江苏省连云港市一房地产公司出售属于人防工程的地下车位，业主缴款后发现——

我买的地下车位不能办产权

■方 霞 本报记者 薛庆元 文/摄

题记

    不久前，江苏省连云港市括苍房地产开发有限公司向东城海岸小区的业主，出售车库的一批车位。业主在签完车位买卖协议、缴完款后发现，车库里的车位无法办理产权手续。业主调查得知，该车库实为人防工程。根据有关规定，人防工程是国家强制配套建设的市政公用设施，任何单位和个人不得出售。业主认为，开发商明知车库是人防工程仍然出售车位，涉嫌故意欺诈。专家认为，业主可向开发商要求加倍赔偿。

投诉
买了地下车位无法办理产权

    3月20日，江苏省连云港市东城海岸小区的业主向本报记者反映，称由连云港市括苍房地产开发有限公司（以下简称括苍公司）开发的该小区存在数十项违规、违约行为。这些问题包括，《房屋买卖合同》约定房屋使用的是防盗门而实际是防火门，约定的中空玻璃变成了普通玻璃；窗户没有纱窗，墙面存在空鼓；约定的地下车库实为碉堡式的地上车库，围墙高出地面十几米，影响业主房屋的采光；业主购买的车位无法办理产权手续；开发商擅自改变烟道规划，等等。

    “开发商卖房时宣传这个小区是连云港市最好的海景房，实际房价也相对较高，当时吸引了不少购房者。”东城海岸小区业主王先生告诉记者，2008年12月30日收房时他发现该小区存在以上诸多问题，尤其是小区地下车库的车位无法办理产权手续让业主无法接受。

    据业主介绍，2008年11月，括苍公司推出地下车库的一批车位向业主出售，每个车位的价格在8万－12万元不等。销售时，括苍公司给业主开的是收据，没有提供正式发票。尽管如此，业主们仍相信签完协议、缴完款就能领到车位。然而，事后业主们发现，这个车库里的一些车位无法办理产权证。因为该车库为人防工程，所有权归属国家，个人或者开发商不能进行转让、买卖。

调查
开发商出售的部分车位属人防工程

    4月1日，在业主的指引下，记者来到了连云港市东城海岸小区现场，看到耸立在地面以上十几米的碉堡式围墙构造的括苍公司所售的地下车库。该车库共有3层，在最底下一层（称负三层），业主带记者看了已经出售的车位，地面画着车位线和标记，大约近200个车位。

    “这个负三层实际上是人防工程，不能被当做车库出售。”购买车库的王先生告诉记者，并提供了《东城海岸住宅小区车位买卖协议》以及括苍公司开具的购车位收据，收据上显示该车位的价格为10．2万元。在车位买卖协议中标明，“业主对所购车位拥有使用权、收益权和使用权的转让权”，其中没有标明使用年限。

    那么，该地下车库究竟是否为人防工程？

    4月2日，记者来到连云港市人民防空办公室，有关工作人员向记者提供了《江苏省人防工程施工图设计审查批准书》，文件显示，“东城海岸防空地下室”为“地下室三层”，人防地下室面积为3190平方米，连云港市人防办于2006年7月28日批准了括苍公司实施“东城海岸防空地下室”项目。

    同时，记者从业主提供的《防空地下室竣工验收证明书》上看到，“东城海岸防空地下室”工程已于2008年12月24日通过了连云港市人民防空办公室的验收。以上这两份文件均表明上述车库的负三层为合格的人防工程。

    开发商又为何将人防工程当车库出售？对此，记者采访了括苍公司尚总经理。当记者询问目前已销售多少车位时，对方称，销售多少没有必要告诉记者，人防工程是由括苍公司投资建设的，因此使用权是归投资方的，投资方有权出售使用权。

说法
任何单位和个人不得出售人防工程

    国家对人防工程的管理有什么规定？开发商是否拥有使用权或进行出售？记者就此采访了连云港市人防办和江苏省人防办有关负责人。

    连云港市人防办工程处杨主任向记者表示，《防空法》规定，人防工程是为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等单独修建的地下防护建筑，是国家强制性配套建设的市政公用设施，任何单位和个人不得出售。

    该市人防办监察处李处长告诉记者，括苍公司并未向人防办申请使用权，也未办理使用证，目前，他们已经向该公司发出了《关于纠正违规出售防空地下室行为的通知》。

    近日，记者采访了江苏省人防办工程处，该处朱处长向记者解释说，在法定意义内按比例建设的人防工程，其所有权归国家，使用权归当地人防办。人防工程不得出售是指所有权以及使用权，目前，有不少开发商将人防工程的使用权跟房屋年限一样（70年）出售，这种情况属于变相出售，同样是不允许的。

观点
开发商涉嫌欺诈业主可加倍索赔

    针对开发商将人防工程当车库销售，业主该如何维权的问题，记者分别采访了律师界、消费者组织的有关人士。

    长期研究产权问题的南京理工大学应用经济研究所所长朱宪辰接受记者采访时认为，按比例建设人防工程是开发商必须履行的义务，义务的部分不能属于开发商的投资。在人防工程具体使用操作的过程中，人防办将使用的责任和义务如果交给开发商，开发商也没有权利出售使用权。一般来说，人防办都是将使用的责任和义务交给某一个法定实体组织或物业公司对外出租，由他们向人防办办理使用证、交使用费。而对外出租的受益主体应该是属于业主，租金用于人防工程维护管理、水电人工和小区维修基金。

    江苏钟山明镜律师事务所律师蔡之兵认为，开发商违规销售属于人防工程的地下车位，违法收受车位款项，可以认定其与购房者所签订的买卖协议无法定效力。

    连云港市连云区消费者协会秘书长张家茂表示，开发商在明知车位属人防工程的情况下，仍将车位对外出售，其行为已经构成欺诈要素，业主可依法要求加倍赔偿。他同时提醒业主，在购买地下车位时，首先要问清楚是否拥有产权证，对于“地下车库重复卖”、“人防工程偷着卖”、“改造车位黑着卖”等陷阱，业主要擦亮眼睛，谨慎对待。