南京御水湾花园小区业委会在原之江物业撤场5个月后，终将这家耍赖皮拖欠小区公共收益不给的物业送上了被告席。日前，南京市白下区法院开庭审理这起民事诉讼案。

之江风雨七年落败而走

要说业委会告物业公司，这在南京地区来说还是头一回。据御水湾花园小区业主委员会的贾玉春副主任介绍，御水湾花园小区现有2100多户业主，人口近万。小区自打2004年一期开盘至今，可谓是新三年旧三年缝缝补补又三年。从2004年到2012年近七个年头里，御水湾花园几度被南京媒体关注。之江物业作为开发商的配套企业，为维护小区整体形象，助推开发商更好的销售楼盘，物管水平也是有目共睹的。一些老业主如今谈起之江物业，还不免怀念他们初期的格尽职守，尽心尽力的服务成效。“那时候，外面来看房子的人，除了人要登记，推来的自行车都要换证才能进去。随着楼盘销售接近尾声，之江物业的服务水准也是王小二过年一年不如一年。

面对小区日渐显现的乱象，一些热心业主开始奔走，并向有关部门递交申请，要求组建小区业主委员会。小区业委会在筹备阶段经历反复后，2011年8月28日终于宣告成立。这一民间自治组织的产生，给广大小区业主带来了希望。对业主来说，小区有了自己信得过的监督机构。

开发南京御水湾花园的是南京钱塘房地产开发公司，小区的物业管理由之江物业公司承接。这两家单位都是浙江名城房地产集团旗下的企业。之江物业在后期管理小区过程中，服务质量一路下滑，越走越远。自2011年下半年开始，小区内的盗窃案件频发，截至当年年底，更是一跃成为月牙湖地区盗窃案发案件数排名之首。

“御水湾的房价是有价无市，不好卖啊”小区附近的一位经营房产中介的工作人员感叹道。业主购房时，小区配备门禁、监控、保安、保洁、绿化等是开发商承诺的条件，在物业签署的合同里也有相关的条款。不过，随着时间的推移，开发商推出楼盘、车库的售罄，物业服务也随之退化、颓废。小区业主需要安全，需要整洁，需要停车有序，但这些最基础的要求，对御水湾人来说已成为一种奢求。

业委会成立后，为了规范物业的服务，有效监督物业对公共收益的使用，即与之江物业签订了南京市御水湾花园住宅小区物业管理服务临时合同。合同中，双方明确了责任和义务。然而，之江物业在合同期内，仍然不能完善服务，最终经全体业主签字投票表决，通过公开选聘来寻找“新管家”。之江物业在一轮角逐中，选择了退出。

业内人士透露，新建小区最初的几年，对物业来说是黄金期，也是获取利润最丰厚的时期。更重要的是开发商使用自己的物业公司，目的就是楼盘在销售出去之前，通过物业来掩盖其工程质量不完善而带来的诸多麻烦。有关人士认为，之江物业作为开发商的配套企业，已经完成了使命，退出不失为明智之举。一个建成七年之久的小区，接下来将毫无悬念的进入维护期，这对小区业主及新接手的物管单位来说，都需面临是否投入大笔资金来维护的抉择。接手这样的二手楼盘，对任何一家物管单位来说，都是一次考验。

建宇高票当选交接成痛

2012年元月，在南京金泰社区社区和月牙湖街道及小区业主代表的监督下，经小区过半业主的投票取舍，南京建宇物业高票当选，成为目前小区的“新管家”。在街道、居委会及小区业委会等相关部门监督下，新老物业开始着手交接。据建宇物业工作人员反映，整个交接过程并不顺利，小区很多重要资料，如弱电、线路图纸、小区监控设备设施密码等，之江都未交出。

