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■本报记者 孙蔚
北京市通州区出台的三类非住宅项目限购令，让该区域商住项目的成交量一下降到冰点，再加上通州刚刚出台的《北京市通州区人民政府关于对本区户籍人口采取临时性限控措施的通知》，看房人愈发锐减。面对萧条的市场行情，一些开发商声称，可以帮助购房者注册空壳公司，用公司名义买房，从而规避限购政策。这种做法可行吗?值不值?记者调查发现，这种做法不仅后期持有及交易成本高，而且并非所有公司均可购买商住项目，还潜藏其他风险，导致购房人得不偿失，因此实不足取。
注册空壳公司再买房
北京市通州区面临史上最严的限购政策，商住项目的售楼处已从此前的人满为患变成门可罗雀。此时，有开发商放出歪招儿：找相关中介，花7000元帮购房者注册空壳公司，据说这样做就能避开商住限购令。
近日，记者来到北京通州大运河沿岸实地探访，这里云集着众多知名开发商，保利、富力、世茂、绿地、K2地产、华业等房企开发的项目都在热火朝天的施工中。在临近地铁的某项目售楼处，记者只看到几名工作人员在玩手机，售楼处内并没有购房人咨询。得知记者对商业、办公项目感兴趣，该项目的销售员表示：“我们这种产品只能针对公司出售，但可以帮你想一个变通的操作方式。”如果购房者名下没有公司，则开发商可以帮其在项目现场立刻注册一家企业，再“名正言顺”地购房，前提是需要支付一笔费用。
据上述销售员介绍，注册公司大约需要缴纳7000元费用，其中3000元用来办理注册手续，4000元为公司找“落户地址”。“注册这类公司是有要求的，个人独资公司、个体工商户均不可买房，公司股东至少要有两个人，但二者可以是父子、夫妻等关系。”“用公司名义买房，以后每年是不是都要缴纳一笔税费?房子转让时也要缴纳很高的税?”面对记者的提问，该销售员含糊其辞地表示“不清楚，具体要问一下公司”。
在此前热销的某商住楼盘，其销售人员告诉记者，注册公司需要的花费较多，但开发商可以提供减免补贴。“注册公司的费用加在一起大概需要两三万元，但这笔费用在总房款中是可以减免的，比如您花了2万多元，我们就给您减一个整数，减3万元。以公司的名义买房后，每年要缴税，大概是总房款的0.84%。”“我们给你一个电话，帮你找办理公司注册的人，需要缴纳申报费、地址费、代办费。”另一家商住楼盘的售楼员表示，这种事得靠私人关系，开发商无法出面，但肯定靠谱。随后，这位售楼员还亮出一份“补贴政策”，上面写道：“开发商可以将4年内的申报费、地址费、代办费从房款中扣除，4年之后才由业主自己缴纳。以一套价值300万元的商住房子为例，4年内大约需缴纳税费3.6万元，那么我们就在购房款中减掉3.6万元。”为了弥补企业购房无法贷款的缺陷，该项目甚至还推出了分期付房款措施。
这位售楼员还极力撺掇记者早下手，她对记者说：“现在限购政策没出细则，对哪种资质的企业可以购买没有明文规定，一旦限购政策对缴税、社保等细节有了明确要求，再买就更困难了。”
后期持有及交易成本畸高
按照规定，北京通州新建的商业、办公项目应按规划用途销售，只能出售给企事业单位、社会组织等，并且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位、社会组织等。那么，购房者成立空壳公司，用公司名义买房规避限购的做法是否面临法律风险?北京铭泰律师事务所合伙人李光昱表示：“从理论上看，此举并没有违法之处，但是任何规避限购令的做法对购房人来说都有一定的风险，这种风险主要来自于两方面：一是公司日常维护需要成本;二是跟个人购买房产相比，公司名下的房产在后期持有及转让时需缴纳的税费高很多。”
中原地产首席分析师张大伟告诉记者：“我们测算过，用公司名义买房比普通置业购房的税费高30%—40%。另外，这种物业再卖时，买家必须有企业资质，不能卖给个人，所以接手的买家比较难找。”
记者了解到，先注册空壳公司再买房的做法，从现阶段能看到的成本只是毛毛雨，后续费用更像一个无底洞。“相比个人，企业买房、卖房都要缴纳更高的税费，更何况还是商业办公项目。”亚豪机构市场总监郭毅表示，注册空壳公司后，公司每年缴纳的税费需要由会计人员来完成，这笔人员费用支出应该考虑到。在她看来，投资通州商业、办公项目，需要仔细考虑投资周期和利润空间，税费太高的话势必会压缩利润空间，那么投资的性价比也就降低了。
张大伟告诉记者，以公司名义买房，在持有期间，需要每年按总房款的70%缴纳1.2%的房产税，如果出租房产，需要按租金的12%缴税。房产税和土地使用税要求公司每年向税务所自行申报，若没有按年缴纳，则须缴纳日息为万分之五的违约金。如果公司自购买房屋后从未缴纳过房产税及土地使用税，则税务部门会要求公司先缴纳完税费且缴纳相应违约金，之后此房产才能上市交易。转让时，除常规税费外，还要缴纳企业所得税和土地增值税，其中土地增值税为房屋申报价与原购房价差额的30%—60%。
部分公司购房受限
据记者了解，在北京以公司名义购房其实也有门槛，并不是所有的公司都能无限制地购买。例如，在北京昌平区和朝阳区，个人独资公司、个体工商户、外企(外企在京设立分公司的除外)购房就会受到限制。以外企为例，根据规定，外企在中国大陆仅能在公司注册所在地购买一套非住宅商品房。
由此可见，并不是所有公司都能在北京市成为购房主体。如果购房人想以公司作为购房主体，要认真核实营业执照等证明材料，确认是否符合在京购房政策。
此外，以公司名义购房，购房者要准备的资料比个人购房要多得多，其中最基本的资料包括：营业执照副本、税务登记证副本、组织机构代码副本、公章、法定代表人身份证、代理人身份证和授权委托书。如果购房者是公司法定代表人，那么签署购房合同时，本人的行为即可代表公司。如果购房者不是公司法人，只作为授权代表来签署购房合同，那么务必要准备好全套的公司授权手续，并特别注意授权文件中的授权权限及受托期限，确认自身具备签约权限，而且合同上必须加盖公司公章。“挖空心思规避限购政策其实很没意义。”我爱我家集团副总裁胡景晖对记者直言不讳地表示，“通州楼市虽然被看好，但由于北京商住市场充足的供应量及严格的限购政策，房屋均价较难出现大幅上涨。即使在今年3月份通州交易量疯涨时，通州商住房的均价反而环比微降了0.7%。再加上用公司名义购房可能产生的种种潜在问题，最终购房者很有可能得不偿失。”
