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在河北省石家庄市，一些开发商在没有取得用地、规划、施工等相关许可、审批手续的情况下，与购房者签订所谓“委托代建”合同，套取其购房款。河北省消协有关人士表示，购房者个人不具有委托人的资格，有关部门应采取积极措施规范商品房销售行为
■本报记者 李 建
“本市重点项目，各项手续齐全，目前拆迁进展顺利，可以确保2008年春节后开工。”8月22日，河北省石家庄市民郑先生告诉记者，2007年年中，因为对售楼人员的介绍深信不疑，他和亲戚分别拿出10余万元，与石家庄市联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称联邦伟业房产公司）签订代建合同。合同签署至今，不仅房子没有建好，开发商称对楼盘开工日期依然“不清楚”。
记者从河北省消费者协会了解到，近期，该协会收到多起投诉，均是反映开发商在没有取得用地、规划、施工等相关许可、审批手续，更没有取得《商品房预售许可证》的情况下，以“委托代建”、“合作建房”、“联合开发”等为名，与消费者签合同售房，并收取70％甚至全额购房款。
房款交了两年多工地没开工
“联邦名都（怡博苑）二期商住项目已开始拆迁，正在接受内部咨询。”2007年年中，联邦伟业房产公司在当地媒体刊登广告，销售上述项目。郑先生说，在销售咨询现场，一石姓售楼人员数次表示该项目是旧城改造重点项目，拆迁进展顺利，2010年底或2011年初就可交工。
于是，2007年11月和12月，郑先生与亲戚邓先生分别以分期付款和全款方式，与联邦伟业房产公司签下代建商品房合同。合同规定，“甲方（开发商）将于取得《施工许可证》后30个月内交房”。
此后，郑先生多次询问开工进度，对方回答均是“很快”。然而，2008年，联邦名都二期项目未见动静。今年春节过后，该项目所在地段附近的裕华路开始改造，联邦伟业房产公司人员称，“裕华路通车后即可开工”。7月1日，裕华路正式通车，对方又说，“原规划图要改，什么时候开工不清楚”。
7月10日，郑先生到联邦伟业房产公司商谈退款事宜，遭到拒绝。据介绍，对方的理由是“尽管合同中约定了逾期一年还未交房，乙方（购房者）有权要求退房，但因为该项目至今未取得《施工许可证》，所以不涉及违约”。
所销售的项目没有预售许可证
8月22日下午，记者来到位于礼让街以西、裕华西路以南已经拆平的一片空地，只见其西侧邻近中华大街处，已经初具规模的中华大街桥下绿地正在进行施工和树木养护。据知情人透露，因为裕华路扩宽和“石家庄城市客厅花园”（即中华大街桥下绿地，属政府公益项目）的规划建设，联邦名都二期项目所占地块要“缩水”，其已经设计好的户型和小区规划要做较大调整。
随后，记者来到联邦名都二期售楼部，看到室内悬挂的一些户型图、规划图已经略略泛黄。一位工作人员告诉记者，这些户型和规划都是以前的，现在图纸要变了。
联邦伟业房产公司销售部一位李姓负责人8月21日接受记者采访时说，联邦名都二期商住项目确实尚未动工，目前只对内部员工销售，郑先生等人可能是通过关系买到了内部名额，因此不能退款。
同一天，记者在石家庄市建设局建管中心证实，联邦名都二期商住项目尚未获得建筑许可，因此没有取得《施工许可证》；石家庄市房管局证实，该项目没有《商品房预售许可证》。
“委托代建”的购房者权益难保
据河北省消协介绍，一些开发商在没有取得用地、规划、施工等相关许可、审批手续，更没有取得《商品房预售许可证》的情况下，以“委托代建”、“合作建房”、“联合开发”等为名，销售所谓商品房，由此引发的纠纷为数不少。
记者从有关业内人士处了解到，为缓解资金压力、加速周转，一些开发商在拿到拆迁许可证或仅取得土地开发权后，便以“委托代建”等名义搞开发。其大致的几种方式是，开发商与关系单位负责人谈妥团购意向，然后与这些单位的职工个人签订“代建”或“合作”合同；或是开发商给内部员工布置任务，要求其通过熟人、关系出售所谓“低于市场价的内部名额”；再则，开发商通过正在热销的楼盘打出所谓“新项目预报”，吸引购房者咨询、购买。
一般情况下，“代建”项目地理位置较优越，开发商称价格将比今后正式预售时每平方米低1500元甚至2000元，购房者因此甘愿冒险。记者调查发现，双方签订的所谓“委托代建”合同危机四伏，如有的合同约定，“遇有原材料上涨幅度超过1％，需甲方（购房者）补齐差价”，“甲方对项目不具备商品房预售许可条件的事实均已明知，甲方不追究乙方（开发商）任何责任”，“甲方申请退出委托承建的，则视为甲方同意开工日期顺延至实际开工日，乙方不承担违约和赔偿责任”等等。
有关人士表示，由于房地产开发周期较长，不确定性因素较多，不少“委托代建”项目要么迟迟不见开工，要么房屋建好后公摊面积加大、结构更改、价格上涨，甚至有开发商在项目开工无望的情况下，要求购房者将房款转为投资，购房者的权益难以得到有效保障。
购房者个人不具有委托人的资格
“没有获得建设许可，却构成销售事实，应由房管部门作出处罚。”石家庄市建设局建管中心相关负责人接受记者采访时如是表示。
石家庄市房管局宣传处负责人则认为，近年来因“委托代建”发生的纠纷不断出现，单纯依靠房管部门不能对企业形成有效约束。上述联邦伟业房产公司联邦名都二期商住项目明显是违规销售，但依据现有政策法规，房管局对其只能处以最高3万元罚款，这对开发商来说不能触及根本。因此，消费者遇到这类现象，应直接向建设部门报案。
河北燕赵众诚律师事务所律师程翠双认为，从合同效力来看，违反法律、行政法规的强制性规定，应为合同无效。所谓“委托代建”合同，违反了《城市房地产开发经营管理条例》，因此，双方所签合同无效。消费者可以据此申请法院判定合同无效并要回房款。
“只有在取得了住宅用地使用权，并且经过规划部门审批，允许开工建设的情况下，才会产生委托代建事宜，委托代建应该是法人之间的合作行为，签合同的购房者是自然人，不具有委托人的资格。目前的所谓‘委托代建’，不过是一些开发商规避相关法律规定，搞房地产项目开发。”河北省消协副秘书长聂云东接受记者采访时说，这种现象应引起政府相关部门高度关注，并采取积极措施规范商品房销售行为，促进房地产市场健康发展。
