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■本报记者 薛庆元
地上满当当，地下空荡荡，这种尴尬的现象在南京各社区的停车场中屡见不鲜。在利益的驱使下，许多社区的地下车位只售不租，让业主屡受停车难的困扰。从今年5月1日开始，新版《江苏省物业管理条例》（以下简称“新条例”）正式实施，其对小区停车位等与业主生活息息相关的问题做出了详细规定，停车位只售不租被叫停。
地下车位只售不租导致业主停车难在全国是常见的难题，记者发现，只有江苏在地方法规中明确禁止车位只售不租，其走在了全国的前列。但是，尽管如此，新条例还有许多细则亟须完善，若想完全落实到位，尚有一定难度。
停车位只售不租将被处罚
此次江苏出台的新条例对停车位只售不租的现象明确叫停，违者最高将被处以50万元的罚款，如果企业被罚款后依然不执行新条例，那么主管部门可以继续对其进行处罚。
人防车位一直是地下停车位中的模糊地带，过去开发商常常以人防车位已被纳入开发成本为由，将车位据为己有，并向业主出售使用权，本报不久前报道的《江苏东台“人防工程”变车位》一事就是很好的例证。有的小区，开发商一次性收取10年甚至20年的地下车位使用费；有的小区干脆卖起了地下车位70年使用权。对此，新条例做出明确规定，物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，每次租赁期限不得超过3年，不得将停车位出售、附赠，违者最高可处以20万元的罚款。
小区停车位收益的归属问题一直以来都是业主与物管公司争议的焦点。在不少业主看来，根据《物权法》的相关规定，小区公共部位属全体业主所有，地上停车位当然包含其中，因此停车收益理应归业主所有。新条例明确规定，停车位占用小区共有道路或者其他场地的，所得收益的70%应当纳入住宅专项维修资金，其余的可以用来补贴物业服务费。
上有政策下有对策
近几年来，有关小区车位的纠纷在各地接连发生。面对每个地下停车位少则数万元，多则10多万元的费用，业主并不愿埋单，因此造成了地面乱停乱放，地下车库却空空荡荡的现象，甚至还屡屡发生业主堵门、堵路以示抗议的事件。虽然新条例的出台让业主们看到了希望，但是事实上开发商早已做好了准备，可谓是上有政策下有对策。
近期，南京浦口区阿尔卡迪亚小区的业主陈先生向记者反映称：“从我2006年入住以后就被物业告知，要想在小区内停车，要么花8万元购买地下产权车位，要么每月花120元租用地面车位。”陈先生告诉记者，这么多年来，购买地下车位的业主很少，大部分业主都和他一样选择租用地面车位。然而，地面车位十分有限，停车一直是令人头疼的问题。
4月20日，该小区物管公司贴出了一则通知，称将开放地下车位供业主租用，同时要取消地面车位，地下车位的租金提高到每月260元/个，比之前地面停车位的价格足足贵了一倍多。业主曹先生对记者说：“我们早就听说今年5月会出台新的物管条例，盼着物业同意将地下车位租给业主使用，没想到他们却提高了地下车位的租金，我算来算去觉得租不如买划算，这不是变相逼着我们买地下车位吗？”
对此，该小区物业相关人士表示，此次共有580个地下车位可供出租，其价格经过物价部门备案，在每个车位每月260元的租金中，200元是租赁费，60元是物业服务费，包括地下车位的电费、安保人员和保洁人员的工资等。可是，物价部门的备案材料业主们却始终没有看到。
新条例操作细则须完善
为什么已经生效的新条例无法顺利执行？对此，南京市物业管理办公室相关负责人表示，由于新条例部分条文欠缺权威解释，若想落实到位，还需完善操作细则。
记者发现，新条例对于人防车位明确规定每次租期最长为3年，但是对于普通车位却没有做出相应规定，这样一来，就给物业公司变相出售车位带来便利。对于可能存在的这一现象该如何认定和处罚，新条例也没有加以明确。
此外，新条例对业主申请承租车位的方式也未进行明确要求，目前大部分小区都很难做到按1:1的比例配置车位，那么，车位租赁究竟是按先到先得的原则，还是用摇号的方式进行？如果同一个车位有的业主想买、有的业主想租，那么该如何进行分配？这些在新条例中都难以寻觅到答案。
业内人士分析认为，任何新规的实施都需要一个过程，企业一般会采取各种方式试探政府落实政策的力度。针对新条例的落实问题，企业会不会第一时间做出改变，要看物业管理部门是否有详细的对策，是否敢于对违规者“开刀”罚款，处罚力度有多大等等。
南京市物业办相关人士表示，没有细则，新条例执行起来确有难度，遇到形形色色的问题时无法掌握处理的尺度，他们已打算近日向江苏省人大申请立法解释，一旦获准，将在第一时间向社会各界公布执行细节。