记者在御水湾花园业委会秘书周女士出示的一份材料中看到，南京御水湾花园住宅小区业主委员会与南京建宇物业有限公司，于2012年4月22日联合发给之江物业的工作联系函中有这样一段文字：南京建宇物业自2012年2月1日进入御水湾花园以来，截止4月20日，原之江物业还有未交接内容如下：1、业主停车费、物业费收缴明细不全，之江物业收缴的2012年全年、半年停车费、物业费未交;2、装修垃圾运费、装修押金剩余明细、空置房明细未交;3、维修基金使用情况明细未交;4、特约服务合同明细及合同原件未交;5、维保费用缴费明细及合同原件未交;6、5号车库公共车位租用业主每位押金200元未交;7、弱电井各种电子档图未交。8、二期门禁系统及其他附属工程验收手续未交。9、小区绿化设计施工图纸未交。10、小区所有公共收益部分账务明细未交。

建宇物业有关人士表示，由于很多资料老物业没有移交，致使他们在接手后遭遇很多困难，还被很多不知情的业主责难。就拿被之江物业多收的部分款项而言，这对新物业来说无疑在运营成本上增加了缺口。建宇物业进驻小区时承诺不上调物业费。如今什么都在涨，加上交接不顺利，公司还得要投入更多的人力、物力和财力，来解决很多遗留的问题。这不能不说是一种痛啊。

业内人士坦言，新老物业交替时，小区业主想获得良好的生活环境，就得端正心态，及时缴纳物业费用，以保证物业单位的良性运转。同时，要积极与新物业进行沟通，形成彼此了解相互信任的局面。一些小区业主满怀期望的将新物业迎进门，没几天发现这不行那不好，产生“情人还是老的好”的抱怨，并以拒交物业费来抵触，这种非理智的行为，无疑加速了小区走向破落。

业委会副主任贾玉春告诉记者，这5个月来，类似的催促移交的函件有之，街道组织协调的会议有之。之江方面总是以这样或是那样的借口推诿。之江物业退出小区管理后并没有撤离，留守人员蜗居在小区开发商自留的一间办公房内，主攻清缴小区业主拖欠物业费用的事宜。记者在小区内看到，有间办公房门口还打出两幅醒目的条幅，上面标有“之江物业收费处”的字样。

业委会终出手法律维权

业委会在反复向之江物业催要，本该属于小区所有业主的公共收益及其多收的物业费和停车费无果的情况下，为了维护广大业主的权益，业委会迫于无奈将耍赖皮的之江物业推上了被告席!在业委会出具的诉状中“事实与理由”这一部分中，记者看到这样表述：“2004年6月 ，被告作为南京钱塘房产开发商的物业开始负责南京御水湾花园住宅小区的前期物业管理。在被告管理期间，原告与被告协商并于2011年11月14日签订《临时协议》，协议约定由被告暂时代为收取保管51个车位车库出租费，一分钱不得挪用。被告退出御水湾管理以后，原告多次索要此项费用，被告均以账上无款作为理由拒绝结算支付。被告于2012年2月1日终止御水湾物业服务，原告明确提出不得收取2012年2月以后的停车费、物业费，但被告却在没有任何授权情况下，私自收取了部分业主2012年2月1日至2012年12月31日停车费28430元，物业费12135.3元，现要求被告将此款返还至原告。业委会成立于2011年8月28日，此前御水湾小区公共收入账目明细被告应当予以公示并将相关材料交至业委会，以保证法律赋予业主的知情权、监督权。8月28日以后公共收入账目部分，其成本列支应和原告共同确认，去除成本后70%应由原告行使支配权，但被告至今未按规定履行。原告多次代表广大业主向被告交涉要求返还上述款项，并要求交接公共收益账务明细，但被告却以种种理由推诿，不予归还及交接，原告无奈特此诉状，请求法院依法支持原告的诉讼请求。”

