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占资产总额1/4的投资性房产成为东方市场(000301.SZ)经营业绩的稳定剂。
长江商报记者发现，2008年至今的10年间，依靠出租投资性房产，东方市场获得了稳定的房屋租赁收入，年租金过亿元。
在盈利能力方面，投资性房产明显超过其他业务。10年来，除了2017年毛利率为46.18%低于50%外，公司房产租赁业务的毛利率均超过50%，远超过公司第一大主业电力、热能同期毛利率10至20个百分点。
高毛利率的房产出租业务给东方市场贡献了稳定的利润。近10年来，房产出租业务的毛利均超过5000万元，10年合计达5.7亿元。
东方市场的前身是丝绸股份，地处中国丝绸之都江苏吴江。2007年，通过与控股股东丝绸集团进行资产置换，置入了部分商业房产。截至2017年底，东方市场的投资性房产为11.83亿元，占当期44.15亿元资产总额的26.80%。
针对近期关于上市公司投资房产等热点话题，上周，长江商报记者向东方市场发去了采访函。6月29日，东方市场回复，公司投资性房产不存在减值迹象，公司亦无处置投资性房产计划。
值得一提的是，东方市场卖壳之事已通过审核，民企国望高科将入主。未来，原有业务是否会被剔出上市体系尚是未知数。
投资性房产
成第二大主营业务
与大多数上市公司拥有投资性房产不同，东方市场的投资性房产已经成为其第二大主营业务。
东方市场年报显示，截至2017年底，公司的主营业务主要有四大板块，即电力、热能业务、营业房出租业务、平台贸易及房地产。2017年，公司实现营业收入11.12亿元，其中，电力、热能业务收入为7.94亿元，营业房出租业务收入为1.19亿元，平台贸易业务收入为1.58亿元，房地产开发业务只有1800万元。前三大业务营业收入占比分别为71.37%、10.67%、14.19%。
一名会计师告诉长江商报记者，在上市公司财报的资产负债表中，投资性房地产被归入“非流动性资产”一项。根据财政部会计司发布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》，投资性房地产用以记录企业为“赚取租金或资本增值，或两者兼而有之”而持有房地产的情况。具体包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。对于非地产类上市公司而言，用于日常生产经营的房产不属于投资性房地产。
根据这一说法，投资性房地产最早出现在东方市场财务报表是在2006年，彼时，投资性房地产为5.92亿元，2007年增加至7.40亿元。此后，这一资产一直出现在报表中，并逐渐占据重要地位。
数据显示，2008年至2017年，东方市场的投资性房地产分别为11.43亿元、11.48亿元、10.68亿元、11.52亿元、11.13亿元、10.25亿元、10.12亿元、10.29亿元、17.88亿元、11.83亿元，均超过10亿元。其中，2016年最高，主要是公司新建的东方纺织城项目竣工转入。
投资性房地产给公司带来了可观收益。
从报表披露的数据看，2006年、2007年，投资性房地产未形成收入。2008年至2017年，其贡献的租赁收入分别为0.76亿元、0.87亿元、0.92亿元、0.91亿元、1.08亿元、1.08亿元、1.10亿元、1.05亿元、1.09亿元、1.19亿元。其毛利分别为0.40亿元、0.46亿元、0.53亿元、0.52亿元、0.68亿元、0.67亿元、0.69亿元、0.64亿元、0.56亿元、0.55亿元。10年间，投资性房产贡献的营业收入达到10.15亿元，平均每年的收入过亿元，合计贡献的毛利达到5.7亿元。
对比发现，公司的房屋出租收入以及毛利并不稳定，2012年、2013年的出租收入为1.08亿元，而当期资产为11亿元左右，而2016年超过17亿元，取得的租金收入1.05亿元，毛利仅为0.56亿元。
主业盈利能力降低，多元化战略依赖房产出租
东方市场成立于1998年，2000年在深市主板上市。彼时，公司以丝织品的生产与制造为主，即核心业务为纺织丝绸。但是，随着市场环境发生变化，公司的丝绸主业盈利能力逐步降低。
丝绸生产需要工业水电汽，2002年前后，东方市场就积极布局，通过子公司盛泽热电厂经营热电业务，为公司及周边地区纺织丝绸生产企业供应工业水电汽。至2002年，电力、热能业务收入占公司营业收入的比例达到10%。
不过，从此时开始，尽管公司营业收入快速增长，从2001年的16.57亿元增长至2007年的30亿元，接近翻倍，但主营业务盈利能力不断下滑。
2001年至2007年，公司实现的净利润分别为1.05亿元、0.83亿元、0.82亿元、-0.46亿元、0.30亿元、1.72亿元、1.45亿元，扣除非经常性损益后的净利润分别为1.06亿元、0.81亿元、0.73亿元、-0.60亿元、0.39亿元、0.97亿元、0.86亿元，同比增幅分别为-2.48%、-23.60%、 -10.49%、-182.30%、165.39%、147.25%、-13.91%。
长江商报记者查询发现，这期间，纺织主业的营业收入达到了20亿级，但毛利不断下滑，2007年，纺织业务营业收入21.80亿元，毛利只有1.41亿元。相反，电力、热能营业收入只有3.95亿元，毛利位0.90亿元。此外，公司还有房地产开发业务，不过，规模不大，利润也有限。
数据表明，纺织业务盈利能力大幅削弱，面临亏损。
从2007年开始，公司推进资本运作。当年底，公司控股股东丝绸集团进行重大资产置换，主业中盈利能力较弱的纺织加工业资产被置出，同时置入了东方丝绸市场区域相关土地、商业房产和市场环境治理等资产。2008年，公司更名为东方市场，房产出租开始被频繁提及，并逐渐上升至公司第二大主营业务。
从2008年至今，公司还曾从事长达8年的原油业务，因其持续亏损而在2016年剥离。
从毛利率看，房产出租的毛利率最低为46.18%，最高为62.78%，平均超过55%。这一毛利率水平超过电力热能平均20个百分点。
公司称未通过投资性房产调节利润
卖壳重组已获得证监会审核通过，东方市场的原有业务或将置出。
6月27日，证监会并购重组委审核了民营企业国望高科127亿元借壳东方市场的重大资产重组事宜，最终获得有条件通过。而在去年，这一重组被证监会否决，成为当年唯一一例被否决的借壳。
此次重组，被市场解读为较为罕见的国企混改借壳。
资料显示，国望高科是目前国内规模最大、技术最先进的涤纶民用长丝生产企业之一。其生产的民用涤纶长丝主要应用于服装、家纺和产业用纺织品等下游领域。2014年至2016年，国望高科在涤纶长丝行业中产量的市场占有率分别约为4.81%、5.44%、5.25%，位居行业前列。
2015年至2017年，国望高科实现的净利润分别为6.32亿元、10.91亿元、14.29亿元，并承诺2018年至2020年三年的扣非净利润合计不低于40.58亿元。由此可见，国望高科有着较强的盈利能力。
卖壳完成后，东方市场面临易主，其实控人将由缪汉根、朱红梅夫妇替代苏州吴江区国资办。
那么，近期备受关注的上市公司投资性房产该如何处置?
东方市场方面回应长江商报记者称，公司投资性房地产出租率较高，且属于早期从固定资产转入，公司未通过投资性房地产调节利润，也不存在减值迹象，因此，公司目前未有投资性房地产处置计划。
值得一提的是，2017年，公司出售了华都石油90%股权、东方纺织城80%股权，产生的投资收益为4730.45万元。这其中，就包括投资性房地产出售。由此导致公司的投资性房地产从17.88亿元降至11.83亿元，减少了6.05亿元。
