■本报记者 郑梦超

　　存量房买卖俗称二手房买卖。近年来，因买卖一方或双方不诚信、恶意违约等造成的存量房交易合同纠纷案件日益增多。为保护守约方的合法权益，遏制违约行为，北京市朝阳区人民法院日前召开存量房买卖诚信交易保护相关问题研讨会。会上，来自房地产协会、律师界、新闻界的人士与法官一起，从不同角度就如何规范存量房买卖、保护诚信交易进行研讨，建议主管部门尽快完善存量房买卖合同，规避漏项和纠纷。

●现状

存量房纠纷增长速度快常见7种恶意违约行为

　　　　据记者了解，自2008年9月起，朝阳区法院共受理存量房屋买卖合同纠纷诉讼3059件。其中，2008年9月至2009年3月每月受理案件不到50件，从2009年4月开始，案件数量逐渐增多，在2010年1月至4月、2010年7月至9月、2011年1月至2月出现3个受理案件小高峰，最高月受理此类案件数分别达到251件、214件和216件。

　　朝阳区法院总结分析认为，上述案件大体上可分为与房价波动因素相关的案件、与宏观调控因素相关的案件、与中介服务不规范相关的案件等三大类型，并伴有如下特点：房价波动幅度直接影响纠纷数量，且影响具有滞后性；买卖双方诉讼地位随房价涨跌呈现规律性转化；案件审理难度大，不易调解。

　　在研讨会上，朝阳区法院法官介绍了7种常见的存量房买卖恶意违约行为，包括：恶意串通循环汇款伪造交易事实，利用其他诉讼保全标的房屋拒绝履行过户义务，诉讼过程中恶意转移房产，判决继续履行合同后又将房屋转售，“设计”善意第三人改变房屋权属，故意以权利存在瑕疵为由要求确认合同无效，伪造国家机关公文变更产权登记并将房屋出售。

　　通过深入调查所受理的存量房屋买卖合同案件，朝阳区法院发现，房屋价格的大幅波动是诉讼产生的外部背景，诚信缺失、当事人逐利心理是内部原因，中介机构管理混乱则助推了逐利性违约行为的发生。

●建议

判令违约方赔偿实际损失尽快完善存量房买卖合同

　　　　在当前房价出现波动的背景下，如何在审理存量房买卖合同诉讼中最大限度保护守约方的合法利益？

　　“存量房合同恶意违约的形式多种多样，核心问题还是违法获利行为，合同违约方真实的心理动机比较清楚，在法理上证明没有什么难度。”研讨会上，北京市律师协会房地产法律专业委员会副主任王宇认为，在审理存量房买卖合同纠纷时，法院应将合同违约金与房价的实际损失同时判给合同守约方，此举能够让恶意违约方无法获利甚至加大其损失，能有效减少此类纠纷的发生。

　　北京房地产业协会副秘书长陈志认为，当前，部分存量房买卖是一种投资行为，不能简单地当成一种消费行为来看待。由此来看，买卖双方在价格波动过程中出现价值损失后单方撕毁合同的做法属正常。对此，陈志赞同王宇提出的判决违约方赔偿房屋实际价值损失予以惩罚的观点。

　　一些存量房买卖过程中会出现产权纠纷现象，如房屋产权属夫妻共同所有，因夫妻一方出售房屋过程中发现房价上升，另一方便以售房未经其同意为由拒绝办理过户手续，最终造成购房人无法成交产生损失。对此，陈志建议政府部门将房屋权属登记职能划分给社会中立第三方，“这种第三方应该居于存量房居间牟利之外的机构，不能由房产中介公司来承担，只管查询权属、有无纠纷等。买卖双方交易前，可以通过这个平台查询，从而防止恶意违约或产权权属不清造成交易不成的情况出现”。

　　多位房地产界业内人士则表示，工商机关和房地产主管部门应该根据法院的判例，完善存量房买卖合同，将存量房买卖合同约定清晰，不要漏项，规避纠纷。此外，有房地产人士提出，法院应借鉴目前北京市住房和城乡建设委员会的购房资格审核系统联网公积金、人保、税务、公安等其他部门的做法，联网房屋权属系统，案例审理的效率将能因此提高。

●规范

提出10项措施保护诚信交易

　　　　为更好地打击恶意违约行为，更有效地保护守约方的合法利益，朝阳区法院提出了10项具体措施。

　　朝阳区法院民一庭庭长陈晓东介绍说，在10项措施中，法院首先强调要强化法官的释明、提示及责令保管等工作，要求法官主动提示那些要办理所有权转移登记的购房人采取诉讼保全措施；对事实比较清楚、法律关系较为明确的案件，适当降低申请保全的担保要求；对于尚未审理、执行结束的案件，可以责令当事人保管涉诉房屋，不得实施转移、变卖等处分行为。

　　与此同时，朝阳区法院提出，法官应加大在案件审理中的调查取证工作，积极主动地向金融机构、房管部门、中介机构等调取证据，最大可能还原案件客观事实；在全面客观审核证据的基础上，运用逻辑推理和日常生活经验，对当事人陈述和举证的真伪进行判断，防止当事人通过恶意诉讼谋取不当利益。

　　此外，对审判中发现的恶意违约等不诚信交易行为，朝阳区法院也将加大惩处的力度，包括：对恶意违约导致房屋买卖合同无法继续履行的，可根据具体情况判决违约方承担双倍返还定金、支付违约金、赔偿房屋差价损失等法律责任，加大其恶意违约的成本；对于法院责令保管涉案房屋而不执行等妨碍诉讼的行为，法院将以妨碍民事诉讼处理，对当事人处以罚款、拘留等强制措施；对于在诉讼中发现有涉嫌刑事犯罪行为的，将依法移送公安机关。

　　另外，就存量房屋买卖合同纠纷案件中存在的不诚信行为，朝阳区法院发布了专门制作的《责令保管告知书》和《保全提示告知书》。今后，该院对于所受理的存量房屋买卖合同纠纷案件，会以发放告知书的方式，对当事人擅自处分涉案房屋的法律责任以及申请财产保全事项进行提示。

●相关案例

买卖合同被称规避税收购房过户不成起诉中介

　　　　本报讯（记者郑梦超）因房屋买卖合同被指规避税收法律，不能办理过户手续，日前，购房人刘女士将北京链家房地产经纪有限公司 （以下简称链家公司）诉至朝阳区人民法院，要求法院判令居间合同无效，链家公司返还服务费1万元。目前，法院已受理此案。

　　刘女士诉称，今年4月，她与链家公司签订 《居间服务合同》，约定由该公司提供居间服务，促成房屋买卖双方签订合法有效的买卖合同。在该公司的介绍下，刘女士与房主张某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定 “该房屋价格为115万元，房屋家具、家电、装饰、装修及配套设施设备等作价为405万元”。合同签订后，链家公司为刘女士办理了网上签约手续。当刘女士到房地产交易中心办理房屋过户登记时，该中心工作人员却以买卖合同故意规避税收法律为由，拒绝办理产权过户登记手续。

　　后刘女士多次找链家公司进行交涉，对方以种种理由避而不见。故刘女士将其诉至法院，要求法院判令居间合同无效，链家公司返还居间服务费。目前，此案正在审理中。