大方公司于本判决生效之日起十五日内双倍返还陈明俊定金总计40000元、赔偿陈明俊损失10000元。陈明俊不服上述民事判决，向苏州市中级人民法院提起上诉。近日，苏州市中级人民法院作出二审判决，维持了一审判决结果。

　　针对本案反映的房屋买卖中的“诚意金”问题，记者采访了江苏姑苏律师事务所房修楼律师。房律师分析说，本案中，陈明俊最后得到的区区30000元实际补偿，与原来期望的房屋升值可谓天壤之别。而且，如果开发商没有“笔误”，而是明确在收据上写上 “诚意金”，那么，陈明俊将分文不得。归根究底，是《预订申请单》上的内容决定了这样的结果。也就是说，从签订《预订申请单》的那天起，就已经注定了今天失败的命运。因为，这张《预订申请单》仅约定了房屋的幢数和房号，但对房屋面积、房屋价款、支付方式、付款时间及房屋的交付时间等均没有明确的约定，因此，该《预订申请单》仅表示签约的意向，并没有构成房屋买卖合同关系。

　　而且，精明的开发商还在《预订申请单》上规定了很不平等的第六条：“本申请单的签订并不能保证申请人一定能够买到该认购范围内的房屋，仅作为申请人申请表示。开发商可保留退还申请人诚意金、不销售该认购范围房屋给申请人的权利，并且不需要陈述理由，申请人不应向开发商提出任何权利主张。”有了这一条，其实对陈明俊来说，这《预订申请单》已经与一张废纸没有什么区别了。

　　房律师提醒购房消费者：如果你想预订房屋，如果你不想《预订申请单》成为一张废纸，你一定要求在《预订申请单》上注明如果不能最终达成房屋买卖合同关系各自应该承担的违约责任。最起码，“定金”就是“定金”，不要同意开发商在收据上写法律性质模糊、换不来任何诚意的“诚意金”！（本文当事人为化名）

　　金佳 张伟 彭昊