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◆【被投诉对象】大庆立天唐人置业公司
◆【投诉主题】购房补充协议中充斥着霸王条款
◆【投诉人】消费者李先生
■本报记者 刘传江
日前，黑龙江省大庆市消费者李先生向记者反映，他购买了一套商品房，开发商在销售时承诺是“双卫”，签合同时却变成了“单卫”，而且要求他必须签订霸王补充协议，否则视为主动放弃购买，不退认购款及定金。
补充协议多为霸王条款
李先生说，2012年6月，他看中了上海立天唐人商业投资有限公司投资开发、大庆立天唐人置业公司（以下简称大庆立天唐人公司）负责销售的一套商品房，面积95米，售价65万元，当时缴纳了19万元认购款和定金。今年3月，大庆立天唐人公司通知他到售楼处签订正式购房合同。此时，他发现售房时售楼人员及开发商印制的房屋格局宣传页承诺的“双卫”变成了“单卫”，一楼的卫生间变成了储藏间。而更令他无法接受的是，在签订《商品房买卖合同》时，开发商要求所有购房者必须再签一份补充协议。该补充协议是事先打印好的格式合同。李先生认为补充协议中许多内容与主合同相违背，一些条款是开发商强行约定的，是霸王条款，如补充协议中写明：“甲方（开发商）自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付购房人，购房人给予甲方30日的宽展期，宽展期内合同继续履行，甲方无需承担违约责任。”
李先生在得到“不能更改、不能删减”的答复后拒绝签字，并要求退房。开发商答复称可以退房，但李先生先前交付的19万元认购款和定金不能退还。“开发商太霸道了，竟然拿认购款和定金要挟我签订霸王补充协议。”李先生说，针对大庆立天唐人公司的霸王协议，他向多个部门反映都没有结果，开发商只是口头承诺可以将“单卫”改成“双卫”，但称签补充协议没有商量的余地。
商品房买卖合同成摆设
4月12日，大庆立天唐人公司营销副总经理梁毅接受记者采访时表示，补充协议是公司法务部门制定的，他不太了解具体内容，协议应由双方共同协商签订，如果消费者认为有关约定不合理，可以提出来进行修改，如果因补充协议产生分歧，消费者可提出退房并退回认购款和定金。
记者看到，李先生与大庆立天唐人公司签订的补充协议，共有13条70余项内容1万多字。尽管开发商也拿出了《商品房买卖合同》作为主合同与消费者签订，但该合同中涉及的房屋面积、违约责任、房屋设备、产权登记、房屋设备标准违约责任等实质性选项约定和争议解决方式，都被大庆立天唐人公司划成X，取而代之的是“双方按照补充协议相关约定执行”。“这哪里是什么补充协议，就是重新订立的合同，主合同就是个空架子。”李先生对记者说：“我不认可这样的补充协议，但没有办法，因为之前先交了一部分认购款和定金，开发商以此胁迫我必须签订补充协议，根本不容你提出异议，如果不签就视为主动放弃购买，退房不退款，好多人无奈只能接受。时至今日，我投诉已经有一个月了，有关部门始终没有解决。
霸王补充协议捆住消费者
记者注意到，补充协议中规定，如果购房者逾期付款，按逾期时间分别要向开发商按购房款总额的千分之一、千分之三、千分之五、千分之八支付违约金。而主合同中规定的是按差额计算，违约金以万分之几计算。主合同中本来有如果开发商违约，“逾期超过多少日，购房人有权解除合同，开发商应在规定日期内全额退款并按已付款的百分之几支付违约金”的条款，但补充协议中取消了这一约定，规定如果开发商违约，除要求购房者给予30天宽展期外，违约金支付为已交房款的万分之一。也就是说，不管开发商逾期多少天，购房者都没有退房的权利，开发商只要每天支付万分之一的违约金就可保证合同的履行。
法律规定，房屋交付之日起90日内，由于出卖人的原因不能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权解除合同并获赔偿。大庆立天唐人公司在主合同及补充协议中规定，360天内将产权相关材料报登记机关备案即可，超过360天仍未取得产权证书的，购房人不退房，出售人按已付款的万分之一支付违约金。
开发商在售楼时都会通过媒体广告、印制宣传品或沙盘展示等手段，介绍楼盘位置、格局、面积等，消费者借此了解所购房屋的信息，确定购房与否，依法即应形成要约和承诺。大庆立天唐人公司在补充协议中将这些宣传、展示的承诺一笔勾销，仅视为要约邀请，不但不作为买卖双方合同的组成部分，更不承认其已成为双方确定权利义务的依据，规定其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交房实际情况为准。出卖方无需就该等变化通知购房者，也无需就此承担责任。令消费者感到不安的是，该补充协议明确提出：“补充协议作为合同附件，与合同正文相冲突，以补充协议为准。”
高盛律师集团孙威律师认为，合同双方的权利和义务应当是对等的，该补充协议强调任何情况下均由消费者承担责任，违背了主合同的主旨，剥夺了消费者权利。而其有关违约金比例的约定不公平，在加重购房者违约成本的同时降低了开发商的违约惩罚，显失公平，是明显的霸王条款。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。补充协议作为合同一般应是与主合同同时签订的，其内容应为对主合同的补充，而非更改。如果其中内容与主合同不一致，应以政府认可的联机备案合同为准。补充协议中有明显免除已方责任、加重对方责任、排除对方主要权利内容的格式条款的，应当认定为无效条款。
