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2015年成都楼市停工、烂尾、开发企业跑路的高达30余起，而今年这一数字又有了大幅攀升。据不完全统计，从去年下半年至今，成都已有逾20个项目陷入停工状态，部分项目面临烂尾风险。
传统消费旺季“金九银十”已拉开帷幕，成都各大型房企销售业绩纷纷引来开门红。碧桂园成都4天破百亿元，恒大七盘齐开揽金67亿元。为备战“金九银十”的到来，大型房企扎堆加推、开盘、优惠促销忙个不停。然而，一些中小型开发企业的日子却并不好过。
仅2015年成都楼市停工、烂尾、开发企业跑路的高达30余起事件，而今年这一数字又有了大幅攀升。据不完全统计，从去年下半年至今，成都已有逾20个项目陷入停工状态，部分项目面临烂尾风险。
“买房怕烂尾，不买怕涨价。”一置业者无奈表示，上万业主也因为项目停工、烂尾、开发商跑路等楼市阴暗面被深深套牢。记者调查获悉，这些烂尾项目的开发企业，几乎都是本土中小型房企。在行业大格局洗牌的背景之下，这一共性传递出什么信号?成都本土房企又该如何“过冬”?
多个项目烂尾
尽管成都楼市房价一再走高，但仍旧无法掩盖本土中小房企日渐式微的窘境。“沙河名仕公馆现在真的彻底烂尾了，老板都跑了。”一名爆料者近日向中国房地产报记者透露。
沙河·名仕公馆项目位于成都市东二环外多宝路，开发商为四川卓旭置业有限公司，名仕公馆建筑面积共计55000平方米。目前一、二期主体工程已经封顶，其中一期的1、2号楼外墙装饰已经基本完成，二期的3、4号楼仍处于外墙施工阶段。公开资料显示，沙河名仕公馆目前总计售出200余套，还剩下一些305平方米左右的大户型，网上公开报价在17000~18000元/平方米。
按照之前规划，该项目一期本应在2015年12月31日交房，因开发商一直没有支付工程款，2016年4月开始停工。“如今8月已经过去，该项目非但没有复工，就连开发企业也不知去向。”上述爆料人称。
9月1日早上10:30分，中国房地产报记者来到沙河·名仕公馆实地走访发现，项目外墙破败不堪，地面的野草有些甚至长到1米高，而售楼部上悬挂的圣诞节装饰品、沙盘上已积起厚厚灰尘。同时，施工项目门口也临时征用为停车场，现场已然没有任何施工迹象。
沙河·名仕公馆实地走访发现，项目外墙破败不堪，地面的野草有些甚至长到1米高，而售楼部上悬挂的圣诞节装饰品、沙盘上已积起厚厚灰尘。
在售楼部大门上，记者看到贴出了一份《关于沙河名仕公馆项目停工协调处理情况通报(第四期)》。而在这份通报中显示，该项目的开发商四川卓旭置业有限公司的法人代表杨保安已经失联，并且查找工作已经取得进展。不仅坐实了沙河名仕公馆已经停工的传闻，还证实了开发商跑路的事实。
在售楼部大门上，记者看到贴出了一份《关于沙河名仕公馆项目停工协调处理情况通报(第四期)》(任欣怡/ 摄)
据记者了解到，沙河名仕公馆开发商跑路，并不只是成都本土中小型开发商跑路个案。
四川寰鑫房地产开发有限公司打造的“栖湖铭座”项目，按照规划原本应在今年6月交房，但2015年12月起就开始断续停工。虽然楼层主体工程已基本建成，但整个项目在未做完的情况下，如今也是彻底停工，“开发商联系不上了，据说是资金链出了问题。”一位业主告诉记者。
而成都的另一个项目，“嘉悦汇”的开发商——华惠旗下成都嘉华美实业有限公司，也在早前被传出项目售罄后跑路，拖欠建筑工程款，导致项目停工。
除了开发商跑路之外，停工、烂尾而引发大规模业主维权的案例，在成都不在少数。今年1月初，森宇集团旗下在建在售的南湖国际社区，传出由于资金链方面问题被迫停工，目前该项目还没有明显复工的迹象。而由成都城南之星置业有限公司打造的麦迪逊广场从去年5月就传出停工消息，如今售楼部早已大门紧锁，项目工地内一片荒芜，依旧没有开工。
据不完全统计，从去年下半年至今，成都已有逾20个项目陷入停工状态，部分项目面临烂尾风险。就全国范围来看，类似项目停工、烂尾、开发商跑路仅是冰山一角，但值得深思的是其背后的原因?哪类房企会面临资金链断裂的风险呢?
