■王远未本报记者 薛庆元 文/摄

　　按照我国《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途开发土地。而在江苏盱眙县工业园区，开发商改变土地用途，在商业用途的土地上建起了住宅楼，还凭当地房管部门核发的《住宅商品房预售许可证》，顺利销售给了业主，而且未经任何建设部门竣工验收，又顺利交付给了一百多位业主。然而，由于开发商擅自改变土地用途，业主却因此迟迟拿不到房产证。在当地有关部门的协调下，开发商作出了“4月份为业主办理两证报备”的承诺，然而，至今仍未见开发商有任何动静。

投诉
迟迟办不下房产证

　　日前，本报江苏记者站接到江苏盱眙县东方都市楼盘10号楼百余业主投诉，称他们购买的住宅楼，入住一年多了，但至今仍未经过验收，产权证和土地证办理遥遥无期。

　　百余业主多次交涉无果，眼看着花费半生积蓄购买的商品房因办不到两证而不能确权，户口不能迁移，几十个孩子的上学也成了难题；即使能顺利解除合同退房，又要遭受房价上涨带来的巨大损失。进不能办证，退不能解约，陷入进退两难境地的业主们感到很是焦虑和尴尬。

　　业主许先生告诉记者，按照2009年11月签订的购房合同约定，开发商贝斯特房产开发有限公司（以下简称“贝斯特公司”）应该在2010年5月28日前将符合交付条件的房屋交付业主。2010年5月25日，他们接到了开发商的“上房通知书”（记者注：即“接房通知书”），由于业主多系农村进城务工人员，缺乏基本的接房常识，所以在开发商没有任何验收手续的情况下交房，业主也糊里糊涂接了房，没想到现在有如此多的后患。

　　业主们多次走访后，2011年11月28日，盱眙县住建局做出了官方回复：根据规划许可，10号楼为东方商务大厦，并非住宅性质。

调查
商用地建住宅楼

　　今年2月7日，记者在盱眙县工业园区找到了东方都市楼盘，总高16层的10号楼在周围建筑中有些显眼。在楼下临街门面设有售楼部，售楼部显眼位置张贴着“盱房预售证第2008050号”《商品房预售许可证》，记者注意到，在这张预售许可证中商品房性质一栏，清楚地注明了该商品房性质为“住宅”。售楼部工作人员介绍，该楼盘是由贝斯特公司开发的“高层生态住宅”，在楼盘宣传彩页上也展示了该楼盘“人文中心地带 城市生态住宅”的卖点。

　　2月7日，记者采访了当地国土部门。工作人员查询后告诉记者，东方都市地块是2004年通过挂牌出让给贝斯特公司的，地块确实是商业用途土地，按照《土地法》相关规定，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。

　　当初的项目建设规划又是什么呢？当天下午，盱眙县规划局给出了明确的答复：该地块的项目建设规划确实是商业用途。如果要改变规划，必须向上级国土部门申请改变土地用途后，才能改变规划，也就是说，要在商业用地上建设住宅楼，必须从土地审批入手，从头走审批程序。但由于该楼盘至今并未竣工验收，所以暂时也不能按改变规划的相关处罚规定对开发商采取行政措施。

回应
“入住了就发预售许可证”

　 《城市房地产管理法》规定，商品房预售必须取得土地使用权证和建设工程规划许可证，按照盱眙国土部门“盱挂出2004006号”土地使用权出让合同和规划部门的“2007009号”规划许可，东方都市10号楼正是建设在编号为20060284的地块上，按照商品房开发的相关规定，应该是商务楼而非住宅楼，开发商贝斯特公司为何要把商用性质的商品房当住宅销售给业主呢？采访中，贝斯特公司的工作人员告诉记者，销售东方都市10号楼之前，依法在房产部门取得了住宅预售许可，是完全按照相关法律法规来操作的。

　　那么，当地房产部门核发住宅预售许可的依据是什么呢？2月8日，记者走访了盱眙县房产管理局，该局房产科李艳科长首先证实了“盱房预售证第2008050号”《商品房预售许可证》确系房产科核发，对于业主质疑“为何商业性质地块开发的楼盘却核发了住宅商品房”，她以一连串的反问给出了解释：“他们（业主）已经入住了吧？既然入住了，那就是住宅呀，既然是住宅，所以就发住宅预售许可证了。”

　　该局分管房地产市场的刘副局长解释了办理预售许可证的流程，他告诉记者，按照相关规定，办理预售许可证的前置条件是国有土地使用权证和建设规划许可证，预售许可必须根据上述两证对土地和项目的定性核发，并与其保持一致。按照常识和《城市房地产管理法》相关规定，不可能出现商业性质的土地上的建筑物核发出住宅商品房的预售许可证来。至于为何出现了这个失误，由于具体经办人员已经调离，所以他也说不清楚这事。

进展
楼盘未验收即交房

　　按照《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房屋权属证书和土地使用权证是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

　　2012年初，多次办理产权受阻的业主们，在产权部门又得到了一个让他们吃惊的消息：由于该楼盘未经综合验收，土地也未经分割，所以目前尚不能办理两证。
　　此后，在当地有关部门的协调下，开发商作出了“4月份为业主办理两证报备”的承诺。4月6日，正是东方都市开发商该为业主办理两证报备材料的约定时间，记者却意外接到了业主的来电，电话里业主许先生表示，约定4月办理两证报备材料的期限已经到了，但至今仍未见开发商有任何动静，眼看着一百多位业主的期望又将成了泡影。

●律师
开发商违约该担责

　　遭受一连串权益侵害的业主该如何保护自身的权益？记者连线江苏圣典律师事务所许利律师。他认为，按照《城市房地产管理法》规定，商业用途地块不能开发住宅商品房，开发商明知违法而为之，带来不能办理两证等一系列的严重后果，对业主权益已经构成侵害；未经法定验收程序，就交付业主使用，违约的同时也违反了《城市房地产开发经营管理条例》的强制性规定。

　　按照合同约定，开发商应在180天之内向产权登记机关提供资料为业主办理两证，开发商显然违约；而房屋至今仍未法定验收，开发商应承担延迟交房责任直至通过法定验收时日为止。他提醒业主，如果协商不成，可以走司法途径维护自身的合法权益。

（薛庆元）