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小区的物业费该怎么收?如何解决小区停车难以及“只售不租”的问题?物业的收益该如何让业主知晓?昨日南京人大“金陵民声——热点网谈”栏目邀请了八位人大代表和法学专家，和网友们围绕“南京市住宅物业管理条例”立法这个话题展开交流。据了解，南京目前在起草《南京市住宅物业管理条例》，预计明年1月将提请南京市人代会进行表决。
集中论四点，谈谈该咋办
一、老小区等物业收费率低怎么办? 人大代表：把不缴物业费纳入失信记录
网友MASK在昨天的热点网谈中发问：“对无故不缴物业费的业主，如何处罚?”“据了解，目前南京市的普通商品房小区物业费收缴率约70%，保障房和老旧小区在政府补贴的情况下，也就约40%。”南京市人大代表、秦淮区物价局局长王真理坦言。
王真理表示，“物业服务企业如果收不抵支难以为继，往往会选择撤出小区，而小区管理不善则直接影响业主房屋资产的保值增值，最后受损失的还是业主。”在王真理看来，物业服务从本质上来说，是由业主们共同决定，并以书面合同的方式委托物业服务企业开展的一项市场行为、民事活动。因此，单个业主对物业服务不满意，并不能成为其拒缴物业服务费用的理由。
为此，王真理建议此次立法应设立相关制度，一是鼓励业主自治组织和物业企业双方进行充分沟通协商。二是将业主缴纳物业费情况与社会诚信体系对接，对于经法院判决为欠缴物业费的业主，应当对其实施信用减分。
二、物业公司想提高物业费怎么办? 网友：需经占建筑面积过半、超半数业主同意
针对小区物业公司提高物业费引发众多业主不满的情况，昨日有网友建议，调价方案要经占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意，物业服务企业才可以调整收费标准。
此外网友还建议要进行调价预告、书面征求并统计业主意见、公示调价结果等公示，公示期届满后，物业服务企业应在5日内将调价结果书面知会所在地的居民委员会、街道办事处、区价格主管部门和房屋主管部门。
王真理表示，根据现行规定，业主大会成立前，物业服务收费实行政府指导价，就目前的实际情况来看，这个制度存在两个方面的问题：一是政府指导价不能及时调整变动，以南京市为例，目前实行的指导价还是2006年的，9年间人员成本已上涨近3倍，但标准未变动。二是业主委员会成立比例不高。目前南京市成立业主委员会的小区约占 40%。另外，他还认为征求业主意见的工作应由街道办事处牵头，物业企业和业主代表参与配合开展，以此增加征求业主意见的公正性和透明性。
三、小区车位“只售不租”咋破解? 人大代表：要明确出售、出租车位的比例
网友njcowboy说，小区停车难，因为交警对小区内无执法权，造成很多纠纷无法处理。此外还有不少网友表示小区中“只售不租”的情况非常严重，“就算租也非常少，常引发抢车位”。
针对该问题，南京市人大代表徐静表示，实际上美国的法律将物业小区内的停车位界定为共有部位或房屋单位的组成部分，禁止开发单位销售，不允许小区业主以外的任何人拥有小区内停车位的产权，且不允许小区的停车位作为独立的专有部分单独买卖。
“2013年实施的《江苏省物业管理条例》中虽然已明确开发建设单位对于小区车位不得只售不租，但没有明确租售比例和出租的具体要求”。徐静建议在《南京市住宅物业管理条例》中，应当对这些问题进一步细化补充，要明确开发单位关于车位出售出租的时点、比例，物价部门要制定车位出租的租金标准或公布租金测算方法。同时，有关行政主管部门应当加大对开发建设单位只售不租、违规出租行为的处罚力度，切实维护业主权益。对于新建小区，建议由市规划行政主管部门制定新建住宅建筑区划机动车停放位与住户数的最低比例标准。
四、小区广告收益怎么看明白? 条例起草者：已考虑公共收益透明化条例
网友pl-pl说，现在的小区都会产生车位收益、广告收益等大额的业主共有收益。不过他发现按照现行法规的规定，这部分收益应当归全体业主所有。“可现实情况是，不少小区共有收益模糊，业主们既看不到、也用不着。”网友无奈表示。
作为河海大学法学院副院长、《南京市住宅物业管理条例》起草组负责人陈广华表示，这个问题首先要实现公共收益透明化。
“企业对小区公共收益部分单独建账，独立核算，定期通过第三方机构审计公共收益账目，并予以公开。”陈广华表示，同时要加强对业委会使用、分配公共收益的监管，给予业委会一定的法律地位，追究业委会委员滥用公共收益的法律责任。此外，业主可以要求查阅业委会关于公共收益使用、分配的会计账簿。业主要求查阅业委会会计账簿的，业主有疑问的部分，业委会委员应当予以说明。
记者 范杰逊
