由于《物权法》未对小区会所权属问题予以规定，导致有关会所的纠纷不断发生。有关人士建议有关部门出台司法解释对此进行明晰

■余小静 本报记者 张文章

    小区建有会所是开发商吸引购房者的手段之一，但业主在收房后时常发现，会所的功能与当初购房时相比发生了变化，如被开发商擅自变更为停车场、麻将馆、商铺、仓库等。会所的产权归谁所有？谁有权决定会所的用途？最近，福建省福州市发生几起有关会所的纠纷，小区会所使用权和所有权的问题成为焦点。
现象——

小区会所用途常遭变更

    福州市台江区某花园小区的业主日前向记者反映，开发商在售楼时承诺的小区私家会所，去年变成了商用会所，且被承包了出去，这让业主难以接受。在多方协调无果的情况下，业主将开发商诉至法院。目前，此案尚未开庭审理。

    福州市水木菁华小区的业主们也在为小区会所的所有权问题烦恼不已。据悉，开发商当时承诺的“5000平方米中庭花园、网球场、游泳池”等均未能兑现，小区的会所被开发商租出去，业主要使用须付费。与此同时，长乐阳光花园二期小区的业主们反映，该小区会所被开发商外租；鼓楼区某小区业主反映，其会所被开发商改建成住宅，卖给了他人。

    调查中记者发现，福州市不少小区的会所被出租、出售，或变成超市、餐馆、仓库，擅自变更会所用途的多是小区的开发商或物业管理公司。

质疑——
谁是小区会所的主人

    据悉，为了明确小区会所产权，去年9月，福州市规划局、国土局、房地产交易中心联合发出《关于建设项目规划审批与产权登记有关问题的通知》（以下简称《通知》），明确了会所产权归开发商所有。这份规定出台后，引起各方争议。去年底，该《通知》被废止，原因是其中有关条款不符合法律法规和政策规定。

    福建宽达律师事务所律师白奇龙告诉记者，《物权法》草案中曾规定，“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属业主共有”。然而，去年施行的《物权法》未对会所权属问题予以明确，“会所”二字没有出现在法律条文中，只规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。“《物权法》不可能对每种情形都规定得那么细，但正是由于规定不够明确，小区的会所、游泳池、健身房、网球馆、高尔夫球场是否应该归业主所有，目前尚难以界定。”白奇龙说。

观点——
会所权属以审批性质为准

    福州市名城物业公司的王主任表示，确认会所归谁所有，要看谁能公示会所产权证，谁有会所产权证就归谁所有。

    福建信哲律师事务所的巩律师认为，《物权法》未对会所权属问题予以明确，而会所的产权一般都在开发商手里，若仅看谁能公示产权证，在某种程度上可能损害业主的权益。但由于无法可依，目前情况下确认会所权属，只能看会所的定义用途是什么。如果开发商在规划局审批的时候把会所定性为物业公用房，那么依据《物权法》的相关规定，会所归属业主；如果开发商把会所定性为商用，那么所有权就归开发商。

    福州市规划局法制办有关人士告诉记者，会所权属要看其审批时的使用功能是什么，如果是商用，则归属开发商；如果是公共公用，则按《物权法》“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，归属业主。开发商在送审的平面图上需标注会所的用途，从会所的用途定性上能确认会所的归属权。有的开发商送审时，其图上会所标注“部分商用”，这种情况下，会所所有权也属于开发商。

    福州市房地产交易中心产权科工作人员告诉记者，由于《通知》被废止，现在有关小区会所权属问题无明确规定，只能以规划局的审批和《物权法》为参照。

建议——
明确权属便于业主维权

    对于以上的观点，福州市市民有不同的看法。市民张先生认为，单从产权证来确认会所权属，在一定程度上是业主吃亏。他说，全体业主要办会所产权证的话，较为复杂，而在一般情况下会所的产权证都在开发商手里。鉴于《物权法》中没有关于小区会所归属权确认的条款细则，他建议最好能有相关的法律法规或司法解释对此予以明确，这样业主们维权能有法可依。

    对于小区会所的使用和改变用途该由谁来确认这一问题，福建信哲律师事务所的巩律师告诉记者，这是由规划部门来确认的，如果会所当时报批的是物业公用房，开发商想改为商用，不需要经业主同意，审批同意后就可进行商用，其所有权归开发商。

    福建省消费者权益保护委员会投诉部副主任许歆认为，会所所有权的归属问题不能一概而论，对于会所是否具有公共公用职能，尚存有一定争议。如果开发商在销售房屋时，在合同中约定或者在宣传资料提出明确的要约，约定会所产权归业主共有，则会所归业主共有。如果宣传资料说得较模糊，比如只介绍了会所设施等，那消费者就要找开发商看楼盘的设计文件等材料，了解会所的定义用途是什么。“最好在合同中明确约定会所所有权的归属，以便日后维权。”许歆说。