资金链断裂是主因
在整体市场行情上浮的背景下，为何还会出现上述跑路、烂尾潮呢?尤其是在上述的沙河·名仕公馆，该项目拥有临沙河、24城、东二环等诸多优势资源。“开发商首次开发，对于房地产企业在资金承压方面的预估能力不足，以及超大户型带来的区域抗性和销售滞后导致。”业内人士在接受记者采访时指出。
“近两年房地产市场不景气，开发商资金断裂造成项目停工、烂尾、甚至是跑路。今年有所缓解，但有些开发商没有熬过来。”锐理数据成都公司总经理郭洁认为，房地产行业集中度在初创阶段比较低，因为行业门槛低，所有企业都可以来做房地产开发。但随着专业度和房地产市场本身的成熟度越来越高，加之竞争环境的加剧，调控和监管的严格，很多企业在“寒冬”无法度过，中小企业的生存空间被挤压。
产品类型偏高端周转率较慢的企业、前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响资金回笼的企业、盲目多元化扩张导致房地产主营业务受到影响的企业和一部分资信不太好、贷款受限的中小企业等类型的房企会面临资金链断裂的市场风险。“而房企一般都会采取开发贷、卖房资金回笼、公司债、资管计划和信托等渠道进行融资。”
值得注意的是，尽管目前有一些项目因接盘侠的介入，从“停工”或“烂尾”的边缘侥幸脱险。如金地接手原江宇旗下天府城项目、招商收购大魔方、爪哇东悦名城作价8.9亿港元被“神秘买家”盘活、万科收购四川著名烂尾楼“国际大都会”等。但幸运的楼盘毕竟是少数，不容忽视的残酷现实是，在火热的楼市背面，还有为数众多的项目正在苦苦挣扎中等待救赎。
有的项目因品牌开发商的介入而脱险，有的仍徘徊在风险边缘。出现这种分化的原因，除了项目自身是否具有优势之外，“不良资产的处置周期比较长，债券债务关系比较复杂，法律问题比较多，许多企业或直接去拿地或收购尚未开发的项目，也不会去收购烂尾盘，因为时间太长了。”郭洁表示，尽管项目还有救，开发商也不要抱有太多的侥幸心理，不要待价而沽，要尽快出手处置。
近一年来，随着阳光城、融创、北辰、绿城、奥园等实力房企蜂拥进入成都市场，更是令本土房企本就吃紧的生存空间日益逼仄。本土开发商能否熬过这场凛冽的严冬，又该如何更好地生存发展下去?
华山一条道如何破?
近两年在成都房地产市场上，由于本土房企无力增添土地储备、拿地成本过高以及利润下滑等原因，除蓝光，华兴、蓝润等本土房企表现依旧坚挺外，多数成都本土房企日渐凋敝。在“物竞天择”的生存法则面前，本土房企如何在这一轮洗牌中生存下来?
郭洁告诉记者，未来，中小企业生存只有三条路可走。第一条路就是“找棵大树好乘凉”，把自己“嫁”给大企业，不论是整个公司被收购也好，项目收购也好，还是合作开发也罢，这种合作有品牌的输入、也有管理的输出或者项目的收购;第二条路就是差异化竞争，中国房地产市场比较大，很多的品牌开发企业在刚开始进入某个城市未必具有优势，而本土企业因为比较了解客户，它可以做一些比较小众的产品。比如最典型的就是成都的万华地产，做产品和受众群的差异，还有做社群的，比如奥伦达等这些小企业，通过社群的方式进行营销创新;第三条路就是创新，走定制化的道路，做非常小众的产品，也有一定的生存空间。还有一条路就是快速规模化，快速扩张，典型的就是成都的蓝光、融创、恒大，过去无法和万科等企业相比，但是近几年通过迅速的扩张越做越大。然而,这种模式已经很难再做了，因为各地市场已经十分饱和，行业也已经过了做规模的阶段。
“中小企业生存困境已经持续了五年的时间，大企业市场份额越来越多，去年和今年品牌开发商的市场占有率超过了75%，大型企业的生存空间越来越大，逐步的兼并和收购小企业，使得小企业逐步退出，行业集中度将进一步提高。”郭洁说。
