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◆【被投诉对象】江苏佳运置业有限公司
◆【投诉主题】把小区防空地下室划成停车位出售
◆【投诉人】时代豪庭小区业主
■王远未 《中国消费者报》记者 薛庆元 文/摄
近日，江苏盐城东台市时代豪庭小区业主反映，小区的防空地下室被开发商擅自划成停车位出售。业主说，地下层是小区全体业主共有的财产，开发商无权处置，而且地下层的建筑属于人防工程，法律规定人防建筑禁止出售。为何开发商违规出售小区防空地下室车位呢？记者进行了采访调查。
时代豪庭小区外景
人防工程变身停车位
3月初，有业主反映，称他们购买了江苏佳运置业有限公司 （以下简称佳运置业公司）开发的时代豪庭小区的商品房，收房时发现，开发商擅自将小区的防空地下室划成停车位，以8-24万元/个的价格强行搭售给业主。
日前，记者以购房为名来到“时代豪庭”售楼部。一位刘姓工作人员向记者介绍，该楼盘总建筑面积约16万平方米，在东台市属于高档住宅小区，地下车位价格8万/个，面积约为27-29平方米，可以办理产权。记者询问为何防空地下室成了车位？该工作人员回答：“当初拍下地块时，我们就按政府相关规定全额交付了人防易地建设费用，所以，小区就不用建设地下人防工程了。”
记者进入小区地下车库，看到整齐地划有黄色标线的停车位。小区业主张先生告诉记者，2011年年底，他以近6000元/平方米的单价购买了这里的房子，原本以为这么一个高档住宅小区，理应安全放心，谁曾想到人防安全设施竟然会缺位，让小区数千居民陷入安全缺乏保障的惶恐处境。
记者了解到，按照地下人防工程建设相关规定，新建住宅须建设地下人防工程，如果地质结构和基础处理困难，或因建设地段地下管线设施密集不能修建地下人防工程的，可向人防部门申请易地建设，经人防部门批准并缴纳一定数额易地建设费后，可在本项目地下免建地下人防工程。业内人士分析认为，根据“时代豪庭”地下车库开挖及建设现状来看，该项目地下地质条件及周边管网环境并不符合法定免建和易地建设的前置条件，显然应该属于因建未建范围。
本应人防工程，现已出售变车库
招商政策为开发商撑腰
这样一个新建普通住宅小区，为何能违规拒建地下人防工程且能通过层层审批和验收呢？近日，记者采访了东台市人民防空办公室，负责人徐少成主任告诉记者，时代豪庭小区没有建设地下人防工程是经过当地政府同意的。据他介绍，早在2008年前后，东台市政府为了招商引资和节约土地，鼓励开发商建设高层建筑向空中发展，先后出台了一系列招商引资鼓励政策，其中就有“（房地产开发中）各项行政事业性收费和服务性收费（含市政设施配套费，人防工程易地建设费等）按建筑面积100元／平方米收取，12层（含12层）及以上建筑减半收取，18层（含18层）及以上免收”的鼓励政策。在收取的费用中，包含了人防工程易地建设费。也就是说，开发商在取得土地并按此规定缴纳了这笔费用后，可以不在小区地下建设人防工程。
按照江苏省人防办及《东台市人防工程易地建设费征收》的相关规定，“凡未按规定修建人防地下室的，按总面积每平方米48元缴纳易地建设费”，那么，“时代豪庭”收费后易地建设人防工程有何规划安排呢？徐主任表示，收取的这笔费用含有多种行政事业性收费项目，其中并未明确人防收费的占比，所以人防方面没拿到一分钱，更没有易地建设的规划和安排。据他透露，政府出台上述招商引资政策后，主城区多个新建小区都取消了地下人防工程的建设。目前，该市人防工程远远达不到人均拥有率0.5平方米人防工程的国家标准规定。对于这一明显有违国家法律的“优惠政策”，他已多次向相关部门反映，希望能予以取消，但由于经济利益等多方面的考虑，当地仍在执行该“优惠政策”。
当地国土部门证实了这一说法。东台市国土局土地利用科夏科长告诉记者，由于商品房行情不好，带来土地招商困难的连锁反应，所以在多次土地招商活动中，东台市政府确实出台了《市区经营性土地开发建设收费优惠政策》，其中包含有“打包收费”的鼓励政策，“时代豪庭”小区地块是开发商佳运置业公司在2009年第九次土地招商大会上通过招拍挂取得的，所以在开发建设过程中享受打包缴费后不建设人防地下室的政策优惠。
“人防”车位成谋利工具
近日，佳运置业公司项目负责人赵兴昌接受记者采访时表示，时代豪庭小区未建地下人防工程是有政府招商政策支持的，责任不在开发商，按照当地政府要求，开发商已“打包”缴纳了人防易地建设费用。
一位多年从事房地产开发的工程师告诉记者，按照地下人防工程的开挖深度、建筑规范及配置标准要求等，其工程造价至少是普通地下车位造价的两倍还多。按照规定，只有使用权的地下车位只租不卖，产权归国有，按每月150元租金收益来算，一个车位40年租金收益仅7万余元。而在时代豪庭小区，地下商业车位开发商只卖不租，开发商销售一个车位可获得8-27万元收益，加上40年利率和投资回报率来计算，投入少收益高，商业车位带来的利益显然远远大于出租车位带来的利益。
“优惠政策”涉嫌违法
江苏圣典律师事务所律师许利认为，《人民防空法》规定，为了保障人民的生命和财产安全，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的人防地下室。依法行政是对行政机关最基本的要求，有关部门出台“打包收费”免建地下人防工程的地方“优惠政策”，明显有违《人民防空法》，显然失妥，应予及时删改纠正废止。同时，人防管理部门应根据《江苏省实施〈人民防空法〉办法》相关规定给予处罚。上述纠纷中，购房人的生命财产权显然遭受了侵害，业主可以提起行政诉讼，要求撤销相对应的行政文件，同时可以要求开发商履行整改地下人防工程，使小区达到人防所具备的基本要求的义务。
据了解，因多次交涉无果，目前部分业主正归集证据，拟通过法律途径维护自身的合法权益。
