本报讯（记者游 婕）在二手房交易过程中，买卖的房屋为福利住房，买卖双方无法办理房屋产权过户手续，导致合同无法履行。售房人、购房人以及房屋中介公司三者的责任如何划分？近日，北京市海淀区人民法院审理了这样一起案件，支持了购房人解除合同的诉讼请求，判决售房人酌情赔偿购房人违约金，中介公司退还中介费。

　　2011年，北京的小陈在中介公司的居间服务下，购买了老王单位分的福利房。小陈支付了全部购房款130万元以及中介费4.56万元。合同约定：如因出卖人责任，买受人未能在约定时间或约定条件内取得房屋所有权证书的，逾期超过30日的，买受人有权解除合同，出卖人应当按照总房款的20%支付违约金。2011年5月，双方到房屋管理部门办理产权过户手续，但因该房屋属于央产房，老王无法提供原售房单位出具的同意该房屋上市的证明，双方未能办理成过户。

　　2011年10月，小陈将老王和中介公司起诉到了海淀区法院，要求解除合同，并要求老王退款及赔偿违约金26万元，要求中介公司退还中介费4.56万元。

　　法庭上，老王辩称，自己不知道该房屋不能上市交易，现在虽然不能办理过户手续，但可以办理房屋买卖公证，要求双方合同继续履行。同时，中介公司辩称，自己收取的服务费包括了居间服务、代办贷款和代办评估，这三项都已经完成了，不同意退还费用。

　　海淀区法院审理认为，在合同履行过程中，老王无法提供原售房单位出具的同意该房屋上市的证明，双方无法办理房屋产权过户手续，导致小陈取得该房屋所有权的目的不能实现。小陈要求解除合同，退回130万元购房款，法院予以支持。老王作为售房人承担违约责任，小陈在签订合同前未全面了解房屋产权的相关信息，也应负有一定的责任。最后，法院酌情确定老王赔偿小陈违约金10万元。法院认为，中介公司应当在促成买卖双方签订合同前核实交易房屋的来源及性质，由于其未尽到合理的告知义务，给买卖双方造成损失，其履行居间义务有重大过失，应当退还收取的中介费。

●法官释案
房屋性质影响合同履行

　　海淀区法院民二庭法官唐盈盈指出，涉及央产房（即中央在京单位已售公有住房）、房改房（按房改规定出售的公有住房）、集资建房等福利住房的房屋买卖合同，如果是买卖双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。但合同能否继续履行，需要结合各种性质房屋的特殊政策进行审查。

　　一般情况下，所售房屋来源为央产房时，需要查看央产房办公室备案登记的手续；所售房屋为房改房时，如果是成本价购房的，买卖不受限制，一般住用5年后可以依法进入市场，如果是标准价购房单位保留一定产权的，买卖受限制；所售房屋为集资建房时，按经济适用房管理的，交易不受限制。此外，如果售房单位与购房者就房屋上市交易有特殊约定的，还应当遵守双方的约定。因此，在二手房交易中，如果房屋属于福利住房时，买卖双方在签订合同前应当先了解清楚该房屋的来源、性质及是否满足上市交易的条件，保证双方签订的合同能够顺利履行，避免签订合同后不能办理过户手续，给双方造成损失。 （游 婕）