谢正军／图

◆提 问◆

　　贾先生买了一套精装修商品房，在按开发商通知的收房时间到现场查验房屋时，发现房屋存在多处问题，达不到交付条件，便于当日报修，且当时未办理房屋交接手续。

　　贾先生与开发商维修人员签署的《交屋修缮单》显示，贾先生所购房屋的内装修及设备共存在45处问题，出现于卧室、客厅等各个区域。房屋维修结束后，贾先生办理了房屋交接手续，随后入住。此后，贾先生要求开发商按合同约定赔偿逾期交房违约金，遭开发商拒绝。

　　开发商称，房屋已经竣工，验收符合交付条件，其在约定日期前向贾先生发出房屋交付使用通知书，未超过约定的交房期限。贾先生延迟办理收房手续，是因为他验房时提出房屋存在修缮问题。开发商还称，精装修房屋在验房时出现局部少量的修缮问题是正常的，上述问题不影响整个房屋的使用，双方也未将无修缮问题作为交付房屋的前提条件，所以不同意支付逾期交房违约金。

　　贾先生想问，开发商的说法是否有道理，他能否要求对方支付逾期交房违约金。

◆回 答◆

　　上海市福一律师事务所律师王百党认为，上述纠纷中，开发商确实在约定日期前房屋已经竣工验收符合交付条件，并已在此前通知贾先生办理房屋交付手续。但是，开发商出售的房屋为精装修房，房屋交付同时贾先生即可实际使用。而贾先生在验收房屋时，通过双方共同签字确认的《交屋修缮单》可见，所涉房屋的内装修及设备设施存在问题的部位达45处，且分布于房屋各个区域，开发商对这些房屋问题进行了修缮。这些问题的存在导致贾先生无法入住。因此，应认定贾先生的房屋在维修前并不具备交付条件。根据《合同法》第一百五十三条规定，“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求”。贾先生要求开发商依照合同约定支付此期间的逾期入住违约金，理由正当。 （郑梦超）