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随着存量房时代到来，政策鼓励加上租赁市场的巨大缺口，让“风口”、“蓝海”等字眼充斥着长租公寓市场。目前，市场上的长租公寓主要分为集中式和分散式两种，其中集中式的长租公寓除了中介、互联网创业公司以外，由开发商自持的也越来越多。包括万科、龙湖、石榴等房企均已公布了自己的长租公寓产品。
但需要注意的是，长租公寓的租赁价格普遍高于周边同户型普通房源的价格，但即便如此，由于长租公寓带来的生活体验完全不同，加上可租赁房源总量较少，使得这种由开发商自持运营的长租公寓一经推出就一房难求。
租金
长租公寓租金价格接近写字楼
多年来，房地产市场重销售轻租赁的习惯，让房价与租金价格的背驰越来越大。有统计数据显示，去年北京二手房的房价涨幅是达到了63.1%，而租赁市场涨幅仅有8.4%，到了2017年，房价的涨幅更是比租金涨幅高出36%，租售价格的巨大落差，导致越来越多的人开始考虑租房。
恰逢此时，政府出台了一系列鼓励租赁的政策，就连开发商也积极投身到对于长租公寓的打造上，推出了多个自持的长租公寓项目。根据北京青年报记者的调查，这类长租公寓大多定位年轻群体，以白领或创业主为主，多位于交通便利的城区内，实际定价略高于周边普通租赁房源。
以万科为例，今年推出的泊寓劲松店，其周边精装修的一居室租金约为4500~7000元/月，而泊寓的租金价格定在3800元~6000元/月，另外会有10%的服务费。考虑到普通租赁房源的一居室多为60平方米大开间，而泊寓户型主打20-30平方米loft，长租公寓的实际租金价格仍略高于普通租房。
对于公寓租金如何定价，业内人士表示，定价一般是周边的主卧和独立开间之间的价格，公寓租金定价最大的困扰在于，租金定高了，市场难以接受;租金低了，成本很难收回。
上周，龙湖也在酒仙桥推出了旗下的长租公寓品牌冠寓，据北青报记者调研了解，酒仙桥冠寓共计有500余套可租赁房源，全部是带有独立卫生间的一居室，户型从20平方米到30平方米不等。根据冠寓工作人员的介绍，租金价格根据朝向和面积的不同，从4500元/套/月到6000元/套/月不等，最少租赁周期为三个月。
如此算下来，一套带有两个窗户的30平方米一居室，租金价格约为6000元，合计下来达到了6.66元/平方米/天。几乎相当于望京写字楼的租金价格。数据显示，包括望京、丰台科技园周边、丽泽商圈的写字楼租金为5至8元/平方米/天。
相比之下，普通租房的平均单价要少很多，例如酒仙桥周边的60平方米大一居，在中介挂牌的价格约为6500元/套/月，合计下来约为3.6元/平方米/天。
对此，有业内人士也认为，“长租公寓提供的精细化服务，如管家服务、免费健身房等等，都是需要成本的，而这些往往也都是白领租客所看重的。”同时，他认为，长租公寓的整体租金较同类出租房屋高并不难理解，因为其主要面对的是注重租住体验的年轻白领，他们有较强的租金承受能力。
体验
附加值高 长租公寓仍一房难求
尽管长租公寓的租金普遍较周边同类型房屋租金更高，但品牌长租公寓的出租率却并没有受租金影响，甚至出现一房难求的情况。
去年底，石榴集团旗下的熊猫公寓北工大店开业，至今年5月，一期房源已经全部出租完毕。熊猫公寓负责人透露，第一个项目成功之后，石榴集团拿出通州百合湾自持房源支持熊猫公寓，至今也已经满租。此种情况与万科北京泊寓类似，据了解，万科泊寓的旧宫店和劲松店也都已经是满房状态。
龙湖集团副总裁兼冠寓CEO韩石也透露，3月份开业的重庆和成都的冠寓项目，都是在两个月之内达到了95%的出租率，此外，重庆还有一个店叫新壹城店，还没有开，就已经全部租出去了;杭州有个西溪蓝堡店，开业很短时间内迅速达到95%的出租率。虽然从租金来讲，冠寓和周边租赁房源相比有一个15%的溢价，但因为龙湖自身的品牌价值以及对产品的打造优势，还是获得了大批租客的信任。
冠寓商业管理有限公司总经理王俊英对北青报记者表示，冠寓的租户以青年为主，不同于普通租房，冠寓在龙湖内部叫做“CityHub”，就是商业、居住、办公，还有一些其他的娱乐文化资源，是个小综合体。这样的产品其实是市场上普通租房所不具备的。在冠寓里专门有针对租户免费的健身房、娱乐室、会客室等，高层用来居住，底层还有办公空间和商业配套，能够充分享受到生活的便捷。另外顶层天台上还有派对空间，可以举办活动、天台派对等。至于安全方面，还会做到24小时无死角服务，充分保障安全性。
对于选择普通租房还是长租公寓，租户周先生就认为这是两种完全不同的生活体验，长租公寓的生活模式与他以往的租房经历完全不同。
“之前跟别人合租，最头疼的就是碰到生活习惯和规律差异太大的租户了。”外地来京工作的周先生目前在北京租房近5年了，先后搬了6次家。说起自己的租住经历，周先生很是无奈，“有时候房东再涨涨房租、临时卖掉房子，提着大包小包往外搬家，那种滋味不好受。”
周先生告诉记者：“长租公寓的价格透明、私密性好，还有一些基本的管家服务，虽房屋面积较小、租金较高，但正常起居生活也足够用了，而且能免去许多烦恼，节省时间成本。”
王俊英也向北青报记者透露，普通租房时，出于租金和区位的考虑，往往租到一些老旧小区，房子贴满了小广告，设施陈旧，没人打扫和管理。而长租公寓就不存在这些问题，甚至有客户，专门租下一间房，改成工作室，虽然长租公寓的价格比市场略高，但是综合对比环境和服务，这个溢价是可以接受的。
找房难、额外的中介费、房源陈旧，管理落后等等，恐怕是大部分租户必须要面对的租房痛点，而一些长租公寓无中介费、管家服务、免费提供公共娱乐空间等，很好地解决了这些痛点，这也成为它们受到租客欢迎的重要原因。
未来
自持用地大多将成为长租公寓
随着更多租户接受长租公寓的模式，开发商对于长租公寓也将由探索转为大规模扩张。尤其是最近两年出让的开发商自持地块，大多将被开发成长租公寓，进入租赁市场。
韩石就在接受采访时明确表示，自持地块未来将被开发成龙湖的长租公寓。韩石透露，即将开业的酒仙桥冠寓是龙湖租来的轻资产产品，而从土地市场上获取的自持住宅用地，则会被打造成重资产的冠寓。这类的长租公寓对于投资的回收周期，肯定与销售型的物业是两个逻辑，所以更看重未来。
韩石补充道，最初龙湖对于长租公寓收入增长的计划是到2020年，实现10亿元的增长，但随着国家关于租赁政策利好的出台，我们也提升了战略目标，希望到2020年能实现20亿元的租金收入，并且将冠寓品牌做到行业前三甲。
由于多个自持地块在近两年成功出让，预计开发商的投入将明显加大，长租公寓的扩张也将更加明显。但长租公寓的扩张并不代表租金价格会有所松动。
链家研究院院长杨现领就表示，住房租金价格主要取决于租户的收入水平，租户并不会因为政策的宽松与否而在租金上有较大的支出，并认为租金很难降低，将会保持稳定。
