编者按：对于中国房地产行业来说，2010年绝对是可以载入史册的一年。宏观调控政策层出不穷，楼市走势如过山车：年初房价大涨，4月“史上最严”调控政策出炉后市场遇冷，9月房价出现反弹，排队买房现象又起，随后9月底二次调控适时出台，楼市进入严冬。回顾这一年，六大楼市新政让人们深切感受到中央政府楼市调控的决心和力度。

■本报记者 孙 蔚

1国十一条

　　1月10日，国务院发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，被称为国十一条。该通知要求，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。金融机构要严格二套住房购房贷款管理，对申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。

　　点评：继2009年年底密集出台房地产调控政策之后，中央再出调控新政国十一条，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年楼市的政策基调，表明了政府遏制房价过快增长的决心。国十一条首次明确要求二套房贷首付款比例不得低于40％，同时对商品住房预售许可作出严格规定，有效打击了开发商捂地、捂盘、边卖边涨等行为。

2新国十条

　　4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称为新国十条。新国十条要求实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

　　点评：新国十条要治理和针对的主要是投机炒作市场，目的是让住房回归到民生居住功能上来。当房地产市场的需求性质发生改变，房价不调整是不可能的。因此，新国十条不会成为“空调”，国内房地产市场的调整以及重大改变只是时间问题。特别值得一提的是，被称为“史上最严”调控政策的新国十条，明确表示要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度，让楼市明确感受到中央政府调控楼市的坚定态度。

3国五条

　　9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部等出台了五项措施，被称为国五条，楼市迎来第二轮调控。国五条要求各地完善差别化的住房信贷政策，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房的家庭，首付款比例调整到30％及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50％、贷款利率不低于基准利率1．1倍的规定。

　　点评：由于CPI持续上升、人民币升值预期等因素引发热钱流入，新国十条的调控效果被房地产市场的反弹所弱化。为了稳定房价、达到调控目标，国五条适时出台，明确提出了限购要求。业界认为，国五条旨在抑制4种需求，一是投机、投资性需求；二是奢侈性需求；三是不具备购房风险防范承受能力的需求；四是过度超前的需求，国五条的出台让楼市提前进入了寒冬。

4限购令

　　在中央政府的督促下，北京、深圳、厦门、上海等各地政府陆续出台了楼市调控细则，限购令成为楼市调控的核心。目前加入“限购令大军”的城市已有16个之多，根据各城市颁布限购令的宽严程度，深圳、南京、福州直接对第三套房限购，被称为“严厉版”限购令，而北京、上海、杭州等城市对原有住房既往不咎，每个家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。

　　点评：业内人士认为，限购令是对住房市场最严厉的政策，短期打击效果立竿见影，将会让住房需求迅速减少，住房价格上涨有望得到遏制。目前，“严厉版”和“温柔版”限购令产生的调控效果已开始出现分化，深圳、南京成交量锐减，退房潮涌动，投资客几乎消失；而上海、杭州等地楼市仍波澜不惊，房价甚至继续走高。如今，最令业内人士关心的问题是限购令能持续多久。

5央行加息

　　10月20日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0．25个百分点，由现行的2．25％提高到2．50％；一年期贷款基准利率上调0．25个百分点，由现行的5．31％提高到5．56％；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。12月20日，中国人民银行年内第6次上调存款准备金率。

　　点评：央行加息及不断上调存款准备金率，可以加强流动性管理，必然影响到楼市的资金来源。疯狂的楼市投资者应该保持最后一丝清醒，房地产投资的黄金时代已经过去。业内专家认为，加息是唯一能同时兼顾楼市、股市与非资产价格上涨的途径，利用金融杠杆抑制房价，可能会比限购令效果好。

6预售资金监管

　　12月1日，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》正式实施。该办法明确要求，开发企业必须将包括订金、首付款、购房款以及其他形式的全部购房款存入银行设立的预售资金监管账户，预售资金严格按工程节点支取。在房地产项目完成初始项目登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件节点之前，专用账户内的资金不得低于重点监管额度的5％。

　　点评：以往有的开发商利用预售资金拆东墙补西墙，达到囤地、捂盘的目的。对于这部分资金使用不规范的开发商来说，受预售资金监管的影响应该会比较大。该办法实施以后，必然会紧缩开发商的资金流，能防止囤地、捂盘和烂尾楼的出现，同时可以有效增加市场供应量，对遏制房价上涨将起到一定的作用。