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作者:张学勇
结合四川省成都市法院系统审理、判决的多起案例，有关律师对消费者如何规避二手房交易风险作出提醒
随着楼市近来的不断复苏，二手房交易在不少城市升温。消费者该如何规避二手房交易中可能出现的各种风险?结合四川省成都市人民法院系统近期审理、判决的多起案例，有关律师提醒消费者，勿过于信任房屋中介公司及其工作人员，涉及房屋权属、纠纷、环境等事项，消费者最好实地调查、核实。
未经房主授权买卖合同无效
■典型案例 2003年4月，成都市市民程先生向某房屋中介公司工作人员苟某出具委托书并签订委托售房协议，委托苟某将其个人所有的一套房屋出售，苟某向程先生首期支付3万元定金，余款15万元随后支付。当日，双方来到公证处，对委托书进行公证，并约定苟某支付完剩余房款后，程先生将公证书原件交付苟某。此后，苟某谎称程先生交给他的公证书原件遗失，要求公证处对其所持公证书复印件与原件一致进行公证，公证处同意其请求并制作一份新的公证书确认。
同年6月，苟某凭此新的公证书确认，将程先生的房屋以19万元出售给吴先生，并协助办理了过户手续。程先生得知此事后，向成都市青羊区人民法院提起诉讼，请求确认成都市房管局注销并过户其房产证的行政行为违法，并予以撤销。2006年4月，法院一审判决程先生胜诉。该判决随后生效，涉案房屋重新登记在程先生名下。
去年7月，吴先生提起诉讼，请求法院判令程先生继续履行房屋买卖合同，并赔偿其损失3.8万元。成都市青羊区人民法院认为，苟某谎称程先生交给他的公证书原件遗失，从而获得一份新的公证书确认，其实际对该房无权行使处分权，其售房行为未得到程先生的授权或追认，因此，吴先生与苟某所签购房协议对程先生无约束力。据此，青羊区法院一审驳回了吴先生的诉求。吴先生不服，提出上诉。今年6月，成都市中级人民法院作出维持原判的终审判决。
→律师点评 中国消费网四川频道常年法律顾问何佳林律师表示，消费者在购买二手房时一定要对中间人的代理权限等进行仔细审查，一旦中介公司、代理人的行为超出了房主的授权范围，有可能导致买卖行为无效，因此，消费者务必要谨慎。
房屋真实状况向房管局查询
■典型案例 2004年2月，成都市某房屋中介公司向裴女士推荐了一套由伍某受托代售的二手房。同年2月21日，裴女士同伍某、中介公司签订了房屋买卖合同，并支付了8万元首付款及1500元中介费。由于种种原因，该房迟迟未能办理过户手续。2006年4月，经伍某同意，裴女士对房屋进行装修后，入住该房。
2007年4月，有关法院的执行法官找到裴女士，要求其腾退房屋。裴女士此时才获知，该房原房主沈某欠下他人15万元，被他人诉至法院，现法院已审结此案，该房屋被查封。此后，裴女士将原房主沈某、代理人伍某及房屋中介公司诉至青羊区法院，索赔房屋差价等损失共计30万元。目前，此案仍在审理中。
→律师点评 四川省律师协会消费者权益保护专业委员会律师邓明攀表示，房主及其代理人有如实告知消费者房屋真实情况的义务，中介公司对房屋能否交易有着基本的审查义务，如未尽到相应义务，三方均应承担一定责任。不过，消费者本人也有一定过错。通过房管部门，消费者可以查明房屋登记、抵押、查封等详细情况。建议消费者在购买二手房前要通过房管部门了解清楚房屋的真实情况，以免陷入纠纷。
居住环境如何最好实地调查
■典型案例 四川省德阳市市民张女士向记者反映，前不久，她通过当地一家房屋中介公司购买了一套房屋，入住后发现，德阳市第五人民医院与该小区一墙之隔，推开其房屋主卧室的窗户能看见医院的停尸间，哀乐声、哭喊声不断，影响了她的生活。张女士表示拟通过法律途径解决这一问题。
去年6月18日，成都市金牛区人民法院审结过一起类似案件。2007年9月，李先生通过中介公司购买了一套二手房，装修过程中，获知原房主刘某的儿子曾在该房内将一少女杀害并肢解。李先生为此找到原房主及中介公司要求退房，遭拒绝。
此后，李先生以未如实告知该房相关重要信息构成欺诈为由将原房主起诉到法院，要求全额退还房款31.8万元。经审理，金牛区法院以原房主的行为违反诚实信用原则为由，一审判决撤销双方所签合同，原房主全额退还房款。
→律师点评 四川展新律师事务所律师彭华均表示，诸如房屋是否毗邻医院停尸间、是否发生过命案为“凶宅”等因素，因人们的观念和风俗习惯，在客观上确实会影响到房屋的居住价值、升值空间等，但中介公司并无必然的告知义务。因此，消费者在选购二手房时有必要对房屋的交通条件、居住环境、人文环境等综合因素作实地了解，以免带来困扰。
中介看房单未必都有效
■典型案例 2006年10月1日，成都市市民刘先生与某中介公司签订看房确认单，约定由该公司协助其购买张先生的房屋，购房成功后，刘先生按房款2.5%支付该公司中介服务费。其后，该公司工作人员带领刘先生实地察看了张先生的房屋。不久后，刘先生通过另一家中介公司买下了张先生的房屋。为此，前一家中介公司将刘先生起诉到法院，要求其按约支付中介费。
经审理，2008年9月16日，成都市武侯区人民法院一审驳回了中介公司的诉讼请求。法院认为，尽管该公司与刘先生签订了看房确认单，刘先生也接受了对方提供的部分服务，但该公司并未促成这起交易。同时，相关法律并未禁止房主可委托多家中介公司代售房屋，因此该公司诉讼请求不能成立。此判决随后生效。
→律师点评 四川衡平律师事务所主任张学元律师表示，中介公司和买房人签订的看房确认单是格式合同。《合同法》规定，如果订立合同条款的一方，有限制对方权利、加重对方责任或免除自身责任的条款，就属于不公平不合理的格式条款，应当属于无效。中介服务费的收取比例一般由双方自行约定，如果同一套二手房在不同中介公司同时挂出了代售信息，消费者可以根据收费情况自行选择中介公司。部分未促成交易的中介公司借机收取所谓的看房费、信息费是没有依据的，消费者有权拒绝。