今年6月6日，南京白下区法院依法开庭审理了此案。庭审中。御水湾花园业委会作为原告要求被告公布2005年至2012年1月期间小区公共收益账务明细。“这是我们的财务机密……”被告之江物业振振有词。在庭审质证阶段，被告向法庭提出原告不具备诉讼主体资格，被告代理人认为，他们收的是业主的钱，应该由业主自己来主张。原告御水湾花园小区业委会的代理律师吴量当庭指出，在南京市御水湾花园住宅小区业主委员会作为甲方与南京之江物业管理有限公司签署的南京市御水湾花园住宅小区物业管理服务临时合同中第31条“乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准或多收费用的，甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济损失赔偿。”中，已经明示了甲方的诉讼主体资格。另外，御水湾花园小区业主委员会是经过有效程序，经御水湾花园三分之二业主选举产生的合法组织，有权代表广大业主行使权力。被告之江物业认为，在他们为御水湾小区提供服务期间，很多业主拖欠物业费。有关法律界人士指出，之江的这一辩词与该案审理的原告诉求无关。整个庭审双方唇枪舌战激辨了两个小时。目前该案尚无结果。

参加旁听的记者发现，这起案件在审理前，小区业委会就在小区内的相关渠道发布了信息，希望有关心小区建设的热心业主前往旁听。不过，庭审现场显得有些冷清，除了媒体记者和新物业的领导及业委会的相关人员参加旁听外，小区仅仅去了一位业主旁听。有关人士指出，目前很多新小区都存在邻里之间老死不相往来、事不关己高高挂起的怪现象。业委会作为小区业主的代言人，出面为全体小区业主争取权益，但是往往事与愿违。御水湾小区业委会的一位工作人员告诉记者，业委会的工作常常还被一些业主误解，甚至个别业委会的成员还要蒙受一些业主的责难和非议!生活中，小区业主网上热烈，网下冷漠的情景比比皆是。有关人士呼吁，在小区物业管理及业委会的责权问题上，相关法律亟待完善。本报记者 徐杨

 

新闻链接

南京七成小区公共收益是笔“糊涂账”

小区产生的公共收益，到底该如何分配?按照《江苏省物业管理条例》第三十三条规定，经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益70%纳入维修基金，但合同另有约定的除外。依照《物权法》，这些停车位、广告、摊位、条幅等占用的是小区公共区域，费用绝大多数都应归业主共有，业主应该有知情情权。

记者在采访中了解到，像南京御水湾花园小区以这种相对透明分配方式处理公共收益的的小区数量是极少的。全市七成以上的小区的公共收益还都是一笔糊涂账。

就在前不久，迈皋桥方圆绿茵小区29位楼长联名投诉，称该小区自2010年以来公共收益已有近百万元，业主想要收回属于自己的那部分，物业公司却以种种借口拖延。

江鸿物业总经理、全国物业管理招投标专家评委俞鸿钧透露，据他了解，目前南京市能和业主分配公共部位收益的物业公司不足三成。做得好的，像今年1月，奥体新城翠杉园小区业委会将小区的公共收益拿出来给业主发“年终奖”就是一例。当时，每户业主都领到了油和米。这也表明一些物业正在朝规范化迈进。

在南京市一些小区，还发生过业主不交物业费、赶走旧物业换新物业时，旧物业不肯撤离的事件。“目前南京市很多小区的物业费收缴率不高，公共收益已成了不少物业公司赖以生存的一个重要来源。”东南大学物业管理研究所所长黄安永道出了南京目前物业行业的这一“无奈的潜规则”。

他说，在市场经济条件下，“花钱买服务”应成为每一位业主的消费观，将该交的物业费交了，该享有的也才能享有到，惟有这样，公共收益才不会成为“糊涂账”。

法律界资深人士指出，根本解决这一矛盾，首先应该从法律层面上加以完善。目前，就小区公共收益如何管理这一问题，业委会是有监督之责，却无管理之实，业委会作为一个民间组织，无法开设专有账户，当下多为在服务小区的物业账号下设一个二家共管的二级账户。实际操作中，双方矛盾不大的时候，自然你好我好大家好，一旦出现裂痕，小区业主的收益始终是掌握在物业手中。业主虽然可以通过法律手段争取权益，但是官司打赢了，进入实际执行阶段后，仍然难以达到满意的效果。有识之士呼吁，一些大型的小区，就是一个小型的社会，尽早出台相关法律法规来加以规范物管的运作及业委会的职能，是有利于社会和谐发展的。